대구지방법원 2025타경31752. 대구 달성군 화원읍 천내리 인흥길 25-12에 위치한 주거용 건물과 토지의 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 2층 5가구·3층 5가구·4층 3가구가 사용하는 다가구주택입니다. 토지면적은 357.0㎡이며 일괄매각 조건입니다. 소유자 김홍표가 2016년 소유권을 취득한 이후 여러 전세권과 근저당권이 설정되었고, 2025년 서울보증보험주식회사의 강제경매로 매각 절차가 진행되고 있습니다.

겉으로만 보면 계산이 단순해 보입니다. 감정가와 최저가는 동일한 신건이고, 예상배당에서도 채권액이 전액 충족되어 소유자 잔여금까지 발생합니다. 그러나 채권자가 돈을 배당받는 것과 선순위 임차권·전세권이 법적으로 소멸하는 것은 별개의 판단입니다. 특히 보증금 미상의 선순위 점유자와 말소기준 이전 전세권이 동시에 확인되는 만큼, 예상배당의 숫자를 그대로 낙찰자의 실제 취득비용으로 받아들이면 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전세권

말소기준은 2023.06.20 설정된 다산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이고, 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그 뒤 설정된 김명준의 전세권과 한국토지주택공사의 임차권등기, 강제경매개시결정 역시 등기상 말소 대상입니다.

하지만 이보다 앞선 2019.11.25 설정 우수현의 전세권은 다릅니다. 전세금 30,000,000원으로, 건물 4층 북쪽 약 26.4㎡(301호)를 대상으로 설정되어 있으며 등기상 현재 말소되지 않은 선순위 권리입니다. 원래 기재된 존속기간이 2021.11.24에 끝났더라도, 그 사실만으로 전세권등기가 자동 소멸했다고 판단해서는 안 됩니다.

과거 동고령농업협동조합의 근저당권 420,000,000원 및 120,000,000원은 2023.06.20 말소되었으며, 여러 과거 전세권도 이미 등기상 말소된 상태입니다. 따라서 과거 말소된 권리의 금액을 현재 인수액에 중복 합산해서는 안 됩니다. 현재 검토의 중심은 잔존 선순위 전세권과 각 세대의 실제 임차관계입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 승계 신고 1건

임차인 조사에서 확인되는 실제 임차인·점유 관련 명의자는 8명입니다. 별도로 기재된 한국토지주택공사는 김만분 보증금과 관련된 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수에 추가하거나 보증금 65,000,000원을 별도 독립 보증금으로 더하지 않습니다.

다만 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 대항력이 완전히 확정되는 것은 아닙니다. 주택 인도·실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자 등을 함께 확인해야 합니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 명의자는 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 안전합니다.

대항력 표시는 전입일·임차권등기 및 확인 가능한 점유관계에 근거한 검토 상태입니다. '가능·미상'은 대항력을 확정했다는 의미가 아니며, 보증금 미상은 보증금이 없다는 뜻이 아닙니다. 김명준의 전세권은 별도 등기권리이고, 한국토지주택공사의 승계 보증금은 실제 임차인 보증금에 중복 합산하지 않습니다.

김명준은 별도로 을구 24번 전세권을 갖고 있습니다. 2024.05.22 설정된 전세금은 80,000,000원이고, 등기 범위는 3층 남쪽 약 50㎡(303호)입니다. 이 전세권은 말소기준 이후 설정되어 매각소멸 대상이지만, 조사된 전입일은 2023.03.09로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 전세권 자체의 소멸과 별개로 임차인으로서의 대항력 및 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.

김준덕과 지주택은 전입일과 실제 점유관계가 확정되지 않았습니다. 지주택의 확정일자는 2019.11.22로 기재되어 있으나, 확정일자만으로 대항력이나 우선변제를 단정할 수 없습니다. 두 명 모두 보증금과 점유 내역의 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,386,816,120원 가정)

현재 매각가를 기준으로 한 예상배당에서는 채권액이 충족되고 소유자에게 잔여금이 돌아가는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 이는 기재된 채권과 배당 순서를 전제로 한 계산 결과이며, 선순위 임차인의 실제 보증금 및 권리관계가 확정된 결과는 아닙니다.

예상배당 계산상 미배당 채권액 0원, 매수인 인수액 0원으로 처리되어 있습니다. 그러나 보증금 미상 임차인들의 채권과 선순위 권리의 소멸 여부가 충분히 확정되지 않아 실제 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았으며, 실제 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 별개

시나리오상 유찰이 진행되어 최저매각가가 낮아지더라도 계산된 채권은 전액 배당되는 것으로 표시됩니다. 그러나 선순위 임차인의 실제 보증금이 확인되지 않았다면 이 표의 미배당 0원만으로 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 화원초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 중심의 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 감정평가상 교통상황은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 외장석재 및 적벽돌 마감, 내부는 벽지·일부 타일·내장바닥재 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스에 의한 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 2층 5가구, 3층 5가구, 4층 3가구의 다가구주택으로 사용되고 있어 세대별 임대차와 명도 범위 확인이 중요합니다.
• 토지. 357.0㎡의 대지이며 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 1,206,000원/㎡이고, 이는 실거래 시세와 구분해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 화남초등학교 및 화원초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 구획과 임대차 호실은 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 다수 세대가 입주하는 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조이므로 일반적인 단일 아파트보다 임차인 관리·명도·수익성 확인 항목이 많습니다. 실제 환금성은 임대현황과 주변 거래사례를 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 우수현 선순위 전세권. 을구 18번, 전세금 30,000,000원의 존속 여부와 배당요구·소멸 요건을 확인하세요. 예상배당액이 전액이라고 해도 자동으로 인수 위험이 해소된 것은 아닙니다.
• 선순위 임차인 보증금. 유하식·박종구·김만분·윤한일·김명준의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유개시 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 김준덕·지주택의 전입일, 점유 호실, 실제 계약당사자 및 보증금 유무를 확인하세요. 미확인 보증금을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
• 승계·대위 중복 제거. 한국토지주택공사의 65,000,000원은 김만분 관련 승계 신고로 분류되어 있습니다. 301호와 202호의 차이를 확인하고 독립 보증금으로 중복합산하지 마세요.
• 김명준의 이중 권리관계. 2023.03.09 전입과 2024.05.22 전세권설정의 관계, 등기된 303호와 임차인 조사 호실, 전세금 80,000,000원의 실질 귀속을 확인하세요.
• 채권양수 및 배당 관계. 서울보증보험주식회사와 한국토지주택공사 사이의 채권양수·대위 관계, 청구금액 67,259,862원과 임차보증금 65,000,000원의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 건물과 토지의 매각 범위 및 실제 소유관계, 공동담보 토지와의 관계를 매각목록 원본으로 확인하세요.
• 세대별 명도. 감정 이용상태상 여러 세대가 사용 중이므로 각 호실의 점유자와 인도 가능성, 임대차 종료 여부를 별도로 조사하세요.
• 관리비·공과금·당해세. 체납 관리비와 공과금, 당해세, 최우선변제 대상 임차인 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가만으로 시장가격 적정성을 판단하지 말고 최근 유사 건물·토지 거래, 실제 임대수익, 수선 상태 및 인수보증금을 반영한 실질취득비용을 비교하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 관련 문건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “배당표의 인수 0원이 안전을 뜻하지 않는다”

대구 화원읍 천내리의 이 물건은 건물과 토지를 일괄매각하는 다가구주택입니다. 신건 최저매각가가 1,386,816,120원이고 예상배당상 소유자 잔여금이 588,288,097원으로 계산된다는 점만 보면 채권 정리가 충분해 보입니다.

그러나 중요한 위험이 남아 있습니다. 첫째, 말소기준보다 앞선 우수현의 전세권 30,000,000원이 존속합니다. 둘째, 실제 임차인 8명 가운데 여러 명의 보증금과 대항력 확정 여부가 불분명합니다. 셋째, 한국토지주택공사와 김만분 사이의 승계 관계에서 호실 기재가 일치하지 않고, 신청채권자의 채권양수 관계까지 확인해야 합니다.

따라서 예상배당표의 매수인 인수 0원은 검증되지 않은 계산상 결과입니다. 선순위 보증금과 전세권이 실제로 어떤 방식으로 소멸하거나 인수되는지 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 ‘얼마를 인수하는지 정확히 아는 것’입니다. 권리가 확정되지 않은 할인 가격은 실제로는 할인 가격이 아닐 수 있습니다.