창원지방법원 2025타경20514. 경남 고성군 거류면 포레스트힐 101동 3층401호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있지만, 감정평가 현황은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 말소기준권리는 2018.03.21. 패류살포양식수산업협동조합 근저당권 108,000,000원입니다. 그보다 뒤의 성상호 근저당권, 부산치과의사신용협동조합 근저당권, 롯데카드 가압류, 대구신용보증재단 가압류·가처분, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위보다 점유관계입니다. 현황조사에는 SODGEREL AMGALAN이 전부를 사용하고 보증금 10,000,000원, 월차임 500,000원으로 조사됐습니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 그대로 참고하되, 실제 인수위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20514 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 거류면 거류로 511-6, 101동 3층401호 (포레스트힐) |
| 물건종류 / 현황 | 아파트 · 현황 다세대주택 이용 탐문 · 전용 60.821㎡ |
| 현재 소유자 | 정영미, 정영석, 정영옥, 정영택, 정윤영, 황경애 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 패류살포양식수산업협동조합 / 68,396,561원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2018.03.21. 설정된 패류살포양식수산업협동조합 근저당권입니다. 2018.04.06. 설정됐던 이윤식 근저당권 30,000,000원과 하영자 전세권 19,500,000원은 2018.10.01. 이미 말소됐습니다. 이후 성상호 근저당권 48,000,000원, 부산치과의사신용협동조합 근저당권 33,000,000원, 롯데카드 가압류 7,911,269원, 대구신용보증재단 가압류 43,900,000원과 가처분은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 판정 불가
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SODGEREL AMGALAN | 전부 | 10,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현황조사상 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 “있음”이 아니라 “가능·미상”으로 봐야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 낙찰 전 주민등록 전입세대 확인과 매각물건명세서, 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래 표본이 적다
포레스트힐1차는 총 16세대, 사용승인일은 2015.10.29.입니다. 면적이 일치하는 실거래 표본은 2건이며, 전체 평균은 158,500,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 2023.12의 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 60.82㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.11 | 60.82㎡ | 1 | 157,000,000원 |
| 평균 | 60.82㎡ | 2건 | 158,500,000원 |
현재 최저가 77,420,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 160,000,000원의 48.4%입니다. 가격 격차만 보면 매우 큽니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +1.9%로 표시돼 하락 추세 데이터도 아닙니다. 다만 거래 자체가 2건뿐이고 최신 거래월이 2023.12이므로, 이 수치를 곧바로 현재 환금가치로 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 2. 근저당 · 패류살포양식수산업협동조합 | 108,000,000원 | 75,626,440원 |
| 3. 근저당 · 성상호 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 부산치과의사신용협동조합 | 33,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,911,269원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대구신용보증재단 | 43,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 240,811,269원 중 예상배당 75,626,440원, 미배당 165,184,829원입니다. 배당 계산은 채권최고액·청구금액 기준 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 시뮬레이션상 0원이지만 임차인의 대항력·배당요구 여부가 미상이라 최종 권리관계 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 165,184,829원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 187,992,761원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 37,935,800원 | 36,852,956원 | 203,958,313원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 68,396,561원이 충족되는 시나리오로 표시되지만, 3회 유찰 시와 4회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 가격이 더 낮아질수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 말소기준 뒤 권리가 소멸한다는 등기 순위 판단과 임차인 대항력 미상 문제는 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고성마동농공단지 북동측 인근이며 자연림과 농경지가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕이며 사용승인일은 2015.10.29.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 101,400원/㎡, 토지면적은 1,491.0㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 사방지 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 포레스트힐1차는 16세대이며 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.3회, 낙찰률 0.0%로 가격뿐 아니라 매도 유동성도 함께 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. SODGEREL AMGALAN의 전입신고일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 전입세대와 원본 조사자료를 반드시 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 잔존 보증금 위험을 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부 확인이 필요합니다.
- 가격자료의 시차. 실거래는 2023.12와 2022.11의 2건이므로 현재 최저가 77,420,000원과 단순 비교만으로 현 시세를 확정하지 않아야 합니다.
- 현황 용도 확인. 사건 용도는 아파트지만 감정평가 현황은 다세대주택 이용으로 탐문됐습니다. 실제 구조·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다.
- 소유관계. 현재 소유자는 정영미, 정영석, 정영옥, 정영택, 정윤영, 황경애의 공유 형태입니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리는 아직 확인 중”
이 물건은 감정가 158,000,000원에서 2회 유찰돼 77,420,000원까지 내려왔고, 데이터상 최근 12개월 실거래 평균 160,000,000원과 비교하면 48.4% 수준입니다. 말소기준 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 등기부만 보면 단순한 편입니다. 하지만 실제 임차인 1명의 보증금 10,000,000원과 월차임 500,000원이 확인되는 반면 전입신고일·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 따라서 이 사건의 순서는 “싸니까 입찰”이 아니라 “임차인 대항력 확인 → 실제 인수액 확정 → 가격 판단”입니다. 가격은 매력적이지만, 권리가 확정되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.