서울중앙지방법원 2025타경104509. 서울 관악구 신림동 루이빌리지 6층 602호, 전용 29.72㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이대원은 2022.03.30. 거래가 356,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 보증금 355,000,000원의 주택임차권이 등기됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건에서 중요한 부분은 경매개시결정보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 사실입니다.
전입·확정일자는 모두 2022.03.02.이고, 말소기준권리로 제시된 강제경매개시결정일은 2025.12.02.입니다. 따라서 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 여부를 따져야 하는 선순위 권리입니다. 하지만 2026.06.17.자 확약서가 제출되어 권리구조가 달라졌습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.
이 확약이 매각 및 배당 과정에서 유효하게 이행된다면 보증금 미배당분을 매수인이 떠안을 실질 위험은 해소됩니다. 그렇더라도 385,000,000원의 신건 최저가 자체가 비교 실거래 평균을 크게 웃돈다는 사실은 변하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 96-47 루이빌리지 6층 602호 도로명: 서울특별시 관악구 신림로32길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택·도시형생활주택 단지형) · 전용 29.72㎡ · 지하 1층/지상 7층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 사용승인 2021.06.23. |
| 소유자 | 이대원 (2022.03.30. 소유권이전 · 거래가액 356,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 385,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 388,075,685원 |
| 실제 임차인 | 이정은 1명 · 임차보증금 355,000,000원 |
| 확약서 | 2026.06.17. · 주택도시보증공사 제출 |
| 매각기일 | 2026.11.05. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부상 과거 사당새마을금고 근저당권은 채권최고액 400,000,000원이었지만 2022.03.03. 이미 말소됐습니다. 주식회사무궁화신탁 관련 신탁등기도 같은 날 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당을 현재 매수인이 인수하는 권리로 계산해서는 안 됩니다.
현재 권리분석의 중심은 을구 3번 주택임차권입니다. 이정은의 임차보증금은 355,000,000원이며, 전입일과 확정일자가 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조로, 배당 부족액이 발생하면 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.
| 임차인 / 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이정은 전유부분 전부 · 주택임차권등기 |
355,000,000원 | 2022.03.02. 2022.03.02. |
대항력 있음 우선변제 승계·확약 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
별도 합산 없음 | 해당 없음 | 승계 신고 중복 제외 |
실제 임차인은 이정은 1명입니다. 시보증은 이정은의 임차보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 이정은의 배당요구 사실과 2024.03.14. 임차권등기 내역이 확인됩니다.
1회 유찰 시: 낙찰가 308,000,000원 + 계산상 인수액 52,112,000원 = 실질취득 360,112,000원.
2회 유찰 시: 낙찰가 246,400,000원 + 계산상 인수액 112,849,600원 = 실질취득 359,249,600원.
이 금액들은 확약 효력을 반영하지 않은 회차별 기계적 인수위험 추정치입니다. 즉 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 보증금 수준에 머물 수 있어, 낮은 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.- 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
한편 소유권에 부기된 민간임대주택등기도 확인됩니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 기재되어 있으므로, 경매 매각 후 등록 관련 의무와 말소 가능 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 62,750,000원 높은 신건
루이빌리지의 동일·유사 면적 실거래는 확인된 비교 사례가 4건입니다. 전용면적은 29.15~29.75㎡이고 거래 시점은 2021년 8월부터 2022년 3월까지입니다. 표본 평균은 322,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 29.72㎡ | 6 | 356,000,000원 |
| 2022.02 | 29.75㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2021.10 | 29.15㎡ | 5 | 301,000,000원 |
| 2021.08 | 29.75㎡ | 6 | 317,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 322,250,000원 |
최저매각가 385,000,000원은 실거래 평균 322,250,000원보다 62,750,000원 높고, 평균 대비 119.5%입니다. 가장 최근에 확인된 2022.03. 거래가 356,000,000원과 비교해도 29,000,000원 높습니다. 기존 비교 거래 중 가장 높은 가격보다도 신건 최저가가 높다는 점이 부담입니다.
루이빌리지는 총 10세대 규모의 다세대주택입니다. 대규모 아파트에 비해 동일 건물의 거래 표본이 적어 가격 판단과 향후 매도 시 환금성에 불확실성이 있습니다. 확인된 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회이지만, 이 수치만으로 신건 낙찰 가능성이나 적정 낙찰가를 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,190,000원 |
| 1. 이정은 임차보증금(우선변제) | 355,000,000원 | 355,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자) | 388,075,685원 | 23,810,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 385,000,000원을 가정한 산술적 배당 추정입니다. 집행비용 6,190,000원, 임차보증금 배당 355,000,000원, 신청채권자 배당 23,810,000원, 소유자 잔여 0원으로 구성됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
신청채권자 청구액은 388,075,685원이고, 위 추정 배당표상 지급액은 23,810,000원입니다. 계산상 미배당액은 364,265,685원입니다. 다만 이 금액을 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 매수인의 보증금반환의무는 선순위 임차권의 잔존 여부 및 제출된 확약서의 효력에 따라 별도로 결정됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 여부에 따라 달라지는 실질취득액
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 | 확약 미적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 385,000,000원 | 0원 | 385,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 308,000,000원 | 52,112,000원 | 360,112,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 246,400,000원 | 112,849,600원 | 359,249,600원 |
확약이 유효하게 적용되고 임차권 말소까지 이행된다면 위 회차 모두에서 실질 보증금 인수액은 0원으로 판단됩니다. 그 경우 실질취득액은 신건 385,000,000원, 1회 유찰 308,000,000원, 2회 유찰 246,400,000원으로 계산됩니다. 이 금액에는 별도의 취득 부대비용이 포함되어 있지 않습니다.
반대로 확약이 인정되지 않는다면 최저매각가가 낮아져도 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 따라서 유찰 후 가격 메리트를 검토할 때도 확약 유효·이행 여부를 먼저 확인하고, 그 결과에 맞는 실질취득액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 신성초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 단독·다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 신림선 서울대벤처타운역이 있습니다. 감정평가상 교통환경은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.06.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 도로. 부지 남서측은 폭 약 4~6미터, 남동측은 폭 약 3~4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정 내역도 있으므로 입찰 전 해당 물건의 적용 여부와 조건을 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래가 4건에 그치고 거래 시점도 오래되어 매도 시 적정가격 산정과 매수층 확보에 불확실성이 있습니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 실제 내부구조와 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 수리 필요 여부와 실제 점유상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.17.자 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구 및 적용조건을 직접 확인하세요.
- 임차권 승계관계 확인. 이정은의 임차보증금 355,000,000원과 보증기관의 대위·승계 신고가 같은 채권임을 확인하고 별도 합산이나 중복배당을 경계해야 합니다.
- 확약 외 권리 확인. 확약은 해당 승계 임차권에 관한 내용입니다. 다른 점유자나 별도 임차권이 새로 확인된다면 그 권리까지 자동으로 포기되는 것은 아닙니다.
- 민간임대주택등기 점검. 2022.03.30. 등록된 민간임대주택등기의 매각 후 처리, 등록 의무 및 말소 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가가 확인된 비교 거래 평균보다 62,750,000원 높습니다. 최근 인근 다세대주택 실거래와 매물가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 결정하세요.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 확약이 이행된다면 보증금 인수는 실질 0원이지만, 이행되지 않으면 낙찰가에 미배당 보증금이 더해질 수 있습니다. 단순 최저가만 비교해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 거주자, 점유 상태, 인도 가능 시점과 명도 비용을 확인하세요.
- 관리비 및 내부상태. 미납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 항목, 설비 상태, 수리 필요 여부를 직접 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 확약서 원문을 최종 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리위험을 줄여도 비싼 물건은 비싸다”
이 물건은 단순한 무임차·무인수 경매가 아닙니다. 실제 임차인 이정은의 보증금은 355,000,000원이고, 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 빠릅니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차보증금의 인수를 따져야 하는 물건입니다.
그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.17.자 확약서로 상황이 달라집니다. 확약이 유효하게 이행되고 임차권등기가 말소된다면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이는 권리 측면의 중요한 긍정 요소입니다.
그렇지만 신건 최저가 385,000,000원은 과거 비교 실거래 평균 322,250,000원보다 19.5% 높은 수준입니다. 가장 최근에 확인된 거래가보다도 높습니다. 거래 표본이 오래되어 현재 시세는 추가 확인해야 하지만, 현재 확인된 가격 근거만으로는 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
총 10세대의 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담, 내부상태 미확인, 민간임대주택등기 관련 확인사항도 남아 있습니다. 따라서 종합 판단은 권리위험은 확약서로 완화되지만 가격 매력은 부족한 C등급입니다.
확약서 효력 확인이 먼저, 적정가격 검토가 그다음입니다. 신건에 서둘러 응찰하기보다는 실제 권리 정리 가능성과 최근 시세를 검증한 뒤, 유찰에 따른 가격 변화를 살펴보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
