서울중앙지방법원 2025타경4108. 서울 중구 신당동 디오트 건물의 3층 제3이-05호 근린시설입니다. 감정평가상 판매 및 영업시설로 이용 중이며, 현재 해당 층은 점포별 벽체가 설치되지 않은 이른바 오픈상가 형태입니다. 건물번호표지는 점포 좌우 상부에 부착되어 있고, 점포 상호는 h.room으로 확인됩니다. 주거용 집합건물과 달리 물리적 경계, 실제 영업·점유 주체, 상가 임대차관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
등기상 소유자는 최준혁입니다. 2012년 2월 15일 거래가액 300,000,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 260,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 신한은행의 추가 근저당권 18,000,000원, 토스뱅크 가압류 65,996,667원, 국민건강보험공단 압류 등이 이어졌습니다. 신청채권자인 신한은행의 경매 청구액은 150,068,175원입니다.
등기상 후순위 담보권·압류는 매각으로 정리되는 방향이지만, 점유자의 법적 지위까지 등기 순위만으로 확정할 수는 없습니다. 특히 H-room은 점포 표지상 상호와 연결되어 있으나, 임가은·이혜진과 동일한 점유관계인지 별도의 점유관계인지 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘확인된 인수액 0원’과 ‘모든 위험이 없는 물건’은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경4108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 193-2 디오트 3층 3이-05호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중구 다산로 293 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 판매 및 영업시설 · 8층 건물 중 3층 |
| 점포 형태 | 벽체 구분 없는 오픈상가 · 바닥재 및 건물번호표지로 점포 위치 구분 · 상호 h.room |
| 소유자 | 최준혁 (2012.02.15 소유권이전등기 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 509,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 150,068,175원 |
| 말소기준권리 | 2012.02.15 신한은행 근저당권 · 채권최고액 260,000,000원 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.23 · 서울중앙지방법원 중부등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 신한은행 근저당
권리분석의 출발점은 2012.02.15 접수 제7490호 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 신한은행의 추가 근저당권, 토스뱅크 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
2006년 조흥은행 근저당권 70,200,000원은 2012년 2월 15일 해지로 이미 말소됐습니다. 이지연 가압류 230,000,000원은 2020년 3월 30일, 롯데카드 가압류 11,318,678원은 2025년 4월 1일 각각 말소됐습니다. 이미 말소된 권리를 현재 유효한 채권으로 다시 합산할 필요는 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 핵심은 H-room의 법적 지위
임차인으로 기재된 사람은 임가은과 이혜진 2명입니다. 두 사람 모두 기재된 전입신고일이 말소기준권리인 2012년 2월 15일보다 늦어, 조사상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 별도로 확인되는 H-room 점유 표시는 전입·점유 개시일과 보증금이 밝혀지지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유표시 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임가은 | 3층 제3 E-05호 | 70,000,000원 | 2,750,000원 | 2015.04.23 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이혜진 | 3층 E-5호 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.08.29 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| H-room 점유상호 · 법적 지위 확인 필요 |
점포 표지상 h.room | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 표시는 현황조사 및 매각물건명세서의 기재에 따른 판단입니다. 상가 임대차의 실제 대항요건인 점유·사업자등록 등은 별도 확인이 필요합니다. 우선변제는 확정일자 및 배당요구 요건 등을 함께 확인해야 하며, 승계는 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 의미합니다.
점포 호수 표기도 확인 대상입니다. 경매목적물은 제3이-05호이고, 조사상 점유 부분에는 제3 E-05호 및 E-5호가 사용됩니다. 해당 층에 벽체 구분이 없으므로 이 표기들이 실제로 동일한 구분소유 점포를 가리키는지, 영업면적과 점유 범위가 등기·건축물현황도면에 부합하는지 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 및 회차별 시나리오 — 감정가 100% 신건
현재 최저매각가는 509,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다. 그러나 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 시세에 비해 저렴한지는 알 수 없습니다.
이 물건은 개별 구분상가로서 점포 위치·영업환경·전용면적·임대수익·동일 건물의 거래사례에 따라 적정가격 판단이 달라집니다. 특히 현재는 오픈상가의 점유관계도 확정되지 않았으므로, 509,000,000원을 곧바로 안전한 취득가격으로 해석하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 509,000,000원 | 100% | 0원 | 157,513,333원 | 0원(잠정) |
| 1회 유찰 시 | 407,200,000원 | 80% | 0원 | 56,731,333원 | 0원(잠정) |
| 2회 유찰 시 | 325,760,000원 | 64% | 23,597,307원 | 0원 | 0원(잠정) |
1·2회 유찰 가격은 감정가의 80%·64%를 적용한 가정이며 실제 향후 매각기일을 뜻하지 않습니다. 채권자 미배당은 해당 권리의 배당 부족액으로, 곧바로 낙찰자 인수액이 되는 것은 아닙니다. 점유 미상 관계에 따른 추가 인수 가능성은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 509,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,490,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 신한은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 신한은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 토스뱅크 | 65,996,667원 | 65,996,667원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 157,513,333원 |
신건 최저가를 낙찰대금으로 가정하면 집행비용 7,490,000원, 신한은행의 두 근저당권 채권최고액 합계 278,000,000원, 토스뱅크 가압류 청구액 65,996,667원을 반영한 뒤 소유자에게 157,513,333원이 남는 계산입니다.
다만 이는 채권최고액 및 기재된 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 실제 배당채권액과 순위는 달라질 수 있습니다. 특히 국민건강보험공단 압류채권액, 당해세, 임차인 최우선변제, H-room의 권리관계가 확정되지 않아 위 잔여액이 그대로 소유자에게 교부된다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 흥인동 소재 성동공업고등학교 서측 인근입니다. 주변에 중대형 쇼핑몰, 업무용 빌딩, 판매시설 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 공공시설·생활편익시설 접근성을 포함한 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1·4호선 동대문역, 1호선 동묘앞역, 6호선 신당역 등이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 8층 건물입니다. 위생·급배수·냉난방·승강기·에스컬레이터·화재 관련 설비 및 주차장시설이 갖추어져 있습니다.
- 점포 경계. 해당 층은 벽체로 구분되지 않은 오픈상가 형태입니다. 복도와 구별되는 바닥재 및 점포 좌우 상부의 번호표지로 점포를 식별합니다. 경계 확인에는 건축물현황도면 및 관리사무실의 층별 점포배치도 대조가 중요합니다.
- 도로. 동측으로 다산로에 접하고, 북측 및 북서측으로 폭 약 6~8m 내외 포장도로에 접합니다. 일단지는 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용·규제. 일반상업지역 및 동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역에 속합니다. 철도 관련 저촉 사항과 교육환경 보호구역, 높이 제한 등 각종 지정이 기재되어 있으며, 토지거래허가구역의 구체적 적용 여부는 물건 용도 및 매수인 조건에 따라 확인해야 합니다.
- 환금성. 대중교통 접근성은 긍정적이지만, 개별 구분상가의 환금성은 점포 위치와 실제 영업·임대수익, 공실 가능성, 상권 내 수요에 크게 영향을 받습니다. 주거용 아파트처럼 단순 평형 비교만으로 적정 시세를 판단하기 어려운 물건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- H-room 점유 주체 확인. H-room이 임가은 또는 이혜진의 영업상호인지, 별도의 임차인·점유자인지 확인해야 합니다. 실제 임대차계약 당사자와 점유 시작 시점이 핵심입니다.
- 상가 대항요건 재확인. 전입신고 외에 실제 건물 인도, 사업자등록, 사업자등록 신청일과 계약관계 등을 대조해야 합니다. 특히 H-room의 선순위 대항력 가능성을 배제할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구 검증. 임가은의 보증금 70,000,000원, 이혜진의 보증금 30,000,000원 및 이혜진의 배당요구 사실을 확인하고, 확정일자·우선변제 순위·배당가능액을 별도로 검토해야 합니다.
- 호수·점포 경계 실측. 제3이-05호, 3 E-05호, E-5호 표기가 동일한 경매목적물을 지칭하는지 건축물현황도면·점포배치도·현장표지로 확인해야 합니다.
- 국민건강보험공단 압류 확인. 2026.01.28 압류의 체납채권액과 법정 우선순위, 교부청구 여부를 확인해야 합니다. 소유자 잔여액 157,513,333원을 확정 배당액으로 보면 안 됩니다.
- 임대수익 및 실거래 검증. 동일 건물의 유사 점포 거래가격, 실제 보증금·월차임, 공실과 영업상황을 확인해야 합니다. 최저가 509,000,000원이 시세보다 낮은지에 대한 판단은 그 이후에 가능합니다.
- 체납 관리비·점유 이전 비용. 관리비 체납, 공용부분 관리비 부담 가능성, 점포 인도 및 영업시설 정리 비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 대조하고 변경된 매각조건이 없는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 점유 위험 해소”
이 사건은 말소기준권리가 명확합니다. 2012년 신한은행 근저당 이후의 담보권·가압류·압류는 원칙적으로 매각 소멸하고, 제시된 신건 배당계산에서도 채권자 미배당액은 0원으로 산정됩니다. 등기상 권리 순위만 보면 비교적 정리된 형태입니다.
하지만 낙찰자의 최종 인수 위험이 없다고 결론 내릴 단계는 아닙니다. 임차인으로 기재된 2명의 전입일은 말소기준보다 늦지만, 상가 특유의 대항요건 확인이 필요하고 H-room의 점유 시작일 및 보증금은 여전히 불명확합니다. 게다가 오픈상가라는 물리적 특성상 실제 점포 경계까지 확인해야 합니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 현재 최저가는 509,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 실제 거래가격 및 임대수익에 기초한 적정 시세가 확인되기 전에는 유찰 0회의 신건 가격에 특별한 메리트가 있다고 평가할 근거가 부족합니다. 향후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 미상 점유관계에 따른 인수 가능성이 자동으로 사라지지는 않습니다.
결론은 ‘등기상 후순위권리 소멸은 긍정적, 점유관계와 가격은 확인 전 보류’입니다. 입찰에 앞서 H-room의 법적 지위, 오픈상가의 실제 경계, 상가 임대차의 대항요건, 동일 건물의 거래·임대수익을 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
