서울중앙지방법원 2025타경104318. 강남구 청담동 청담린든그로브 104동 204호, 전용 84.9979㎡ 규모의 아파트입니다. 2017년 준공된 114세대 단지이며, 지상 7층 건물의 2층에 자리합니다. 소유자 요약상 박규태 소유 물건으로, 김순자·최재정 명의의 근저당권이 설정된 뒤 임의경매가 개시됐습니다.

일반적인 근저당권 경매라면 말소기준권리를 확인하고 이후 권리가 소멸하는지 검토하면 됩니다. 이 물건도 2025.04.18 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정 및 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 2024.08.05 전입한 이시내가 확인됩니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준일보다 앞서므로 대항력 성립 가능성을 배제할 수 없습니다.

가격도 만만하지 않습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 2,870,000,000원, 가장 최근 거래인 2026년 1월 거래가는 2,730,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 3,400,000,000원입니다. 여기에 확인되지 않은 임차보증금 인수 부담까지 발생한다면 실질취득비용은 더욱 높아질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 전입자가 변수

등기 흐름에서 주목할 부분은 2025.04.18 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 동일 접수번호 1814839로 김순자와 최재정이 각각 채권최고액 850,000,000원의 근저당권자로 기재되어 있습니다. 예상배당상 두 권리의 채권최고액 합계는 1,700,000,000원입니다.

기존 우리은행 근저당권은 2018.02.28 채권최고액 883,344,000원으로 설정됐다가 2021.01.18 해지·말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 과거 우리은행 근저당이 아니라 2025.04.18 김순자·최재정 근저당권입니다.

2025.11.11 및 2025.11.27 임의경매개시결정과 2025.12.05 가압류는 말소기준권리보다 후순위입니다. 조연우의 2025.11.20 강제경매개시결정은 2025.11.27 취하되어 2025.11.28 등기말소됐습니다. 이들 등기 권리 자체는 매각 시 소멸하거나 이미 말소된 것으로 정리됩니다.

임차인 분석 — 실제 조사 인원 1명

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 전입자입니다. 전입일이 앞선다는 사정만으로 대항력을 최종 확정할 수는 없으며, 실제 점유관계·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 내역 확인이 필요합니다.

또한 갑구 2번 박규태 소유권이전 기재에는 등기상 말소 표시가 있으나, 소유자 요약에는 박규태가 기재되어 있습니다. 최종 소유관계와 해당 등기 말소의 의미는 원본 갑구를 대조하여 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 34억 신건은 최근 거래 수준을 크게 웃돈다

청담린든그로브의 전용 약 85㎡ 실거래 5건입니다. 동일 면적 기준이지만 거래 시점과 층이 다르므로 개별 호실 가격을 그대로 확정하는 자료는 아닙니다. 특히 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선적으로 살펴봐야 합니다.

전체 5건 평균은 3,000,000,000원입니다. 이 평균에는 2022년 3월의 3,300,000,000원 거래도 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균만 사용하면 현재의 가격 수준을 실제보다 높게 평가할 수 있습니다.

더 중요한 최근 12개월 평균은 2,870,000,000원이며, 최근 가격 추세는 과거 대비 -10.2%입니다. 가장 최근인 2026년 1월에는 같은 전용 85㎡, 3층이 2,730,000,000원에 거래됐습니다.

신건 최저매각가 3,400,000,000원은 최근 12개월 평균보다 530,000,000원 높고, 최신 거래보다 670,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 118.5%입니다. 전체 실거래 5건 가운데 가장 높은 3,300,000,000원보다도 100,000,000원 높은 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,400,000,000원 가정)

다음은 현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용은 추정액이고, 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산한 수치입니다. 선순위 전입자 이시내의 보증금과 배당 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

예상채권 배당 2,500,000,000원, 집행비용 36,400,000원, 소유자 잔여 863,600,000원. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 전입자의 보증금 및 배당은 미반영되어 있습니다. 따라서 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 확정 수치가 아닙니다.

회차별 배당 시나리오

1회 유찰 가정가격은 2,720,000,000원으로 최근 12개월 평균 2,870,000,000원 아래에 위치합니다. 2회 유찰 가정가격은 2,176,000,000원입니다. 그러나 이는 실제 낙찰가격이나 향후 시세 예측이 아니라 회차별 최저매각가격을 가정한 계산입니다.

또한 2회 유찰 시 계산되는 채권 미배당액 348,160,000원은 곧바로 매수인이 인수할 금액을 의미하지 않습니다. 반대로 이시내의 선순위 보증금 인수위험은 이 채권 미배당액과 별도의 문제입니다. 임차보증금이 확인되지 않는 한 어느 회차에서도 매수인의 최종 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강남구 청담동, 지하철 7호선 청담역 북측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지와 업무시설, 근린상가, 공원 등이 혼재하며 감정평가상 주위 환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 청담역 및 다수 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 및 차량 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물의 2층 204호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내부는 벽지 및 일부 대리석·타일 마감, 창호는 새시 창호입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 열병합 지역난방, 주차장 및 커뮤니티 시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 사다리형 완경사지의 주거용 부지이며, 단지 외곽으로 약 6~7m 도로에 접합니다. 토지면적은 9,224.9㎡, 공시지가 자료는 22,030,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 해당합니다.
• 토지거래허가. 아파트 용도로 2025.10.20부터 2026.12.31까지의 토지거래계약 허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 경매취득과 이후 거래에 대한 허가·규제 적용 여부는 관련 규정을 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부의 실제 유지관리 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 114세대 규모의 단지이며, 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 12개월 거래 표본이 3건으로 많지 않습니다. 최근 가격 추세가 -10.2%라는 점에서 매각 시점의 가격 형성 및 거래 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최우선 — 이시내의 점유 및 임대차 확인. 2024.08.05 전입자의 실제 점유 시작일, 전입 유지 여부, 임대차계약 체결 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금 인수가 확정되기 전에는 입찰가격 상한도 확정하기 어렵습니다.
• 대항력과 인수금액 분리 검토. 말소기준보다 전입일이 빠르다는 사실과 법적으로 대항력이 성립한다는 판단은 구별해야 합니다. 대항력이 인정될 경우에도 배당금과 미배당 보증금의 범위를 따로 계산해야 합니다.
• 배당표 재검증. 근저당권자 김순자·최재정 각각 850,000,000원, 가압류 유성우 800,000,000원이 반영된 예상배당은 선순위 임차보증금 및 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권의 실제 피담보채권액과 배당순위도 확인해야 합니다.
• 최신 거래 우선. 2026년 1월 동일 면적 거래가 2,730,000,000원, 최근 12개월 평균 2,870,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다. 전체 5건 평균 3,000,000,000원만으로 현재 신건 가격을 정당화해서는 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -10.2%를 고려해 과거 최고 거래 3,300,000,000원에 기대어 낙찰가격을 높게 잡지 않도록 주의해야 합니다.
• 회차별 실질취득비용 계산. 1회 유찰 가정 2,720,000,000원과 2회 유찰 가정 2,176,000,000원을 비교할 때도 임차보증금 인수 가능성을 별도로 반영해야 합니다. 단순 최저매각가격 하락이 실질취득비용 하락을 보장하지 않습니다.
• 소유권 등기 대조. 박규태가 소유자로 요약되어 있으나 갑구 2번 소유권이전 기재에는 말소 표시가 있으므로 원본 등기사항전부증명서에서 최종 권리관계를 확인해야 합니다.
• 현장 점유·명도 확인. 실제 거주자, 점유의 법적 근거, 내부 사용상태 및 인도 가능 여부를 조사해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 확인되면 명도와 보증금 반환 문제가 연결될 수 있습니다.
• 관리비 및 세금 확인. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 당해세, 우선배당 항목을 조사해야 합니다. 예상배당의 소유자 잔여액은 확정된 반환금이 아닙니다.
• 토지거래허가구역 확인. 아파트 용도에 대한 허가구역 지정이 기재된 만큼 적용되는 취득·처분 관련 규정을 확인해야 합니다.
• 최종 매각서류 확인. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구종기 관련 기록 및 기일 변경 여부를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “청담동 아파트라는 입지보다 중요한 것은 가격과 선순위 보증금”

청담린든그로브 204호의 입지와 건물 자체는 감정평가상 무난합니다. 2017년 준공된 아파트이고, 청담역 북측 인근에 있으며, 차량·대중교통 접근도 가능한 것으로 평가됐습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 좋은 입지에 있는 물건을 얼마에, 어떤 권리 부담을 안고 취득하는지입니다.

현재 최저매각가 3,400,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 118.5%입니다. 최신 거래보다도 670,000,000원 높고, 최근 가격 추세는 -10.2%입니다. 따라서 신건 가격 자체에 시세 대비 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.

여기에 더 중요한 변수가 있습니다. 이시내가 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 후순위 근저당 관련 경매등기와 가압류가 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 예상배당표의 인수액 0원을 그대로 믿고 입찰하기에는 핵심 정보가 부족합니다.

종합 판단은 D등급, 현재 회차 입찰 보류에 가까운 고위험·고가격 물건입니다. 그 이유는 입지가 나빠서가 아니라, 최근 시세 이상인 최저가, 하락 추세, 인수금액 미확정이 동시에 존재하기 때문입니다. 보증금과 대항력의 실제 성립 여부를 먼저 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득비용을 최근 거래가격과 비교하는 것이 우선입니다.