대구지방법원 2025타경32115. 이번 물건은 대구광역시 달서구 두류동 106-14 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 경매입니다. 감정평가상 건물은 지상 4층 철근콘크리트조이며, 일반건축물대장상 1층은 사무소, 2층은 다가구주택 등으로 이용되고 있습니다. 2017.01.17 사용승인된 건물로, 토지면적은 189.5㎡입니다.

등기상 소유자는 이지선이며, 2018.03.02 소유권을 이전받았습니다. 2025.11.24 채권자 손다운의 신청으로 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 청구금액은 20,379,872원입니다. 그런데 손다운은 이 건물 205호의 임차권자이기도 합니다. 같은 이름으로 표시된 신청채권자와 임차권자의 법률관계 및 청구채권의 성격을 확인해야 합니다.

특히 말소기준권리 이전에 주민등록한 임차인들이 여럿 있고, 보증금이 확인되지 않은 임차인도 존재합니다. 따라서 경매개시결정 이후에 등기된 임차권이 매각으로 소멸하는지와 실제 임차보증금 반환채무가 매수인에게 남는지는 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 말소기준 확인이 핵심

임차권등기는 손다운과 김현준이 말소기준권리보다 먼저 등기되어 있고, 나머지 6건은 경매개시결정 이후 등기되었습니다. 다만 등기 시점과 별개로 이들 임차인의 최초 전입일은 모두 2025.11.24보다 앞섭니다.

따라서 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되더라도, 그 이전에 취득한 주택임대차보호법상 대항력이 유지되는 경우에는 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 실제 인수 여부는 점유·주민등록의 유지, 배당요구, 배당순위 및 매각물건명세서의 인수조건을 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 10명

확인되는 실제 임차인은 10명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고 임차인은 확인되지 않습니다. 임차권등기자는 8명이며, 권기준·정재윤 2명은 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.

대항력 표시는 전입·점유 및 임차권등기 관련 기재에 따른 잠정 판단입니다. 대항력의 최종 존속 여부와 실제 인수액은 원본 서류 및 배당 결과로 확인해야 합니다. 우선변제 가능은 전액 배당 확정을 뜻하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 902,566,400원 가정)

아래 표는 제시된 예상배당 계산 결과를 정리한 것입니다. 우선변제 대상으로 계산된 7명에게 보증금이 모두 배당되고, 신청채권자에게도 청구액 전액이 배당되는 구조입니다. 다만 이는 실제 배당순위나 매수인 인수액이 확정되었다는 뜻이 아닙니다.

위 예상배당은 손다운 임차보증금 및 권기준·정재윤의 미상 보증금에 대한 실제 배당·인수 결과를 확정하지 않습니다. 당해세, 최우선변제, 권리순위 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금 590,760,864원도 확정 교부액이 아닙니다.

④ 회차별 가격 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

회차가 진행되면 제시된 시나리오상 최저매각가는 낮아집니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 모두 반환되지 않으면 그 미배당액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

특히 어떤 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 많아 전액 회수가 불가능한 구조에서는, 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 증가하여 실질취득비용이 사실상 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이번 물건은 전체 인수대상 보증금과 각 임차인의 배당액을 확정할 수 없으므로, 이러한 비용구조가 어느 범위까지 적용되는지 아직 판단할 수 없습니다.

⑤ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

감정가 902,566,400원이 적정한지 판단하려면 동일 지역·유사 규모의 건물 및 토지 거래사례와 임대수익 자료를 함께 확인해야 합니다. 현재는 객관적인 비교 실거래가격이 확인되지 않으므로 최저매각가가 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

• 입지. 대구광역시 달서구 두류동, 대구지하철 2호선 내당역 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 다가구주택 등이 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로와 대중교통시설 접근성은 대체로 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2017.01.17 사용승인된 철근콘크리트조 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수설비 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 이용상태. 일반건축물대장상 1층은 사무소, 2층은 다가구주택 등으로 이용됩니다. 주거용 임차권과 사무소 이용 부분을 구분하여 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 189.5㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역입니다. 공시지가 기준은 1,112,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 주거 및 사무소 이용이 혼재하는 건물·토지 일괄매각으로, 매수 후 임대운영·명도·수익성 및 재매각 가능성을 함께 평가해야 합니다. 비교 거래사례 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 손다운 보증금 원본 확인. 205호 임대차계약서의 1차 5,000,000원·2차 20,000,000원, 임차권등기, 배당요구 및 실제 잔존 보증금을 대조해야 합니다. 예상표의 2,000원 인수액을 그대로 사용하지 마세요.
• 권기준·정재윤 보증금 조사. 202호와 501호의 계약서, 보증금, 확정일자, 현재 점유, 주민등록 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 말소·이전 검증. 2017.01.20 설정된 근저당권 2건의 말소 여부와 2026.09.01 권리이전 등기를 원본으로 재검토하고, 최종 말소기준권리를 확정해야 합니다.
• 임차인별 배당 검토. 임차권등기일뿐 아니라 전입일·점유개시일·확정일자·배당요구 및 각 보증금의 미배당 가능성을 따로 분석해야 합니다.
• 신청채권과 임대차 관계 확인. 손다운의 강제경매 청구액 20,379,872원과 임대차보증금 반환채권 사이의 관계를 확인하고 동일 채권의 중복계산 여부를 검토해야 합니다.
• 건물 전체 현황조사. 각 호실의 실제 점유, 미등기 임차인 유무, 주거·사무소 사용현황을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지의 매각 대상, 부속시설 및 실제 이용 부분을 매각목록·감정평가서와 대조해야 합니다.
• 미납 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비, 당해세 및 최우선변제 대상 여부를 확인하고 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
• 시세·수익률 검증. 주변 유사 건물의 최근 거래와 실제 임대료·공실률을 확인한 후 입찰가를 산정해야 합니다.
• 최신 매각물건명세서 확인. 입찰 전 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서 및 기일변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수액 확인이 먼저”

이번 대구 두류동 물건은 감정가와 최저매각가가 902,566,400원으로 같은 신건입니다. 하지만 권리분석에서는 가격보다 먼저 해결할 문제가 많습니다.

실제 임차인 10명, 임차권등기 8건, 보증금 미상 2명. 여기에 신청채권자와 임차권자가 같은 손다운의 보증금이 등기상 20,000,000원인데 예상 인수액에는 2,000원으로 반영된 불일치가 있습니다. 기존 근저당권의 말소와 이후 권리이전 기록도 원본 대조가 필요합니다.

따라서 현재 예상배당상 신청채권 미배당이 0원이라는 이유로 매수인의 인수 위험이 작다고 판단해서는 안 됩니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 임차보증금이 증가하면 실질취득비용은 예상보다 높아질 수 있습니다. 비교 실거래가격도 확인되지 않아 현재 가격의 투자 매력 역시 판단하기 어렵습니다.

종합 결론: 입찰 보류 및 권리관계 정밀조사 우선. 보증금 미상 임차인의 실제 채권액, 손다운 보증금의 정확한 금액, 근저당권 존속 여부 및 배당순위를 확정한 뒤 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 떨어지느냐가 아니라, 낙찰 후 매수인이 얼마를 추가로 부담해야 하는지를 확정하는 것입니다.