서울중앙지방법원 2025타경104469. 서울 관악구 신림동 알펜하우스 501호는 전용 약 49.92㎡의 다세대주택입니다. 2017년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 건물로, 지상 6층 중 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 최을복이며, 2021년 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 460,000,000원입니다.
등기부에는 과거 신한은행 근저당권과 여러 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정이 나타납니다. 이 가운데 신한은행 근저당권은 이미 2021년 말소되었고, 현재 경매의 말소기준은 2023.03.21 국민건강보험공단 압류입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 주민등록과 점유가 시작된 임차인이 있어, 단순히 후순위 등기가 소멸한다는 사실만으로 매수인의 부담이 없어지는 것은 아닙니다.
이 사건의 핵심은 압류가 많은 사실 자체보다 매각물건명세서에 명시된 선순위 대항력 임차권입니다. 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에 매각대금에서 얼마를 배당받고 얼마가 남는지를 반드시 실질취득 비용에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104469 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 563-20 알펜하우스 5층 501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 남부순환로141가길 29 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형) |
| 전용면적 | 약 49.92㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 건물규모 | 알펜하우스(563-20) · 총 10세대 |
| 사용승인 | 2017.07.20 |
| 소유자 | 최을복 (2021.11.05 소유권이전, 거래가액 460,000,000원) |
| 감정가 | 407,000,000원 |
| 최저매각가격 | 407,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 방인섭 |
| 청구금액 | 460,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.21 국민건강보험공단 압류 (갑구 4번) |
| 임차인 | 방인섭 · 보증금 460,000,000원 · 대항력 있음 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 시작된 임차인의 대항력
등기부상 과거 신한은행 근저당권의 채권최고액은 204,000,000원이었지만, 해당 근저당은 2021.11.08 이미 말소되었습니다. 따라서 지금의 경매에서 존속하는 근저당 채무로 합산해서는 안 됩니다.
말소기준은 2023.03.21 국민건강보험공단 압류이며, 그 뒤로 국민건강보험공단, 관악구, 국가 명의의 압류가 이어졌습니다. 갑구에 기재된 압류는 총 7건입니다. 이들 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 세금 및 공과금 채권은 배당순위와 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 460,000,000원이 실질적인 기준가격
이 물건에서 확인되는 실제 임차인은 방인섭 1명입니다. 방인섭은 임차권등기권자이면서 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 두 지위를 별개의 보증금 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방인섭 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
460,000,000원 | 2021.11.05 점유개시 동일 |
대항력 有 말소기준 이전 |
순위 확인 확정일자 2021.11.05 배당요구 있음 |
잔액 인수 전액 배당 전제 아님 보증기관 승계 없음 |
| 임대차계약일 | 2021.09.15 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2021.11.05 |
| 점유개시일 | 2021.11.05 |
| 확정일자 | 2021.11.05 (임차권등기 기재) |
| 임차권등기 | 2025.04.21 · 을구 제3번 · 서울중앙지방법원 2025카임30954 |
| 배당요구 | 있음 · 관련 접수일 2025.04.21 |
| 보증금 | 460,000,000원 |
| 대항력 | 있음 · 매각물건명세서 인수권리 명시 |
| 우선변제권 | 확정일자 기재 확인 · 실제 배당순위와 인정 범위 별도 확인 필요 |
| 신건 예상배당 | 400,530,000원 (신청채권자 배당 시뮬레이션) |
| 신건 예상 미배당 | 59,470,000원 |
| 매수인 인수 | 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액 |
또한 방인섭은 강제경매 신청채권자이면서 임차권등기권자입니다. 이는 같은 사람의 권리가 서로 다른 위치에 기재된 구조이므로 실제 임대차계약, 보증금 지급내역, 채권원인과 배당관계를 대조할 필요가 있습니다. 관계가 특이하다는 이유만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 4.07억보다 중요한 실질취득 약 4.66억
알펜하우스(563-20)에서 확인되는 전용 49.92㎡ 거래는 2021년 9월 460,000,000원입니다. 이 거래가 최저가 407,000,000원보다 높다는 이유로 현재 경매가격이 저렴하다고 해석해서는 안 됩니다. 우선 과거 거래 1건일 뿐이고, 임차보증금 인수를 포함하면 실질취득 부담이 해당 거래금액 수준에 도달하기 때문입니다.
| 구분 | 거래월 / 기준 | 전용 / 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인된 매매 | 2021.09 | 49.92㎡ / 5층 | 460,000,000원 |
| 감정가 | 현재 경매 | 501호 | 407,000,000원 |
| 최저매각가격 | 신건 | 유찰 0회 | 407,000,000원 |
| 보증금 기준 취득부담 | 인수형 | 대항력 임차인 | 약 460,000,000원 |
| 신건 실질취득 예상 | 미배당 인수 포함 | 경매비용 반영 | 466,470,000원 |
최저가 407,000,000원은 2021년 거래금액 460,000,000원의 88.5% 수준입니다. 반면 신건 실질취득 예상액 466,470,000원은 같은 거래금액의 약 101.4%입니다. 과거 거래보다 6,470,000원 높은 수준이며, 여기에 취득 관련 세금과 명도·수선비 등 별도 비용이 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 407,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,470,000원 |
| 1. 방인섭 · 경매신청채권 | 460,000,000원 | 400,530,000원 |
| 2. 소유자 교부 | — | 0원 |
| 미배당 채권액 | — | 59,470,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 보증금 460,000,000원 | 59,470,000원 |
배당표는 신건 매각대금에서 집행비용을 우선 공제하고 신청채권자에게 잔액을 배당하는 가정입니다. 실제 우선변제 관계, 국세·지방세·공과금의 배당순위와 당해세 여부에 따라 배당금 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 배당금과 중복 계산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가만 비교해 할인율을 계산하는 것은 실질적인 취득비용을 왜곡합니다.
| 경매 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 407,000,000원 | 400,530,000원 | 59,470,000원 | 466,470,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 325,600,000원 | 320,241,600원 | 139,758,400원 | 465,358,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 260,480,000원 | 256,033,280원 | 203,966,720원 | 464,446,720원 |
실질취득은 해당 회차의 매각가와 미배당 인수 예상액을 합산한 금액입니다. 모든 시나리오는 해당 배당 가정이 실제로 인정된다는 전제입니다. 배당순위와 우선세액이 변하면 인수액도 변경될 수 있습니다.
⑥ 압류 7건 — 매각으로 말소되어도 배당은 별도로 확인
갑구에는 국민건강보험공단, 관악구, 국가의 압류가 연속적으로 접수되어 있습니다. 등기상 압류 말소와 채권의 배당우선순위는 구별해야 합니다. 특히 국세와 지방세 중 우선 배당되는 금액이 있다면 방인섭에게 돌아갈 배당액이 줄고, 결과적으로 매수인이 인수할 임차보증금 잔액이 늘어날 수 있습니다.
| 접수일 | 등기순위 | 압류권자 | 등기 처리 |
|---|---|---|---|
| 2023.03.21 | 갑구 4번 | 국민건강보험공단 | 말소기준 |
| 2023.04.06 | 갑구 5번 | 국민건강보험공단 | 소멸 |
| 2023.12.29 | 갑구 6번 | 관악구(서울특별시) | 소멸 |
| 2024.05.13 | 갑구 7번 | 국민건강보험공단 | 소멸 |
| 2025.05.08 | 갑구 8번 | 국민건강보험공단 | 소멸 |
| 2025.06.16 | 갑구 9번 | 국민건강보험공단 | 소멸 |
| 2025.10.30 | 갑구 10번 | 국(김해세무서장) | 소멸 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울조원초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2017.07.20 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물의 5층 501호입니다. 승강기, 위생·급배수, 도시가스 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 대지면적 297.9㎡, 평탄한 세장형 토지이며 북서측으로 폭 약 5~7m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으나 지정별 대상 용도와 기한이 서로 다릅니다. 본건 다세대주택 거래가 실제 허가대상인지 매수인 자격과 거래시점에 따라 확인해야 합니다.
- 공부 및 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 비교 거래가 2021년 1건뿐입니다. 현재 환금성이나 시세를 과거 한 건의 거래가만으로 판단하기는 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 미배당 인수. 방인섭의 보증금 460,000,000원에 대하여 매각물건명세서상 잔액 인수 문구를 확인하고, 실제 배당 후 남는 금액을 낙찰대금에 반드시 합산해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 2021.11.05 확정일자 기재, 임차권등기, 강제경매 청구채권의 관계를 대조하고, 우선변제 인정 범위 및 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 관계. 임차권등기권자와 신청채권자가 모두 방인섭입니다. 보증금과 신청채권을 별도의 채권으로 중복 계산하지 말고 계약서·지급내역·집행권원을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세·공과금. 압류 7건에 대한 교부청구 및 우선배당 관계를 확인해야 합니다. 우선 배당액이 증가하면 임차인 미배당 인수액도 증가할 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 실질취득 예상 465,358,400원, 2회 유찰 시 464,446,720원입니다. 매각가격만 내려간다고 할인 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 시세 재검증. 2021.09 거래 460,000,000원은 과거 참고자료입니다. 최근 인근 실거래와 현재 매도 호가를 별도로 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 등기상 임차권과 현재 실제 점유상태를 현장에서 대조해야 합니다. 보증금 미반환이 점유·명도에 미치는 영향도 확인해야 합니다.
- 관리비·허가사항. 공용부분 관리비 체납 여부, 토지거래허가구역의 본건 적용 여부 및 거래상 제약을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약과 확정일자 관련 자료, 세금 교부청구 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4.07억에 낙찰받아도 4.07억짜리 집이 아니다”
이 사건을 단순히 보면 감정가 407,000,000원인 신건 다세대주택입니다. 과거 460,000,000원에 거래된 기록이 있어 언뜻 할인된 경매물건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 진짜 가격의 기준은 대항력 있는 임차인의 보증금 460,000,000원입니다.
신건에서 예상배당 400,530,000원이 이루어진다는 가정하에 매수인이 추가로 인수할 보증금은 59,470,000원입니다. 이를 낙찰가에 합하면 실질취득은 466,470,000원이 됩니다. 2회 유찰 가정에서도 실질취득은 464,446,720원으로, 보증금 규모 아래로 실질 부담이 크게 내려가지 않습니다.
게다가 압류 7건에 따른 세금·공과금 배당관계, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 그리고 최근 시세를 판단하기 어려운 소규모 다세대주택이라는 조건이 겹칩니다. 배당금이 달라지면 최종 인수액도 달라질 수 있으므로 원본 자료 확인 없이는 안정적인 취득비용을 확정하기 어렵습니다.
결론은 명확합니다. 최저가는 4.07억 원이지만, 실질적인 취득부담은 보증금 약 4.6억 원을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 시세와 배당순위가 검증되지 않은 상태에서는 유찰에 따른 가격 인하만으로 매수 매력이 생기지 않습니다. 권리 인수 주의, 가격 메리트 미확인 — 입찰 보류가 합리적인 물건입니다.
