서울중앙지방법원 2025타경3716. 서울특별시 서초구 반포동 741-8, 도로명주소 주흥길 10에 위치한 토지와 근린생활시설 건물입니다. 토지는 260.3㎡이고, 건물은 1982년 9월 22일 사용승인된 지상 2층 구조입니다. 감정상 1층은 음식점, 2층은 학원으로 이용 중입니다.
이 사건은 일반적인 주거용 아파트 경매와 접근법이 다릅니다. 등기상 근저당권과 가압류는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그보다 먼저 형성된 임차관계는 별도로 분석해야 합니다. 강민경과 하늘생태집은 모두 말소기준일 이전에 신고한 것으로 확인되며, 예상배당표에서는 두 보증금을 매수인 인수액으로 처리했습니다.
또한 근저당권의 채권자가 여러 차례 변경되고 근질권까지 설정된 이력이 있습니다. 채권최고액을 단순 합산하거나 양수인·근질권자의 금액을 다시 더하면 실제 채무와 배당구조를 잘못 이해할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차인의 보증금, 변경된 담보권자, 세금 압류, 실제 건물 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3716 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 반포동 741-8 도로명주소: 서울특별시 서초구 주흥길 10 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 260.3㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 |
| 건물 | 연와조 슬래브 위 기와지붕 · 지상 2층 · 사용승인 1982.09.22 |
| 이용상태 | 1층 음식점(하늘생태집) · 2층 학원(강민경 언어학습연구소) |
| 지층 | 공부상 25.19㎡ 존재 · 소재불명으로 감정평가 제외 |
| 소유자 | 탁경애 · 단독소유 |
| 감정가 | 9,863,185,400원 |
| 최저매각가 | 9,863,185,400원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 우리누리새마을금고(변경 전 이문휘경동새마을금고) |
| 청구금액 | 3,878,630,136원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2024.05.21 · 을구 28번 회기휘경새마을금고 근저당권 |
| 매수인 인수 예정 | 임차보증금 120,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준은 2024년 5월 21일 을구 28번 근저당권입니다. 회기휘경새마을금고가 채권최고액 2,280,000,000원으로 근저당권을 설정했고, 이후 을구 29번과 31번 근저당권, 갑구 16번 가압류 및 현재 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 1.2억
이 건의 실질적인 권리분석 핵심입니다. 건물은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설로 이용되고 있으며, 음식점과 학원 임차관계가 확인됩니다. 두 임차인은 모두 말소기준일 이전에 신고한 것으로 분류되어 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 강민경 2동 표기 · 감정상 2층 학원 |
2017.05.30 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 하늘생태집 1층 음식점 |
2023.06.05 | 100,000,000원 | 6,900,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 합계 실제 임차인 2명 |
말소기준 이전 | 120,000,000원 | 8,100,000원 | 인수 위험 |
강민경은 현황조사·매각물건명세서, 하늘생태집은 현황조사를 통해 확인된 임차관계입니다. 확정일자 및 우선변제권은 최종 확인이 필요합니다. 예상배당상 두 임차인의 우선변제 배당액은 0원입니다.
하늘생태집 보증금: 100,000,000원
보증금 합계: 120,000,000원
예상배당: 0원
매수인 인수 예정: 120,000,000원
이 계산에서는 보증금을 경매대금에서 배당받지 못하고 매수인이 승계하는 구조입니다. 낙찰자가 지급할 매각대금과 임차보증금 승계액은 별개로 보아야 합니다.
강민경과 하늘생태집은 보증기관의 대위신고나 승계 중복신고가 아닌 서로 다른 실제 임차인 2명으로 처리합니다. 따라서 보증금은 각각 한 번씩만 합산합니다. 두 임차인에 대한 대항력 포기 또는 임차권 말소 확약에 따른 인수액 감면은 반영하지 않습니다.
특히 하늘생태집의 경우, 과거 디코레 전세권과 현재 음식점 임차관계를 혼동해서는 안 됩니다. 전세권 등기가 말소되었다는 사실만으로 현재 임차인의 보증금까지 소멸했다고 판단할 수 없습니다.
③ 실질취득과 가격 판단 — 최저가에 인수액을 더해야 한다
감정가와 최저매각가가 모두 9,863,185,400원인 신건입니다. 그러나 매수인이 실제로 부담하는 취득 관련 금액을 판단할 때는 임차보증금 120,000,000원을 별도로 반영해야 합니다.
| 현재 최저매각가 | 9,863,185,400원 |
|---|---|
| 강민경 보증금 인수 | 20,000,000원 |
| 하늘생태집 보증금 인수 | 100,000,000원 |
| 총 인수보증금 | 120,000,000원 |
| 실질취득(신건) | 9,983,185,400원 |
| 최저가 대비 실거래 | 동일 물건·유사 근린시설의 실거래 비교 미확인 |
④ 회차별 시나리오 — 유찰 시 가격은 내려가지만 인수액은 남는다
회차별 매각가격이 낮아져도, 현재 예상배당 기준에서는 매수인 인수보증금 120,000,000원이 그대로 남습니다. 따라서 낙찰가만이 아닌 실질취득금액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
| 회차 | 매각가격 | 보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 9,863,185,400원 | 120,000,000원 | 9,983,185,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 7,890,548,320원 | 120,000,000원 | 8,010,548,320원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 6,312,438,656원 | 120,000,000원 | 6,432,438,656원 | 608,085,731원 |
신건과 1회 유찰 시나리오에서는 예상 채권액이 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 608,085,731원의 채권 미배당이 발생합니다. 이는 후순위 채권자가 회수하지 못하는 예상액이지, 그 자체가 매수인이 추가로 인수하는 금액이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 9,863,185,400원 가정)
신건 최저가에 낙찰된다는 가정으로 계산한 배당입니다. 임차인 2명의 보증금은 경매대금 배당에서 제외되고 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 101,031,854원 |
| 인수 · 강민경 임차보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 하늘생태집 임차보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 28번 근저당권 회기휘경새마을금고 |
2,280,000,000원 | 2,280,000,000원 |
| 3. 을구 29번 근저당권 이문휘경동새마을금고 |
4,440,000,000원 | 4,440,000,000원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 심영수 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 5. 을구 31번 근저당권 우리누리새마을금고 |
120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,907,153,546원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 근저당권의 양도 및 근질권 설정에 따른 실제 배당수령권자는 별도 확인이 필요합니다.
2026.06.15: 서초세무서장 압류
2026.09.28: 화성세무서장 압류
모두 말소기준권리 이후에 등기된 압류로 분류되어 있지만, 등기일이 늦다는 이유만으로 조세채권의 배당순위까지 후순위라고 단정할 수 없습니다. 세목·법정기일·당해세 해당 여부 등에 따라 우선배당액과 후순위 채권자의 회수액이 달라질 수 있습니다.
따라서 예상 소유자 잔여액 2,907,153,546원도 확정액이 아닙니다. 실제 세금채권과 배당요구, 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 근저당권 양도와 근질권 — 동일 채권 중복 계산 금지
이 건은 근저당권이 최초 금융기관에서 다른 법인으로 이전되고, 이전된 담보채권 위에 근질권이 설정된 점도 특징입니다.
| 등기 | 최초 근저당권자 | 채권최고액 | 이후 권리관계 |
|---|---|---|---|
| 을구 28번 | 회기휘경새마을금고 | 2,280,000,000원 | 웰릭스에프앤아이대부주식회사로 이전 · 서천서부수산업협동조합 근질권 |
| 을구 29번 | 이문휘경동새마을금고 | 4,440,000,000원 | 우리누리새마을금고로 상호변경 · 웰릭스에프앤아이대부주식회사로 이전 · 서천서부수산업협동조합 근질권 |
| 을구 31번 | 우리누리새마을금고 | 120,000,000원 | 웰릭스에프앤아이대부주식회사로 이전 · 서천서부수산업협동조합 근질권 |
세 근저당권은 2025.12.12 확정채권양도를 원인으로 웰릭스에프앤아이대부주식회사에 이전되었으며, 같은 날 서천서부수산업협동조합 명의 근질권이 설정되었습니다.
특히 예상배당표의 종전 근저당권자 명칭과 현재 등기상 채권양도 관계를 대조해야 합니다. 신청채권자 청구액은 3,878,630,136원인 반면, 회차별 계산에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있습니다. 이는 개별 채권의 최종 배당귀속이 확인되었다는 뜻이 아니므로, 채권양도·근질권 및 실제 배당수령 관계를 재검증해야 합니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 서초구 반포동, 지하철 9호선 및 신분당선 신논현역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 신논현역과 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적 260.3㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 평지의 사다리형 토지로 중로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 15,700,000원입니다. 이는 공시지가로서 해당 부동산의 실거래 시세나 적정 낙찰가와 동일하지 않습니다.
- 건물. 연와조 슬래브 위 기와지붕 지상 2층, 1982.09.22 사용승인 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 갖추어져 있습니다.
- 임대 이용. 1층 음식점과 2층 학원으로 사용 중입니다. 보증금 합계 120,000,000원, 월차임 합계 8,100,000원의 임차관계가 확인됩니다.
- 지층. 공부상 25.19㎡ 지층이 존재하지만 소재불명으로 감정평가에서 제외되었습니다. 실제 건축물 현황 및 활용 가능 여부가 중요합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약허가구역 관련 지정 내역이 존재합니다. 적용 대상과 기간이 서로 다른 지정이 포함되어 있으므로 입찰 전 현행 지정 상태 및 본 물건 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설과 토지의 가치는 입지뿐 아니라 법적 활용 가능성, 임차인 승계조건, 건물 상태, 매수자금 규모에 영향을 받습니다. 유사 거래사례 확인 없이 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 강민경과 하늘생태집의 실제 점유·인도, 사업자등록 및 신고 효력, 임대차계약서와 계약기간을 확인하세요.
- 인수보증금 자금 확보. 매수인 인수 예상액은 120,000,000원입니다. 신건 기준 실질취득은 9,983,185,400원이며 취득 관련 세금·부대비용은 별도입니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 두 임차인의 우선변제권과 배당요구 여부를 원본으로 확인하세요. 실제 배당 여부에 따라 최종 보증금 승계액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 채권양도 검증. 2025.12.12 근저당권 이전 및 근질권 설정 이후의 실제 권리자, 배당수령자와 말소처리 관계를 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 반포세무서·서초세무서·화성세무서 관련 압류의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 조사하세요.
- 지층·제시외건물 실사. 감정평가에서 제외된 지층 25.19㎡의 실제 존재 여부 및 제시외건물의 현황·면적·안전성을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 음식점과 학원의 영업 현황, 월차임 납부 여부, 계약 갱신 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 제2종일반주거지역의 건축 가능 용도와 토지거래허가구역의 현행 적용 여부를 확인하세요.
- 매매사례 조사. 반포동 인근의 토지·근린생활시설 실거래, 공실률, 임대수익과 건물 노후도를 종합하여 응찰가 상한을 판단하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “후순위 권리 소멸 ≠ 인수부담 없음”
서울중앙지방법원 2025타경3716은 서초구 반포동의 토지·근린시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 9,863,185,400원으로 동일하지만, 이 숫자만 보고 투자 매력을 판단할 수는 없습니다.
등기상 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준일보다 앞선 실제 임차인 2명의 보증금 120,000,000원은 예상배당에서 전액 인수로 처리되어 있습니다. 그 결과 신건 기준 실질취득금액은 9,983,185,400원입니다.
여기에 세무서 압류 3건, 담보채권의 양도·근질권 설정, 감정평가에서 제외된 지층, 노후 근린시설의 실제 상태와 임대차 승계조건까지 검증해야 합니다. 2회 유찰 시 실질취득이 6,432,438,656원으로 낮아지더라도, 이를 곧바로 시세 대비 저렴한 가격이라고 판단할 근거는 부족합니다.
결론은 권리·현황 확인 우선, 가격 판단은 보류입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율보다 매수인이 실제 떠안을 임대차채무와 건물·토지의 시장가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
