대구지방법원 2025타경3491. 대구 달성군 옥포읍 교항리의 옥포이진캐스빌8단지 806동 6층 605호, 전용면적 84.9962㎡ 아파트입니다. 2017년 준공된 474세대 단지에 속하며, 현재 남기무·최유리가 각각 지분 2분의 1을 소유하고 있습니다. 두 공유자는 2019년 10월 25일 거래가액 255,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 경북대구낙농협동조합의 채권최고액 213,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
경매 구조 자체는 이해하기 어렵지 않습니다. 말소기준 근저당권보다 늦게 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 별도로 확인된 임차인도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인이 확인되지 않았다는 사실과 실제 점유·임대관계가 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 점유관계를 확인해야 합니다.
더 직접적인 문제는 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 250,000,000원인데, 같은 단지 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 241,375,000원, 가장 최근인 2026년 8월 거래금액은 232,500,000원입니다. 최저가가 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격이 유리하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3491 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 2892 옥포이진캐스빌8단지 806동 6층 605호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 옥포읍 비슬로 2001 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9962㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 16층 중 6층 |
| 단지 규모 | 474세대 · 2017.02.21 준공 |
| 소유자 | 남기무(지분 2분의 1), 최유리(지분 2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.10.25 소유권이전등기 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 | 경북대구낙농협동조합 |
| 청구금액 | 172,610,021원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.25 을구 3번 근저당권 · 경북대구낙농협동조합 · 채권최고액 213,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당은 명확, 잔존 질권은 확인
권리분석의 기준점은 2019년 10월 25일 을구 3번 경북대구낙농협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 213,600,000원이며, 채무자는 최유리입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다.
2017년 농협은행주식회사가 설정했던 채권최고액 180,000,000원의 근저당권은 2019년 10월 25일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서 가장 먼저 설정된 유효 근저당권을 잘못 판단해서는 안 됩니다. 현재의 말소기준은 2019년 경북대구낙농협동조합 근저당권입니다.
② 임차인·점유 — 인수 0원 추정과 점유 확인은 별개
| 확인된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 감정평가서 임대관계 | 미상 |
| 대항력 있는 임차인 | 확인된 임차인 없음 · 실제 점유관계 확인 필요 |
| 우선변제 대상 | 확인된 임차인 없음 |
| 임차보증금 인수 추정 | 0원 |
| 기존 등기 전세권 | 주식회사투게더대부 · 전세금 5,000,000원 · 2021.05.21 말소 |
과거 주식회사투게더대부 명의로 건물 전부에 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정된 적은 있습니다. 그러나 해당 전세권은 2021년 5월 21일 이미 말소됐으므로 현재의 임차보증금이나 매수인 인수금에 합산하지 않습니다.
현시점에서 별도로 확인된 임차인은 없지만, 감정평가서의 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 그 밖의 점유자인지 확인해야 합니다. 특히 주민등록 전입일·확정일자·점유 개시일과 매각물건명세서를 확인하지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 최종 확정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래보다도 높은 신건 가격
이 물건의 핵심은 같은 단지·같은 면적의 실거래가입니다. 옥포이진캐스빌8단지 전용 약 85㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 보면, 평균 거래금액은 241,375,000원입니다. 현재 최저매각가 250,000,000원은 이 평균의 103.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 9 | 232,500,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 4 | 234,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 5 | 238,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 16 | 248,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 11 | 238,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 85.0㎡ | 12건 | 241,375,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 241,375,000원 (12건) |
|---|---|
| 최신 실거래 | 2026.08 · 232,500,000원 |
| 실거래 최저 | 229,000,000원 |
| 실거래 최고 | 260,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 250,000,000원 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 103.6% |
| 최저가 ÷ 최신 거래 | 약 107.5% |
| 최저가와 최근 평균 차이 | 8,625,000원 높음 |
| 최저가와 최신 거래 차이 | 17,500,000원 높음 |
2026년 3월의 260,000,000원 거래만 보면 감정가가 무난하게 느껴질 수 있습니다. 하지만 이후 2026년 7월에는 229,000,000원과 234,000,000원, 8월에는 232,500,000원 거래가 확인됩니다. 개별 층과 상태에 따른 차이는 있으나, 고가 거래보다 최근 낮아진 거래 수준을 가격 판단에서 더 중요하게 고려해야 합니다. 이 실거래 흐름은 최근 가격의 약세 가능성을 보여주며, 신건 감정가를 정당화하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,300,000원 |
| 1. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 213,600,000원 | 213,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 32,100,000원 |
| 합계 | — | 250,000,000원 |
현재 최저가 250,000,000원에 매각된다고 가정한 기계적 배당 추정입니다. 집행비용 4,300,000원을 먼저 차감하고, 경북대구낙농협동조합의 근저당 채권최고액 213,600,000원을 배당하면 소유자 잔여금은 32,100,000원으로 계산됩니다. 이 시나리오에서 근저당권자의 배당 부족액은 0원, 매수인 인수액 역시 0원으로 추정됩니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰 시 가격은 달라진다
현재 회차는 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 향후 유찰을 가정한 시나리오에서는 최저매각가가 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원으로 낮아집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 250,000,000원 | 213,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 17,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 56,640,000원 | 0원 |
이 시나리오에서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액을 혼동하지 않는 것입니다. 말소기준 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조에서는 해당 채권의 배당 부족액이 발생하더라도 이를 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다.
1회 유찰 시 채권 미배당액은 17,200,000원, 2회 유찰 시에는 56,640,000원으로 계산되지만, 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 추정돼 있습니다. 따라서 별도의 인수권리가 확인되지 않는다는 전제에서는 낙찰가가 낮아질수록 실질취득금액도 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 소재 경서중학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 단지까지 일반 차량의 출입이 용이하며 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다. 건물 부지 동측으로 왕복 3차선 포장도로와 접합니다.
- 건물 상태와 이용. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 16층 건물 중 6층 605호입니다. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구 및 가축사육제한구역 등에 해당하며, 강림초등학교 상대보호구역에 저촉됩니다. 인접 도로는 중로2류 및 소로1류와 접합니다.
- 공시지가 및 공부사항. 공시지가는 984,800원/㎡이며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2017년 준공된 474세대 아파트로, 전용 약 85㎡의 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래는 존재하지만 실거래 가격이 229,000,000원에서 260,000,000원까지 차이를 보이며, 특히 최근 거래가 고가 거래에 미치지 못해 매도 시 가격 설정에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한부터 설정. 신건 최저가 250,000,000원은 최근 평균 241,375,000원과 최신 거래 232,500,000원보다 높습니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득금액과 최근 실거래를 기준으로 입찰가격을 검토해야 합니다.
- 을구 10-3번 질권 원본 대조. 주식회사안전대부 근저당권의 말소 상태 및 주식회사유진대부금융의 근저당권부채권 질권이 어떻게 처리되는지 최신 등기사항전부증명서를 통해 확인해야 합니다.
- 실제 점유관계 조사. 확인된 임차인이 없더라도 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 전입세대, 주민등록, 확정일자, 현황조사서, 매각물건명세서 및 점유 실태를 대조해야 합니다.
- 공유자와 압류 관계 확인. 남기무·최유리는 각각 2분의 1 지분을 소유합니다. 남기무 지분에 설정된 국가 압류의 소멸 처리, 경매 대상의 실제 매각 범위 및 매수 후 소유권 취득 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 청구액과 배당액 구별. 신청채권자의 청구금액은 172,610,021원, 근저당권 채권최고액은 213,600,000원입니다. 채권최고액을 그대로 실제 채무액으로 단정하지 말고 채권계산서와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분 관련 비용 등 매수인에게 부담될 가능성이 있는 항목을 관리사무소에 확인하고, 취득세 및 기타 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 전용 84.9962㎡의 6층 세대입니다. 같은 면적의 실거래에도 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이가 존재할 수 있으므로 실제 실내 상태와 보수 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 서류 재확인. 매각기일은 2026.11.05입니다. 입찰 전 법원의 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 매각조건 및 사건 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 가격 메리트”
옥포이진캐스빌8단지 806동 605호는 말소기준 근저당권이 분명하고, 예상배당상 매수인 인수액이 0원인 신건 아파트입니다. 2019년 경북대구낙농협동조합의 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리상 인수액이 없다고 해서 무조건 안전하고 저렴한 물건은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이며, 을구 10-3번 근저당권부채권 질권의 처리 관계도 원본 대조가 필요합니다. 이 두 가지 확인 과제를 해소하기 전에는 권리분석이 완전히 끝났다고 보기는 어렵습니다.
가격은 더욱 명확합니다. 현재 신건 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 241,375,000원의 103.6%이며, 최신 거래 232,500,000원보다도 높습니다. 2026년 3월의 고가 거래 이후 최근 거래 수준이 낮아진 점을 고려하면, 현 최저가에서 특별한 가격 우위를 주장하기 어렵습니다.
1회 유찰 시 최저매각가는 200,000,000원, 2회 유찰 시에는 160,000,000원으로 낮아지는 시나리오가 있습니다. 그 구간에서는 최근 실거래와 비교한 가격상 여지가 커지지만, 실제 유찰 여부와 낙찰가격은 확정되지 않았습니다. 유찰을 전제로 무리하게 매수계획을 세우기보다, 최근 실거래를 기준으로 가격 상한을 정하고 잔존등기·점유관계부터 확인하는 접근이 적절합니다.
