대구지방법원 2026타경100389. 대구광역시 북구 태전동 608-5에 있는 삼성아파트 3동 14층 1402호, 전용면적 84.93㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 조용석이며, 중소기업은행이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 231,183,495원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 205,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2006.07.10 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 동일 은행의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유자를 확인해야 합니다. 무엇보다 신건 최저가가 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 모두 웃돌기 때문에, 단순히 경매물건이라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100389 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 608-5 3동 14층 1402호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 칠곡중앙대로52길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ · 21층 건물 내 14층 단위세대 |
| 소유자 | 조용석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 231,183,495원 |
| 말소기준권리 | 2006.07.10 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 확인된 임차인 | 없음 · 실제 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 산정액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 중소기업은행 근저당이 말소기준
최초 확인되는 근저당권은 1997.12.19 한국주택은행 명의로 설정된 채권최고액 32,500,000원의 근저당권입니다. 이 권리는 국민은행으로 이전된 후 2006.07.10 말소되었습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 과거 한국주택은행 근저당이 아닙니다.
말소기준은 2006.07.10 접수된 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원, 채무자는 문동기입니다. 이후 같은 은행이 2016.07.22 채권최고액 50,000,000원, 2020.12.08 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 추가 설정했습니다. 해당 근저당권들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
임차인·점유관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 배당 시뮬레이션상 0원으로 산정됩니다.
그러나 감정평가 관련 조사에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지 또는 다른 점유자인지는 확정할 수 없습니다. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 임차인이 존재하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 111.9%
비교 대상은 같은 삼성아파트의 동일 전용면적 84.93㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 12건의 평균 거래가격은 183,208,333원입니다. 감정가와 최저매각가는 205,000,000원으로, 최근 평균보다 21,791,667원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.93㎡ | 1 | 199,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 11 | 213,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 7 | 217,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 18 | 182,500,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 10 | 174,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 8 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 183,208,333원 |
실거래가격은 158,000,000원~217,000,000원으로 폭넓게 분포합니다. 최저가 205,000,000원은 최고 거래가격보다는 낮지만, 최근 평균의 111.9%입니다. 실거래가격 일부가 감정가보다 높다는 이유만으로 신건 가격이 저렴하다고 볼 수는 없습니다.
가장 최근인 2026.10 거래가격도 199,000,000원으로, 신건 최저가보다 6,000,000원 낮습니다. 다만 최신 거래는 1층이고 경매 대상은 14층이므로, 층수와 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 같은 14층 거래 사례인 2026.02의 거래가격은 168,000,000원입니다. 이 역시 개별 조건 확인 없이 대상 호수의 적정가격으로 그대로 적용할 수는 없습니다.
유찰 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 205,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 164,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 131,200,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 가정 최저가는 164,000,000원으로, 최근 평균보다 낮아집니다. 2회 유찰 시 가정 최저가는 131,200,000원입니다. 다만 이는 유찰이 발생할 경우의 가격 시나리오이며, 실제 매각기일 변경이나 향후 입찰 결과를 예측한 것은 아닙니다. 점유 및 임대관계 확인 전에는 산정 인수액이 확정된 실제 취득비용이라고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,670,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 미상 | 0원(계산 제외) |
| 2. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정 계산) | — | 91,330,000원 |
집행비용 3,670,000원은 추정치입니다. 후순위 근저당의 채권최고액 110,000,000원을 배당액으로 적용하고, 선순위 근저당의 실제 채권액은 확인되지 않아 계산에서 제외했습니다. 청구액 231,183,495원과 반영된 채권액 사이에 차이가 있으므로 채권 전액 변제 또는 소유자 잔여금 발생을 의미하지 않습니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목도 확정 반영된 금액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 태전동 소재 도시철도 3호선 태전역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 아파트로, 실제 21층 건물 내 14층 단위세대입니다. 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스공급설비 및 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지는 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 남측 약 12미터, 남동측 약 10미터의 포장도로에 접합니다. 단지 사이에도 약 12미터의 포장도로가 있습니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역 관련 지정과 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등의 사항이 있습니다. 태전동 608-5와 608-14의 규제내용은 각각 대조해야 합니다. 공시지가는 1,406,000원/㎡입니다.
- 환금성. 삼성아파트는 735세대, 사용승인 기준일은 1994.05.28입니다. 동일 면적의 최근 거래는 확인되지만 거래가격이 158,000,000원에서 217,000,000원까지 분산되어 있어 층수·상태·개별 조건에 따른 가격 차이를 신중하게 살펴야 합니다.
- 공부와 현황. 등기부의 총층수는 20층, 건축물대장 및 실제 총층수는 21층으로 표시가 일치하지 않습니다. 입찰 전 관련 서류를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검토. 최저가 205,000,000원은 최근 실거래 평균 183,208,333원보다 높습니다. 최근 시세 이상 가격에 응찰할 경우 할인 효과가 없다는 점을 고려하세요.
- 최신 거래와 비교. 2026.10의 최근 거래가격은 199,000,000원입니다. 해당 거래는 1층이므로 14층 대상 호수의 상태, 향과 수리 여부 등을 확인하고 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원의 최저가 시나리오가 있습니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 채권액. 2006.07.10 근저당의 채권최고액은 130,000,000원이지만 실제 채권액은 확인되지 않았습니다. 신청채권자의 청구액 231,183,495원과 배당표 계산의 차이를 반드시 검토해야 합니다.
- 임차·점유 조사. 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유상황을 확인하고, 임차인이 발견되면 대항력과 보증금 인수 여부를 다시 판단해야 합니다.
- 건물 층수 불일치. 등기사항전부증명서의 20층과 건축물대장의 21층 차이를 확인하고, 매각목적물 표시와 대상 호수의 일치 여부를 점검하세요.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비와 실제 점유자를 확인하고, 점유자와의 협의 및 인도 절차에 필요한 비용을 검토하세요.
- 입찰서류 원본 대조. 입찰보증금과 매각조건을 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장 원본을 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리 소멸형이어도 시세보다 비싸면 기다려야 한다”
이 사건은 2006.07.10 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 산정된 매수인 인수금액은 0원이며, 확인된 임차인 신고도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로, 실제 점유와 임차 여부는 추가 확인이 필요합니다.
가격은 더 분명한 문제입니다. 최저가 205,000,000원은 최근 실거래 평균 183,208,333원의 111.9%입니다. 최신 거래가격 199,000,000원보다도 높습니다. 현재 가격에서는 경매 취득의 실질적인 할인 메리트를 확인하기 어렵습니다.
게다가 선순위 근저당의 실제 채권액이 미상인 상태로 예상배당표가 작성되어 있고, 건물 총층수 표기에도 차이가 있습니다. 따라서 단순한 권리 소멸 여부만으로 모든 검토가 끝났다고 판단해서는 안 됩니다.
결론은 가격 보류·추가 확인입니다. 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확하지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높고 점유 및 배당 관련 확인사항이 남아 있습니다. 유찰 여부를 지켜보며 가격을 재평가하고, 입찰 전 선순위 채권액과 임대관계 및 공부 불일치를 확인하는 신중한 접근이 적절합니다.
