창원지방법원 2025타경1069. 경상남도 진주시 상대동 274-46 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나, 감정 이용상태는 기호 2가 단독주택, 기호 2-1이 화장실입니다. 토지는 159.6㎡이고, 제2종일반주거지역에 속합니다. 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층, 제시외 건물은 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 구조입니다.
등기상 현재 공유자는 이선자 지분 3분의 1과 주식회사카라로이캐피탈대부 지분 3분의 2입니다. 주식회사카라로이캐피탈대부는 2025.03.24. 임의경매 매각을 원인으로 지분 3분의 2를 취득했고, 2025.12.16. 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당, 주식회사카라로이캐피탈대부의 근저당 2건, 에스비아이저축은행 가압류와 선행 경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1069 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 274-46 · 경상남도 진주시 돗골로153번길 15-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 2 단독주택 · 기호 2-1 화장실 |
| 토지 | 159.6㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 공유관계 | 이선자 3분의 1 · 주식회사카라로이캐피탈대부 3분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 217,200,960원 / 106,429,000원 (2회 유찰) |
| 경매 원인 | 2025.12.16. 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 그러나 인수 지역권은 별도
등기부에 나타난 과거 담보권 흐름은 비교적 명료합니다. 2004년 농업협동조합중앙회 근저당은 2006년 해지로 말소됐고, 최명성 지분에 설정된 2020년 37,500,000원 및 2021년 15,000,000원의 주식회사카라로이캐피탈대부 근저당도 2025.03.24. 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 2023년 선행 경매개시결정과 3,001,194원의 가압류 역시 같은 매각 과정에서 말소됐습니다.
② 점유자 3명 — 보증금·확정일자 미상
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 점유자는 실제 3명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 세 사람 모두 개별 점유자로 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 전입일만으로 최종 인수액을 계산할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송수인 | 2020.05.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송충근 | 2014.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진화 | 1990.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 106,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,290,006원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사카라로이캐피탈대부 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,138,994원 |
현재 계산에서는 집행비용 2,290,006원을 제외한 104,138,994원이 소유자 교부액으로 남습니다. 다만 채권액 미상 항목은 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 세 점유자의 보증금 역시 미상이라 이 배당표만으로 실제 인수 부담을 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 106,429,000원 | 104,138,994원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 74,500,300원 | 72,759,295원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 52,150,210원 | 50,811,506원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 49%이고, 한 차례 더 유찰되면 74,500,300원, 4회 유찰 시에는 52,150,210원까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 가격 하락이 지역권을 없애거나 미상 임차관계를 해소하지는 않습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만 내려가는 것을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 진주시 상대동 소재 진주시청 북동측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근의 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 기호 2는 단독주택, 기호 2-1은 화장실로 이용 중입니다. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 관련 공부·외부관찰·탐문 등을 종합한 이용상태입니다.
- 건물. 기호 2는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층, 기호 2-1은 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 159.6㎡ 대지, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 702,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 제시외 건물. 본건 지상에 제시외 건물이 소재하나 토지의 사용·수익에 미치는 영향은 별무할 것으로 평가됐고, 해당 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지역권 원문 확인. 목록1 을구3번 2019.04.01. 접수 제13598호 지역권 설정등기의 범위·내용·존속 조건을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유자 3명 임대차관계 확인. 송수인·송충근·최진화의 실제 점유 부분, 보증금, 계약관계와 확정일자를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 세 점유자를 모두 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 매각 대상의 일치 여부를 확인하세요.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 이선자 3분의 1, 주식회사카라로이캐피탈대부 3분의 2의 공유관계에서 진행되는 공유물분할을 위한 경매입니다.
- 배당표 과신 금지. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 채권액 미상 항목과 임차보증금 미상, 인수 지역권이 있어 실제 법률상 부담과 동일하지 않습니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 권리 확인이 먼저”
감정가 217,200,960원이 2회 유찰돼 106,429,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 사건은 싸게 내려왔다는 사실보다 무엇을 인수하는지 확인하는 일이 먼저입니다. 매각물건명세서에는 2019.04.01. 지역권 설정등기의 인수가 명시돼 있고, 현황조사와 명세서에 나타난 점유자 3명은 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당 계산상 금액 인수가 0원이라는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 106,429,000원이 실제 시장가격보다 낮은지도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리 고위험·가격 판단 보류입니다. 지역권 내용과 송수인·송충근·최진화의 임대차관계를 원본에서 확인해 실제 매수인 부담을 확정하기 전까지는 낮은 유찰가만을 근거로 응찰하기 어렵습니다.
