서울중앙지방법원 2025타경103618. 서울특별시 서초구 방배동 성지라빌레뜨 B동 5층 502호입니다. 2005년 4월 준공된 18세대 규모의 아파트로, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 6층 건물에 위치합니다. 현재 소유자는 송경수·전지연으로 각각 2분의 1 지분을 가지고 있습니다. 2020년 12월 31일 매매를 원인으로 2021년 3월 24일 소유권이전등기가 접수됐으며, 당시 거래가액은 2,700,000,000원입니다.

이 물건은 2019년에도 경매를 통한 소유권이전이 있었고, 이후 새 소유권과 여러 근저당이 설정됐습니다. 현재 진행 중인 사건의 신청채권자는 대형기선저인망수산업협동조합이며 청구금액은 1,533,274,977원입니다. 등기상으로는 해당 조합의 2021년 근저당권에서 출발해 2025년 권리이전과 근질권 설정까지 이어지는 이력이 확인됩니다.

중요한 문제는 2022년 신한은행 근저당을 말소기준으로 삼은 계산과, 그보다 앞선 2021년 근저당 기록의 관계입니다. 2021년 근저당이 유효하게 존속한다면 말소기준과 배당순위를 다시 판단해야 합니다. 다만 선순위 근저당이 있다는 사실 자체가 곧 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 경매로 소멸하는 담보권인지, 매각조건에 별도의 인수사항이 있는지를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당을 놓치면 안 된다

현재 산정상 말소기준으로 표시된 권리는 2022.01.18 신한은행 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)입니다. 이후 신한은행의 추가 근저당, 성진리테일 근저당, 임의경매개시결정, 롯데카드·신한카드 가압류가 이어집니다. 이들 담보권과 가압류는 원칙적으로 경매 매각에 따른 소멸 대상으로 검토됩니다. 하지만 2021년의 선행 근저당을 해결하지 않은 상태에서 2022년 권리를 확정적인 말소기준이라고 단정할 수는 없습니다.

또 하나의 주의점은 송경수 지분에 대한 회생절차 이력입니다. 2026.04.16 회생절차개시결정이 등기됐으나, 2026.08.19 회생절차폐지결정에 따라 2026.09.03 관련 보전처분 및 회생절차개시등기가 말소됐습니다. 현재 확인되는 등기 이력에서는 절차가 폐지된 상태이지만, 경매 진행과 공유지분 처분에 관한 추가 제한이 없는지는 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 확인된 임차인 0명, 실제 점유는 미상

확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실을 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

2005년 설정된 김은이의 전세권은 전세금 700,000,000원으로 등기됐지만, 2006.09.25 해지를 원인으로 말소됐습니다. 해당 과거 전세권은 현재 존속하는 인수권리로 계산하지 않습니다.

③ 가격 검토 — 33억 원의 시세 경쟁력은 아직 미확인

성지라빌레뜨B는 18세대 규모의 소규모 아파트입니다. 감정가는 3,300,000,000원이고 최저매각가 역시 3,300,000,000원입니다. 신건이므로 감정가 대비 할인은 아직 없습니다.

다만 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 33억 원을 비교할 수 있는 거래정보는 확인되지 않습니다. 2020년 12월 31일의 거래가액 2,700,000,000원은 현 소유자의 과거 취득가격으로 참고할 수 있지만, 오래된 개별 거래를 현재 시세의 기준으로 삼을 수는 없습니다. 감정가와 과거 취득가의 차이만으로 시세 상승이나 저평가를 판단하는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,300,000,000원 가정)

현재 계산된 배당 시나리오는 집행비용을 공제한 뒤 신한은행의 두 근저당, 성진리테일 근저당 순서로 배당하는 구조입니다. 이 계산에서는 신한은행이 채권최고액 기준 전액을 배당받고, 성진리테일에서 미배당이 발생하며, 후순위 카드사 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다.

채권액은 표시된 채권최고액 및 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정액이며 실제 피담보채권액, 조세채권, 배당요구, 선순위 근저당의 존속·승계 및 최우선변제사항에 따라 배당이 달라질 수 있습니다. 현재 표에는 별도로 확인이 필요한 을구 14번 근저당과 관련 권리관계가 반영되지 않았습니다.

표상 채권자 미배당액 340,875,104원은 성진리테일의 미회수분과 카드사 가압류 미회수분을 합산한 값입니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담하는 금액이 아닙니다. 경매로 소멸하는 채권의 미배당분은 원칙적으로 채무자에게 남는 문제이므로 매수인 인수액과 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 미배당

매각가가 하락하면 입찰자가 지불하는 낙찰대금은 줄어들지만, 채권자에게 배분할 금액도 감소합니다. 현재 계산에서는 어느 회차나 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다. 다만 이는 선행 근저당과 미확인 임대차가 추가 인수부담을 만들지 않는다는 가정 아래의 계산 결과입니다.

유찰 가정에서는 감정가 대비 80%, 64% 수준으로 최저매각가가 낮아집니다. 하지만 가격이 내려간다는 사실과 시세보다 싸진다는 판단은 다릅니다. 최근 거래가격을 확인할 수 없으므로 2,640,000,000원이나 2,112,000,000원 중 어느 수준부터 매력적인지 현재로서는 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서초구 방배동 소재 방배중학교 남서측 인근입니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2005.04.13 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급배수시설, 위생설비, 소화전, 난방, 승강기 및 주차장시설이 갖춰져 있습니다. 지상 6층 중 5층에 위치합니다.
• 도로. 단지 내 도로상태는 무난하며, 남측과 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 과밀억제권역에 해당합니다. 대공방어협조구역과 상대보호구역 관련 제한도 표시돼 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다. 감정요항표에는 2025.03.24~2025.09.30의 지정기간이 기재돼 있으므로 현재 유효한 지정 여부와 경매 취득에 적용되는 절차를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 대지 면적 1,675.9㎡, 지목 대, 공시지가 9,152,000원/㎡로 표시돼 있습니다. 이는 단지 토지에 관한 사항으로 개별 호실의 전유면적이나 대지권 면적과 동일한 의미가 아닙니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 18세대의 소규모 아파트로, 대단지에 비해 동일 조건의 거래사례 확보와 재매각 시 가격 검증이 어려울 수 있습니다. 실제 거래량과 유사 매물의 가격을 확인하기 전에는 환금성이 좋다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선행 근저당 원본 확인. 을구 14번 대형기선저인망수산업협동조합의 1,800,000,000원 근저당이 실제로 말소됐는지 확인해야 합니다. 을구 14-1번 권리이전과 14-2번 근질권 설정의 효력도 함께 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 재판정. 2021년 근저당이 유효하게 존속한다면 2022년 신한은행 근저당을 최초 유효 담보권으로 볼 수 없습니다. 실제 말소기준과 매각으로 소멸하는 권리의 범위를 재검토해야 합니다.
• 신청채권자와 배당순위 확인. 사건 신청채권자인 대형기선저인망수산업협동조합의 청구금액 1,533,274,977원과 현재 배당계산상 배당 0원의 관계를 검증해야 합니다. 2025년 채권이전 이후의 권리자 지위도 확인 대상입니다.
• 배당액 재산정. 채권최고액과 실제 피담보채권액은 다를 수 있습니다. 실제 채권계산서, 배당요구, 조세채권, 선행 담보권의 존속 여부를 반영해 예상배당표를 다시 작성해야 합니다.
• 임차인·점유조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유상태를 확인하고 대항력·우선변제권·인수보증금이 있는지 판단해야 합니다.
• 공유지분과 회생절차 이력. 송경수·전지연의 각 2분의 1 지분과 송경수 지분의 2026년 회생절차개시·폐지 이력을 확인해야 합니다. 현재 경매의 매각 대상 범위도 원본 물건명세서와 대조해야 합니다.
• 시세 및 응찰가 상한. 감정가 33억 원을 현재 시세로 가정하지 말아야 합니다. 성지라빌레뜨B와 방배동 유사 아파트의 최신 거래 및 최근 12개월 가격 흐름을 확인한 후에만 응찰 상한을 설정할 수 있습니다.
• 건물·관리비 실사. 소규모 건물의 공용시설 유지관리, 승강기·주차장·설비 상태, 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 등을 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제 확인. 개별 호실의 전유면적·대지권, 현재 토지거래허가구역 지정 여부와 관련 제한을 최신 공적 서류로 확인해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.11.05 매각기일의 진행 여부, 기일 변경, 매각조건, 특별매각조건, 매각물건명세서의 변경사항을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “33억 원보다 먼저 확정할 것은 권리의 순서”

방배동 성지라빌레뜨 B동 502호는 서울 서초구의 18세대 소규모 아파트로, 현재 감정가와 최저매각가가 모두 3,300,000,000원인 신건입니다.

현재 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원이고 채권자 미배당액이 340,875,104원입니다. 하지만 이 계산만으로 최종 권리관계가 정리됐다고 볼 수 없습니다. 2021년 설정된 1,800,000,000원 선행 근저당과 2025년 권리이전·근질권 설정 이력이 존재하기 때문입니다. 이 권리들이 어떻게 정리되는지에 따라 말소기준 및 배당순위에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.

가격 측면에서도 아직 적극적인 입찰을 권할 근거가 부족합니다. 감정가 33억 원은 평가가격일 뿐, 현재 확인된 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격과 비교한 결과가 아닙니다. 과거 취득가격 27억 원만으로 현재의 33억 원이 적정하거나 저렴하다고 말할 수 없습니다. 18세대 규모에 따른 거래사례 부족과 환금성도 함께 검토해야 합니다.

종합 판단은 권리·가격 모두 확인 전 입찰 보류입니다. 선행 근저당의 존속과 권리승계, 신청채권자의 지위, 실제 점유관계 및 최근 시세를 먼저 확인해야 합니다. 그 결과에 따라 인수액과 실질취득가격을 다시 산정한 뒤, 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.