창원지방법원 2025타경1064. 진주시 이현동 ‘이현하이클래스웰가’ 114동 16층 1601호, 전용 75.07㎡ 아파트입니다. 강순길·김희정이 각 2분의 1 지분으로 소유하고 있으며, 2012년 3월 7일 거래가 197,500,000원에 취득한 내역이 확인됩니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2016년 1월 26일 설정된 국민은행 근저당권 77,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 국민은행 근저당권 104,500,000원, 농협은행 가압류 19,551,155원, 국세 압류와 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 203,000,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1064 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 이현동 1180 이현하이클래스웰가 제114동 제16층 제1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.07㎡ · 20층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 강순길 2분의 1 · 김희정 2분의 1 (2012.03.07. 거래가 197,500,000원에 취득) |
| 단지 / 사용승인 | 이현하이클래스웰가 · 1,268세대 · 2008.04.08. |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 59,989,587원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.01.26. 국민은행 근저당권 77,000,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권 104,500,000원과 농협은행 가압류, 국세 압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024년 10월 개시됐던 강제경매는 취소·기각 결정에 따라 2025년 7월 등기가 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.03억은 최근 평균의 74.2%
동일 단지·동일 면적 75.07㎡의 실거래입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 함께 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 273,600,000원과 2026년 7월 최신 거래 300,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.4% 높은 흐름으로, 하락 추세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.07㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 75.07㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 75.07㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2026.03 | 75.07㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 75.07㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 75.07㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 75.07㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 75.07㎡ | 9 | 278,000,000원 |
| 2025.11 | 75.07㎡ | 5 | 272,000,000원 |
| 2025.08 | 75.07㎡ | 17 | 273,000,000원 |
| 2025.07 | 75.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.07 | 75.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.07㎡ | 10건 | 273,600,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 203,000,000원은 최근 12개월 평균보다 70,600,000원 낮고, 그 평균의 74.2%입니다. 최신 거래 300,000,000원과 비교하면 67.7%이고, 전체 거래 중 최저인 225,000,000원보다도 22,000,000원 낮습니다. 인수액이 없다는 전제에서는 현재 회차부터 수치상 가격 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 104,500,000원 | 104,500,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 19,551,155원 | 17,858,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 두 건의 근저당권이 전액 배당되고, 농협은행 가압류에서 1,693,155원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세 체납액·법정기일과 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 1,693,155원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 61,740,555원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 103,771,615원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대아중학교에서 북측으로 직선거리 약 500m 지점이며, 주변은 아파트 등 공동주택단지, 근린생활시설과 초·중·고등학교 등 교육시설로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 관내 버스정류장이 인근에 있어 차량 및 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 2008.04.08. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 20층 건물의 16층이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 6차선, 동측 왕복 5차선 포장도로와 접하고 동측 및 북서측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·이현지구 도시개발구역에 속하며, 토지 공시지가는 749,500원/㎡입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,268세대 아파트단지이고 동일 면적 실거래가 이어지고 있습니다. 다만 거래가는 225,000,000원부터 300,000,000원까지 차이가 있어 층·내부 상태별 가격 편차를 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 소유자 거주로 탐문됐지만 내부 확인과 임대관계 확인이 이뤄지지 않았습니다. 전입세대·외국인체류·점유자를 매각 전 다시 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 진주세무서 압류의 체납세액과 법정기일을 확인해 실제 배당순위와 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 내부 상태 반영. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 수리비와 하자 가능성을 응찰가에 별도로 반영해야 합니다.
- 명도비용 반영. 소유자 점유가 확인되면 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 고려하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 미납 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 273,600,000원이지만 개별 호수 상태에 따라 가격이 달라질 수 있습니다. 취득세·수리비·명도비를 더한 총투입액 기준으로 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 현재 회차부터 경쟁력”
이 물건은 2016년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사상 임차인은 없으며 예상 인수액도 0원이므로, 실질취득액은 최저가 203,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 동일 면적 평균 273,600,000원의 74.2%, 최신 거래 300,000,000원의 67.7%입니다. 최근 가격 흐름도 이전 거래군보다 9.4% 높아, 1회 유찰된 현재 가격에는 수치상 할인 여지가 분명합니다. 다만 내부 미확인, 임대관계 재확인, 국세 압류라는 세 가지 확인사항이 남아 있습니다. 결론은 권리 합격, 가격 경쟁력 있음, 현장·세금 확인 후 응찰가 확정입니다.