대구지방법원 2026타경100364. 대구 북구 매천동 매천휴먼시아2단지 209동 302호, 전용면적 비교 기준 74.85㎡인 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 중 3층이며, 2008년 1월 16일 사용승인을 받았습니다. 실거래 자료에서는 단지명이 매천센트럴파크로 표시됩니다.

등기를 보면 이 물건은 일반적인 소유자 채무불이행형 경매와 조금 다른 이력이 있습니다. 2012년 이묘애 명의로 소유권이 이전됐고, 2013년 한국주택금융공사 앞으로 채권최고액 535,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 상속을 원인으로 네 명의 공유자에게 소유권이 이전됐고, 한국주택금융공사가 해당 근저당권을 실행해 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 선순위 근저당권의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 한국주택금융공사 동의 없는 임대차 등 제한행위를 금지하는 부기등기가 존재하고, 감정평가서에서도 임대관계를 미상으로 기록하고 있습니다. 따라서 말소기준 확인과 실제 점유·임대차 확인은 별개의 문제로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 535,000,000원 근저당권이 말소기준

핵심은 2013년 1월 17일 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 을구 6번, 채권최고액 535,000,000원으로 이 경매의 말소기준권리입니다. 해당 근저당권 자체는 매각으로 소멸하고, 이를 근거로 한 임의경매개시결정등기도 소멸합니다.

그보다 앞서 농업협동조합중앙회가 설정했던 근저당권들은 2012년 12월 28일 해지를 원인으로 말소등기됐습니다. 과거 공동담보 관련 등기도 이미 말소된 상태여서 별도로 인수할 선순위 농협 근저당권으로 보지 않습니다.

② 임대차·점유 — 인수 0원과 점유 확인은 별개

현재 신고·확인된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 실제 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다. 특히 점유자의 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태라면 대항력 여부 역시 단정해서는 안 됩니다.

따라서 현 단계의 인수 0원은 확인된 등기권리와 배당 시나리오를 기준으로 한 수치입니다. 임대차 조사가 끝나기 전까지 실제 명도비용이나 추가 인수 위험까지 모두 0원이라고 보장할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 비싼 신건

실거래 비교 대상은 매천센트럴파크 928세대, 전용 74.85㎡ 안팎 면적대입니다. 제공된 실거래 표본은 총 12건이고, 가격 판단에 우선 적용할 최근 12개월 실거래 10건 평균은 248,600,000원입니다.

전체 12건 평균은 248,750,000원이지만, 판단 기준으로는 최근 12개월 평균 248,600,000원을 우선합니다. 신건 최저가 252,000,000원은 최근 평균보다 3,400,000원 높은 가격이며, 최근 시세의 101.4%입니다.

물론 2026년 10월 최신 실거래는 260,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 하지만 모든 거래가 그 수준에서 성사된 것은 아닙니다. 표본 최저는 222,000,000원, 최고는 276,000,000원으로 편차가 크고, 현재 3층이라는 조건도 비교해야 합니다. 최신 거래 한 건만으로 감정가를 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)

매각대금 252,000,000원에서 추정 집행비용 4,328,000원을 제외하면 한국주택금융공사에 247,672,000원이 배당됩니다. 채권최고액 535,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 287,328,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

채권최고액은 실제 채무 잔액과 다를 수 있습니다. 위 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시나리오 수치이며 실제 확정 채무나 최종 배당액을 뜻하지 않습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다

회차가 내려갈수록 한국주택금융공사에 돌아갈 배당액은 줄고 채권최고액 기준 미배당액은 늘어납니다. 그러나 이 부족분을 곧바로 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다. 확인된 근저당권은 매각으로 소멸하므로 회차별 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구광역시 북구 매천동 소재 관문초등학교 남서측에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·다가구주택·단독주택 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 도시철도 3호선 매천시장역이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 30m, 서측으로 폭 약 23m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2008.01.16 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 내부는 벽지·일부 타일, 바닥은 내장바닥재·일부 타일 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 학교 관련 절대·상대보호구역 등 규제가 있으며 공시지가는 1,703,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실거래 비교 단지는 928세대 규모이고, 제공된 표본에서 222,000,000원부터 276,000,000원까지 거래가 확인됩니다. 거래사례는 존재하지만 가격 편차가 크고 최근 추세가 -0.4%이므로 매수·매도 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 최근 시세 비교. 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 248,600,000원의 101.4%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
• 점유·전입 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 조사 등을 통해 실제 점유자를 확인하고, 임차인이 존재하면 전입일·보증금·확정일자·배당요구를 검토해야 합니다.
• 금지사항등기 점검. 한국주택금융공사의 동의 없는 제한행위를 금지하는 부기등기의 처리 관계를 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 상속 공유관계. 현재 소유자는 네 명의 공동상속인으로 각 지분 4분의 1입니다. 소유자와 실거주자가 동일한지, 점유자 인도 및 명도 협의 상대방이 누구인지 확인해야 합니다.
• 채권 미배당과 인수 구별. 채권최고액 535,000,000원에 대한 미배당액이 발생하더라도, 소멸하는 근저당권의 부족액은 매수인의 자동 인수채무가 아닙니다.
• 관리비·명도비용. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 명도비용, 취득세 등 부대비용을 입찰 예산에 별도로 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 201,600,000원, 2회 유찰 시 161,280,000원입니다. 향후 매각기일과 실제 최저가격을 재확인하고 시장 하락 가능성을 함께 고려해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 하지만 가격과 점유는 보류”

이 물건의 장점은 명확합니다. 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준이고, 해당 권리는 매각으로 소멸합니다. 채권최고액이 535,000,000원으로 높지만 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 배당 부족액이 매수인에게 그대로 넘어오는 구조는 아닙니다.

반면 신건 가격에는 뚜렷한 할인 여지가 없습니다. 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 248,600,000원보다 3,400,000원 높습니다. 최신 실거래 260,000,000원보다 낮다는 긍정적 요소는 있지만, 최근 가격 흐름이 -0.4% 하락 중이라는 점을 고려하면 신건에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

여기에 임대관계 미상과 한국주택금융공사의 금지사항 부기등기라는 확인 과제가 남습니다. 따라서 권리관계가 단순하다는 이유만으로 무리하게 응찰하기보다, 우선 점유·임대차 위험과 등기 처리관계를 해소하고 최근 시세보다 유리한 매수가격을 확보하는 접근이 합리적입니다.

결론은 등기상 인수 0원, 가격은 신건 기준 보류, 임대차 확인 필수. 권리 확인이 완료되지 않은 상태에서 현재 최저가에 바로 응찰할 만큼 가격상 우위가 뚜렷한 물건은 아닙니다.