서울중앙지방법원 2024타경1997. 서울 중구 신당동, 동대문역사문화공원 동측에 위치한 누죤빌딩 제1층 제705호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 인접 호수와 함께 여성의류 판매매장(D AND I ONE TOP)으로 이용되는 집합건물입니다. 사건 용도에는 대지로 표기되어 있으나, 매각물건명세서에는 대지권 없는 집합건물로 건물만 경매대상이라고 기재되어 있습니다. 이 차이는 단순한 표시 문제가 아니라, 낙찰자가 실제로 어떤 권리를 취득하는지를 결정하는 핵심 사항입니다.

소유자 박준배 명의로 2002년 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 가압류와 압류는 이미 등기부에서 말소됐고, 2024년 국민은행이 신청한 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리 흐름은 비교적 단순하지만, 매각으로 소멸하는 담보권과 매수인이 실제로 사용할 수 있는 부동산의 범위는 별개 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 사용권 검증이 핵심

말소기준권리는 2002.07.11 설정된 국민은행 근저당권이며 채권최고액은 156,000,000원입니다. 2001년 삼화상호신용금고 근저당과 2002년 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 박영연의 가압류 3,000,000원은 2012년에, 서울특별시 중구의 압류는 2017년에 각각 말소된 것으로 확인됩니다.

현재 경매개시결정은 국민은행이 신청한 2024.04.03 임의경매입니다. 해당 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 등기상 채권의 소멸과 점유·임대차·토지 사용 문제의 해소는 동일하지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 6.87%가 시세 할인율은 아니다

감정가 217,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 14,911,000원입니다. 12회 유찰을 거치면서 감정가의 약 6.87% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 하락률만으로 저평가 여부를 판단할 수는 없습니다.

표의 후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오입니다. 가격이 추가로 하락할 경우 국민은행 등 채권자의 미배당액이 증가하지만, 그 미배당액이 그대로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

문제는 시세 검증이 불가능한 상태라는 점입니다. 실제 거래 가능한 동일 조건의 상가 가격이 확인되지 않았으므로, 현재 최저매각가가 주변 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 일반적인 토지 지분 포함 상가의 거래가격과도 직접 비교하기 어렵습니다. 이 물건은 대지권이 없기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 14,911,000원 가정)

집행비용 668,398원은 추정치입니다. 국민은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 실제 배당은 채권확정액과 우선변제 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 668,398원을 제외한 14,242,602원이 국민은행에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 141,757,398원이며, 국민은행의 경매 청구액 83,158,793원도 전액 충족되지 않습니다.

그러나 채권자의 배당 부족액은 배당표상 매수인 인수액과 구분해야 합니다. 명시적으로 산정된 인수액은 0원입니다. 이는 대지권 부존재나 미확인 점유·임대차 문제까지 없다는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중구 신당동 동대문역사문화공원 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 판매시설, 근린생활시설, 업무용 부동산 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 신당역(2·6호선), 동대문역사문화공원역(2·4·5호선) 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 이용상태. 대상 호실은 인접 호수와 함께 여성의류 판매매장(D AND I ONE TOP)으로 이용되고 있습니다. 독립적인 출입·영업·점유 구분 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지하 6층·지상 15층 건물입니다. 급·배수, 승강기, 소화전, 주차장, 화재탐지, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고, 남측 약 7미터 및 동측 약 4미터 도로에 접합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역이며 동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역에 속합니다. 과밀억제권역, 역사도심, 중점경관관리구역 등 관련 규제가 확인됩니다.
• 공부·건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 이는 대지권이 존재한다는 의미가 아닙니다.
• 환금성. 상업시설 입지와 교통 여건은 장점이지만, 건물만 매각되는 권리구조와 12회 유찰 이력 때문에 일반적인 토지 지분 포함 상가와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대지권 부존재 원인. 등기부·건축물대장·집합건축물대장·토지 관련 서류와 매각물건명세서를 대조해 왜 대지권이 없는지 확인하세요. 토지 소유관계와 건물의 토지 사용 권원은 가장 중요한 조사 대상입니다.
• 건물만 취득하는 조건. 낙찰 후 취득하는 권리의 범위, 토지 이용에 필요한 별도 합의·비용 발생 가능성, 장래 매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 임대차·점유. 여성의류 판매매장의 실제 운영자, 점유 주체, 사업자등록, 보증금·확정일자 및 임대차계약 내용을 확인하세요. 임대관계가 미상이므로 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
• 인접 호수 일체 이용. 제705호가 인접 호수와 함께 사용되는 만큼 독립적인 점포 이용과 출입·시설 분리가 가능한지 현장에서 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 건물의 실제 매매·임대 사례와 대지권 유무가 같은 물건의 거래조건을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 영업 관련 비용. 상가 관리비 체납, 공용부분 부담, 시설관리·영업 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 배당액과 인수액 구분. 국민은행 채권의 예상 미배당액은 낙찰자 인수채무가 아닙니다. 다만 배당 추정에서 확인되지 않은 별도 부담은 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 후속 유찰 시나리오. 현재 최저가 14,911,000원, 추가 유찰 가정 가격 11,928,800원·9,543,040원을 비교하되, 그 어느 가격도 시세상 저평가를 보장하지 않습니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유·토지 이용관계를 입찰 전에 직접 확인하고 전문가 검토를 받으세요.

맺으며 — “감정가의 6.87% ≠ 시세의 6.87%”

이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 217,000,000원으로 평가된 상가가 12회 유찰되어 14,911,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 좋은 투자물건이라고 평가할 수는 없습니다.

국민은행 근저당을 말소기준으로 하는 등기상 권리관계는 비교적 명확하고, 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 그렇지만 건물만 매각되는 대지권 부존재, 임대관계 미상, 인접 호실과 일체로 사용되는 판매매장, 12회 유찰이라는 위험이 함께 존재합니다. 특히 비교 가능한 거래가격이 없어 현재 최저가가 실질적으로 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다.

권리 말소 구조는 확인되지만, 취득가치와 환금성은 불확실합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수나 감정가 대비 낙찰비율이 아니라 토지 사용 권리, 실제 점유관계, 독립적인 점포 이용 가능성, 그리고 재매각할 수 있는 가격의 검증입니다. 이러한 사항이 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 신중한 접근이 타당합니다.