* 확약서에 따른 엄혜주 임차보증금 인수 분석입니다. 확약 대상 외 미상 점유자의 보증금·대항력·권원은 별도로 확인해야 합니다.

서울중앙지방법원 2025타경104598. 관악구 신림동 에르스떼 제8층 제803호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 규모이고, 본건은 8층에 있습니다. 전용면적은 34.63㎡, 2018.12.14. 사용승인된 건물입니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 임차인의 전입이 말소기준권리보다 빠르다는 점입니다. 엄혜주는 2021.06.18. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.05.21.입니다. 반면 말소기준권리는 2022.10.21. 이승찬의 가압류입니다. 따라서 임차권등기가 2023년에 이루어졌다고 해서 보증금 인수 위험을 단순히 후순위 권리로 처리할 수 없습니다.

그런데 매각물건명세서에는 이 임차권의 승계인인 주택도시보증공사의 포기·말소 확약서가 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자의 실질 부담을 결정하는 핵심 문서입니다. 확약으로 엄혜주 보증금의 인수 위험이 해소되는 반면, 다른 점유자에 대해서는 확약 효력이 자동으로 확장되지 않습니다. 따라서 확약서 효력, 미상 점유자, 입찰가격을 나누어 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 선순위, 확약으로 주된 인수 해소

등기상 핵심 말소기준은 2022.10.21. 이승찬의 가압류 40,000,000원입니다. 이보다 앞서 설정됐던 광명동부새마을금고 및 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 이번 매각에서 별도로 인수할 근저당권으로 취급하지 않습니다.

말소기준 이후의 황한순 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 그러나 엄혜주의 임차보증금 298,000,000원은 전입과 확정일자가 모두 말소기준보다 빠르므로 대항력·우선변제권을 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 임차인 1명, 미상 점유자 2명

확인된 임대차보증금 권리자는 엄혜주 1명입니다. 추가로 강호준과 ENOKIDO HARUNO 등 점유·전입 조사 인원 2명이 있으나, 각각의 임대차 성립 여부와 보증금은 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 엄혜주의 임차권 승계인이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

* 엄혜주의 대항력 및 보증금 관련 권리는 주택도시보증공사의 확약을 전제로 실질 인수 0원으로 판단합니다. 보증기관 승계는 기존 보증금 채권의 승계이며 새로운 보증금이 추가되는 것이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 확약으로 안전해져도 신건은 저렴하지 않다

에르스떼는 18세대 규모입니다. 비교 가능한 면적대의 실거래 기록은 총 5건이며, 가장 최근 거래는 2025년 2월 309,000,000원입니다. 제공된 최근 거래 기준 평균도 309,000,000원으로, 감정가 316,000,000원이 이를 상회합니다.

최저매각가 316,000,000원은 최신 실거래 및 제공된 최근 기준 평균 309,000,000원의 102.3%입니다. 비교가격보다 7,000,000원 높습니다. 신건 가격에 실질적인 할인 효과가 있다고 보기는 어렵습니다.

과거에는 330,000,000원에 거래된 사례도 있지만 2022년 거래이고, 278,000,000원 사례는 2021년 거래입니다. 서로 다른 전용면적과 층수, 거래시점의 차이를 고려해야 하므로 과거 고가 사례만으로 현재 316,000,000원의 가격 경쟁력을 높게 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)

매각대금 316,000,000원을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 5,224,000원, 임차보증금 우선변제 298,000,000원, 이승찬 가압류 배당 12,776,000원으로 매각대금이 배분됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

중복 계산 주의. 주택도시보증공사의 신청채권 298,000,000원은 엄혜주 임차보증금과 관련된 승계 채권입니다. 같은 보증금 298,000,000원을 서로 별개의 임차보증금으로 더하여 596,000,000원의 보증금이 존재하는 것처럼 계산해서는 안 됩니다. 예상배당표의 각 청구와 배당 표시는 별도의 추가 보증금 인수를 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원*과 룰상 미배당을 구분

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 부분이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 낮아지더라도 낙찰가 + 인수액을 기준으로 실제 취득 부담을 계산해야 합니다. 매각대금이 낮아질수록 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득 부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.

이 사건에서는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 있어 엄혜주 임차보증금에 관한 매수인 부담을 실질 0원*으로 봅니다. 따라서 유찰 시 계산상 나타나는 보증금 미배당 가능액과 실제 확약 적용 후 인수액을 구분해야 합니다.

확약 전 룰상 인수액은 각 회차 예상배당에 따른 보증금 미배당 관련 금액입니다. 확약 후 실질 인수 0원*은 엄혜주 임차권만을 대상으로 하며, 강호준·ENOKIDO HARUNO와 관련된 미확인 권리 및 점유 문제는 반영하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관악구 신림동 당곡초등학교 남측 인근입니다. 단독주택·공동주택·다세대주택·상업용 건물·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 신림선 당곡역과 2호선·신림선 신림역이 도보 10분 거리 내에 위치하는 것으로 조사됐습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2018.12.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물의 8층 803호입니다. 위생·난방설비, 기계식 주차장, 승강기 및 화재설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 사건상 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 건축물대장 용도와 사용 현황, 금융·세금·임대차 적용상의 차이를 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 ㎡당 8,905,000원입니다. 대지면적은 745.2㎡이고, 토지이용상황은 업무용으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역 관련 제한, 대공방어협조구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 지정 대상 용도 및 기간이 구분되어 있으므로 본건에 실제 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지관리 수준은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 18세대 규모이며 확인 가능한 실거래 표본이 적습니다. 전용면적과 거래시점 차이에 따른 가격 편차가 있어 대단지 아파트와 같은 시세 확실성을 기대하기 어렵습니다.
• 임대주택 등기. 2019.06.24. 민간임대주택 등록에 관한 내용이 2022.11.23. 등기되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액 제한 등 관련 등록 상태와 매각 후 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 대조하세요. 확약 당사자의 승계 지위 및 효력도 확인해야 합니다.
• 임차인과 승계인 구분. 엄혜주의 298,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 298,000,000원 청구를 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
• 미상 점유자 확인. 강호준과 ENOKIDO HARUNO의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 전입 경위를 확인하세요. 확약 대상 외 권리 위험을 임의로 0원 처리해서는 안 됩니다.
• 말소기준과 임차인의 선후관계. 2022.10.21. 가압류보다 엄혜주의 전입·확정일자가 빠릅니다. 임차권등기일만 보고 후순위라고 판단하지 마세요.
• 실거래 최신성. 최신 거래는 2025.02.의 309,000,000원입니다. 2026.11.05. 입찰에 앞서 현재 매물가격과 추가 실거래를 확인하고 응찰가 상한을 재산정하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이라는 차이를 건축물대장, 현장 이용상태, 금융기관 대출 가능 여부 및 세금 기준과 대조하세요.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 등록 상태와 임대의무 관련 사항이 매각 후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 확인되지 않은 점유자의 인도 및 명도 절차를 검토하세요.
• 배당 및 원본 대조. 배당요구, 당해세, 최우선변제, 임차권등기 말소와 매각물건명세서의 특별매각조건 등을 입찰 전 최신 원본으로 점검하세요.

맺으며 — “보증금 인수 해소”와 “좋은 매수가”는 다르다

이 물건의 가장 큰 장점은 대항력 있는 임차보증금 298,000,000원에 대한 주택도시보증공사의 명시적인 포기·말소 확약입니다. 이 문서가 유효하게 적용되면 엄혜주 임차권의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계해야 하는 구조에서 벗어날 수 있습니다. 단순한 후순위 임차권 소멸과는 다른, 명확한 위험 해소 근거입니다.

그러나 강호준과 ENOKIDO HARUNO의 보증금·점유 권원은 아직 확인되지 않았고, 이들은 확약의 적용 대상도 아닙니다. 또한 신건 최저가 316,000,000원은 최신 실거래 309,000,000원보다 높습니다. 실거래 자체도 2025년 기록이어서 현재 가격에 대한 검증이 추가로 필요합니다.

소규모 18세대 단지, 제한된 실거래 표본, 평균 유찰 2.3회라는 조건까지 고려하면 확약으로 주된 권리 위험이 해소됐다는 이유만으로 신건 가격에 높은 점수를 줄 수 없습니다. 권리 측면에서는 분명한 긍정 요소가 있으나, 잔여 점유 위험과 가격 경쟁력은 별도 문제입니다.

결론은 주된 보증금 인수는 해소, 미상 점유자는 확인 필수, 신건 가격 메리트는 부족. 종합 평가는 C등급입니다. 이 사건은 확약서의 효력을 검증하고 점유관계를 정리한 뒤, 실제 시세와 입찰가를 다시 비교하는 것이 우선입니다.