부동산임의경매

한 줄 평 권리관계는 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 인수액 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설 + 토지로, 현황상 목욕탕은 폐업 상태이고 일부 시설은 공실입니다. 가격보다 활용 가능성과 환금성 확인이 핵심입니다.

감정가

560,129,400원

최저가 기준

최저매각가

274,464,000원

2회 유찰

감정가 대비

49%

현재 회차

매수인 인수

0원

임차인 없음

창원지방법원 2025타경658. 경상남도 고성군 고성읍 성내리 98-3, 98-5 소재 근린시설 및 토지입니다. 토지 면적은 451㎡이며 건물은 현황상 목욕탕 등으로 이용되다가 현재 폐업 상태입니다. 일련번호 2-1 건물은 근린생활시설 및 주택으로 현 공실 상태입니다.

권리분석 측면에서는 기준점이 명확합니다. 2024년 11월 29일 설정된 임은영 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경658
소재지	경상남도 고성군 고성읍 성내리 98-3
물건종류	근린시설 + 토지
소유자	정정례
토지면적	451㎡
감정가 / 최저가	560,129,400원 / 274,464,000원
청구금액	180,269,153원
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

임차인 조사상 인수 대상은 없습니다. 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정과 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 근린시설 특성상 법률상 권리보다 실제 운영 가능성, 점유 및 시설 상태 확인이 중요합니다.

② 예상 배당표 (현재 최저가 274,464,000원 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,642,496원
근저당권 · 임은영	30,000,000원	30,000,000원
소유자 교부	-	239,821,504원

당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 가격

2회 유찰 후 감정가 대비 49% 수준까지 하락했습니다.

③ 현황 분석 — 가격보다 활용성이 중요

이용상태. 목욕탕 등으로 이용되었으나 현 폐업 상태이며, 근린생활시설 및 주택 부분은 공실입니다.
입지. 대성초등학교 남동측 인근으로 학교·종교시설·로변점포·기존주택 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
토지. 제1종일반주거지역, 토지이용상황은 주상용입니다.
주의사항. 인접필지와 지적경계 확인이 불분명하여 전문적인 지적측량 검토가 필요합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인 인수 위험도 없어 권리 구조는 안정적입니다.

⚠️ 투자 관점 가격은 감정가 대비 크게 조정됐지만, 폐업 목욕탕과 공실 근린시설이라는 점에서 단순 토지·건물 매입보다 재활용 계획과 운영 가능성 검토가 선행되어야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

시설 확인. 폐업 목욕탕 시설 상태와 철거·리모델링 비용을 확인하세요.
공실 확인. 근린생활시설 및 주택 부분의 실제 점유 상태를 확인하세요.
경계 확인. 지적경계 불분명 부분은 측량 검토가 필요합니다.
용도 검토. 제1종일반주거지역에서 가능한 활용 방안을 사전에 검토해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 운영 계획이 필요한 물건”

이 물건은 경매 권리 측면에서는 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액도 없습니다. 다만 근린시설 경매는 가격 할인만으로 판단하기 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실제 가치는 향후 활용 계획과 환금성에서 결정됩니다. 권리는 합격, 사업성 검토가 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-15	유찰	5억 6,012만원
2	2026-07-20	유찰	3억 9,209만원
3	2026-08-31	대기	2억 7,446만원

부동산임의경매

유찰 2회로 가격은 낮아졌지만, 활용성 검토가 필요한 고성 성내리 물건

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

② 예상 배당표 (현재 최저가 274,464,000원 기준)

③ 현황 분석 — 가격보다 활용성이 중요

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 운영 계획이 필요한 물건”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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