서울중앙지방법원 2025타경104567. 서울 중구 다동 센터플레이스 지하 1층 비108호, 감정상 제2종근린생활시설로 이용 중인 것으로 추정되는 물건입니다. 소유자는 김민정이고, 2020년 3월 25일 공매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 61,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 채권자 주광옥이 청구금액 30,000,000원으로 강제경매를 신청해 2025년 12월 12일 경매개시결정이 등기됐습니다.
등기된 주요 담보채권과 경매신청채권을 합산하면 91,200,000원입니다. 현재 최저가로 매각된다는 가정에서 이 금액은 예상 집행비용을 공제하고도 모두 배당되는 구조입니다. 하지만 채권을 전액 배당할 수 있다는 사실과 매수인이 안전하게 점유를 인도받는다는 사실은 서로 다릅니다. 특히 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유관계, 그리고 과거 공매공고의 처리 상태를 먼저 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 다동 155 센터플레이스 지1층 비108호 도로명주소: 서울특별시 중구 남대문로9길 40 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설 이용 추정 |
| 건물 / 해당 층 | 철골철근콘크리트구조 등 · 23층 건물 내 지하 1층 비108호 · 사용승인 2011.07.05 |
| 소유자 | 김민정 (2020.03.25 공매 취득 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (확인된 배당 시뮬레이션 기준 · 미상 임차관계 미확정) |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 을구 1번 · 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 61,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주광옥 / 30,000,000원 |
| 점유·임차관계 | 정재원 · 하나 상품권 (총 2건) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 미상 점유는 남는다
등기상 말소기준은 2020.03.25 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 뒤에 설정된 2025년 주광옥의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 중소기업은행의 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2011년 신탁등기와 2016년 서울특별시중구 압류는 등기상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 한 건은 후순위, 한 건은 미확정
확인되는 임차·점유관계는 2건입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 두 건 모두 임차인으로서의 실제 계약 내용과 점유 범위는 최종 확인이 필요하며, 특히 하나 상품권은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유관계 | 전입신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재원 | 2023.07.18 | 2,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 비해당 |
| 하나 상품권 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 비해당 |
만약 매수인에게 대항할 수 있는 임차관계가 성립하고 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는다면 미배당 보증금의 인수 문제가 생길 수 있습니다. 반대로 대항력이 없다면 일반적으로 해당 보증금 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 현재의 인수 0원은 확정된 무위험 금액이 아닙니다.
두 임차관계 모두 보증기관 승계신고로 분류되지 않습니다. 알려진 보증금은 정재원의 2,000,000원이며, 하나 상품권의 보증금은 확정되지 않아 합산할 수 없습니다. 임차인의 배당요구 여부 및 실제 배당액도 추가 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 예상배당입니다. 집행비용은 4,090,000원으로 추정됐고, 중소기업은행의 채권최고액과 주광옥의 경매신청 청구금액을 기준으로 배당액을 계산했습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,090,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 61,200,000원 | 61,200,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주광옥 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 139,710,000원 |
| 합계 | — | 235,000,000원 |
중소기업은행 채권은 채권최고액을 기준으로 반영했습니다. 실제 피담보채무 및 배당 순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 미확정 임차보증금 및 추가 배당요구는 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액 139,710,000원은 확정 금액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 없지만 시세 판단은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 235,000,000원 | 91,200,000원 | 0원 | 139,710,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 188,000,000원 | 91,200,000원 | 0원 | 93,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 150,400,000원 | 91,200,000원 | 0원 | 56,294,400원 | 0원 |
현재 신건뿐 아니라 1회 및 2회 유찰 시나리오에서도 중소기업은행과 주광옥의 합계 채권 91,200,000원은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 따라서 해당 시나리오에서 두 채권자의 미배당액은 모두 0원입니다.
그러나 이것은 채권자 배당의 충분성을 설명할 뿐, 미상 임차인의 보증금 승계 가능성까지 제거하지는 못합니다. 특히 하나 상품권이 대항력 있는 임차관계로 확인된다면, 낙찰가가 낮아져도 인수해야 할 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 구조라면 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다. 현재 하나 상품권의 보증금이 확인되지 않아 그러한 구조의 해당 여부나 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시청 북동측 인근으로, 상업용·업무용 빌딩과 호텔, 근린생활시설이 분포하는 도심 상권입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 지하철 2호선 을지로입구역, 지하철 1·2호선 시청역과 노선버스 정류장이 인근에 있습니다. 대중교통 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2011.07.05 사용승인된 23층 건물 내 지하 1층 근린생활시설입니다. 위생·급배수·냉난방설비, 승강기, 소화기 및 주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 호실은 제2종근린생활시설로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 실제 영업 업종, 시설 상태와 임대계약 관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 남측 약 15미터, 동·서측 약 12미터, 북측 약 8미터 포장도로에 각각 접하는 입지입니다. 다만 지하 1층 호실의 외부 노출도나 실제 고객 동선이 동일하다고 볼 수는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 45,490,000원/㎡입니다. 토지면적은 2,796.8㎡이고 토지이용상황은 업무용입니다. 이는 대지 전체 관련 수치이며 해당 호실 전용면적이나 개별 대지지분을 의미하지 않습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·특정개발진흥지구·정비구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있으나, 표기된 대상 용도와 지정기간을 감안해 이 근린시설의 실제 허가 대상 여부는 별도로 판단해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유·임대 구조에 대한 현장 조사가 필요합니다.
- 환금성. 도심 업무·상업지역의 입지 장점은 있지만, 지하 1층 개별 근린시설은 해당 호실의 가시성·접근동선·영업 적합성·임대수요에 따라 환금성이 달라집니다. 확인된 실거래 비교 기준이 없어 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하나 상품권의 법적 점유관계. 실제 계약 주체, 사업자등록, 점유 개시일, 보증금, 임대차계약서 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 대항력 가능성을 배제하기 전에는 매수인 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
- 정재원의 우선변제 여부. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 상가임대차 관련 보호요건과 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 공매공고 부기등기. 갑구 3-1번 2019.07.24 공매공고의 말소·존속 및 현재 강제경매와의 관계를 확인해야 합니다. 2020년 공매 취득 및 종전 압류 말소 이력과 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 매각물건명세서 확인. 임차관계와 매수인이 인수할 권리의 기재 내용을 최신 명세서 및 등기사항전부증명서와 비교해야 합니다.
- 현장 점유와 명도. 해당 호실의 실제 사용자, 영업 여부, 점유 범위, 시설물 소유관계와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 지하 근린시설의 관리비 부과 구조와 공용부분 체납액을 확인하고, 매수인에게 승계될 수 있는 부담을 별도로 산정해야 합니다.
- 세금과 실제 배당. 예상배당에 반영되지 않은 당해세, 임차인의 최우선변제 및 추가 우선채권을 확인해야 합니다. 채권최고액과 실제 피담보채무가 동일하다고 가정해서는 안 됩니다.
- 실거래와 임대수익. 동일 건물 또는 유사한 지하층 근린시설의 최근 거래, 실제 임대료와 공실 위험을 확인해야 합니다. 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 유찰별 투자금 검토. 제시된 회차별 최저가는 235,000,000원, 188,000,000원, 150,400,000원입니다. 각 회차의 입찰가격에 미배당 임차보증금 인수 가능성, 명도비 및 제반 취득비용을 따로 고려해야 합니다.
- 이용 적합성과 규제. 제2종근린생활시설로서 실제 사용 가능한 업종, 건물 내 시설규정, 정비구역 관련 사항 및 지하층 영업 여건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당은 충분하지만, 권리확인은 끝나지 않았다”
이 물건의 숫자만 보면 구조는 단순합니다. 감정가와 최저가가 235,000,000원이고, 중소기업은행의 채권최고액 61,200,000원과 주광옥의 청구액 30,000,000원은 제시된 매각 시나리오에서 모두 배당되는 것으로 계산됩니다. 등기된 주요 채권의 배당 부족 때문에 매수인이 직접 채무를 떠안을 가능성은 현재 계산상 확인되지 않습니다.
그러나 결론은 권리상 완전한 안전형이 아닙니다. 정재원은 말소기준 이후 전입한 임차관계로 분류되지만, 하나 상품권은 대항력과 보증금이 미상입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 공매공고 기록까지 존재합니다. 실제 계약과 점유를 확인하지 않은 채 인수액 0원을 확정하면 예상하지 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 센터플레이스 지하 1층 비108호는 일반적인 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 감정가 235,000,000원이 실제 거래가격보다 높은지 낮은지 확인할 비교 근거가 없어, 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 향후 유찰되더라도 할인율과 시장가격은 별도로 비교해야 합니다.
종합 판단은 C등급, 보수적 검토 대상입니다. 주요 등기채권의 소멸 및 배당 구조는 비교적 명확하지만, 미상 임차관계와 공매공고 확인, 지하 상가의 실거래·임대수익 검증이 선행돼야 합니다. 배당은 계산할 수 있지만, 안전한 실질취득액과 적정 입찰가격은 아직 확정할 수 없는 물건입니다.
