서울중앙지방법원 2025타경104631. 서울 동작구 상도동 명성하우스 2층 202호, 전용 29.96㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 김춘석이며, 2021년 2월 26일 거래가액 320,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2025년 12월 18일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
표면적으로는 320,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 위험해 보입니다. 하지만 2026년 6월 26일자 확약서가 결정적인 변수입니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기했기 때문입니다. 해당 확약이 유효하게 적용되는 한, 박수민의 보증금 부족분은 매수인이 인수하지 않습니다.
그렇다고 권리검토를 끝내서는 안 됩니다. 별도 전입자 양유진의 임대차관계가 명확하지 않고, 말소기준으로 분류된 과거 압류도 실제 등기상 말소된 기록이 있습니다. 따라서 확약의 적용 범위, 별도 점유자의 권리, 현재 유효한 권리의 선후관계를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104631 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 299-43 명성하우스 2층 202호 도로명: 서울특별시 동작구 국사봉6길 4-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.96㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니 · 지상 5층 중 2층 |
| 사용승인 | 2017.11.17 |
| 소유자 | 김춘석 (2021.02.26 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 327,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 주요 임차권 | 박수민 · 임차보증금 320,000,000원 · 주택도시보증공사 승계 |
| 확약서 | 2026.06.26 · 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 확약서가 핵심이다
박수민은 2021년 1월 28일 전입 및 점유를 시작했으며, 확정일자는 2021년 1월 18일입니다. 임차보증금은 320,000,000원이고, 2023년 4월 14일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 선순위 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차권으로, 확약이 없었다면 배당 부족분의 인수 여부를 검토해야 하는 구조입니다.
따라서 박수민으로부터 승계한 보증금 320,000,000원에 대해서는 매수인 실질 인수액 0원으로 판단합니다. 확약은 이 승계 임차권에 적용되는 것이며, 다른 점유자에게 자동으로 확대되지 않습니다.
이미 말소된 압류를 현재 유효한 말소기준권리로 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 실제 매각으로 소멸하는 권리와 대항력 판단의 기준은 최신 등기부 및 매각물건명세서 원본을 기준으로 재확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인과 승계인을 구분
임차인으로 확인되는 사람은 박수민과 양유진이며, 별도로 기재된 시보증은 박수민 보증금에 관한 보증기관 승계 신고입니다. 실제 임차인 2명, 보증금 승계·중복신고 1건으로 구분해야 합니다. 시보증의 320,000,000원을 별도의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박수민 주택임차권등기 · 전유부분 전부 |
2021.01.28 2021.01.18 |
320,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 실질 0원 승계인의 확약 반영 |
| 양유진 별도 전입자 |
2023.08.16 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 확인 필요 | 미확정 점유·계약 및 권리 선후관계 확인 |
| 시보증 보증기관 승계·중복신고 |
2021.01.28 2021.01.18 |
320,000,000원 중복 합산 금지 |
승계 신고 박수민 보증금과 동일 | 실질 0원 2026.06.26 확약 대상 |
따라서 현재로서는 대항력 가능·미상으로 두고, 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 우선변제권 및 매각 후 인수 여부를 확인해야 합니다. 박수민 관련 확약으로 양유진의 권리까지 소멸하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 과거 실거래보다 높다
명성하우스는 2017년 11월 17일 사용승인된 15세대 다세대주택입니다. 전용 29.96㎡의 확인된 실거래는 2021년 6월 1건, 308,000,000원입니다. 신건 최저매각가 327,000,000원은 이 거래가보다 19,000,000원 높으며, 거래가 대비 106.2%입니다.
| 거래월 / 비교대상 | 전용 | 층 | 가격 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 실거래 | 29.96㎡ | 4층 | 308,000,000원 |
| 실거래 평균 (1건) | 29.96㎡ | — | 308,000,000원 |
| 본건 신건 최저가 | 29.96㎡ | 2층 | 327,000,000원 |
| 실거래 대비 | — | — | 106.2% |
현재 가격 추세를 판단할 만한 충분한 거래 표본도 없습니다. 다만 확인된 거래가보다 신건 최저가가 높다는 사실은 분명하므로, 신건에서 시세보다 저렴하다는 판단이나 가격 가점은 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)
배당 계산에서 가장 주의해야 할 부분은 박수민과 보증기관의 보증금을 중복 계산하지 않는 것입니다. 320,000,000원은 하나의 임차보증금 채권으로 취급해야 합니다. 또한 배당 부족분이 계산되더라도 확약 대상 보증금에 대해서는 매수인 인수가 발생하지 않는다는 점을 구분해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당·검토액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,378,000원 |
| 1. 박수민 임차보증금 · 보증기관 승계 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 중복 신고분 관련 잔액 · 배분 재검증 | 별도 채권 아님 | 1,622,000원 |
| 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 확약 대상 보증금 매수인 인수 | — | 0원 |
위 표는 기존 배당 추정 수치를 재검토한 것입니다. 320,000,000원의 동일 보증금이 박수민과 승계인에게 각각 기재되어 있으므로, 승계 신고분의 1,622,000원을 별도 채권에 대한 확정 배당으로 인정할 수 없습니다. 해당 잔액의 실제 배분은 배당표에서 확인해야 합니다. 신청채권의 중복 관계 및 집행비용·당해세·다른 우선채권 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
따라서 이 확약 대상에 한정한 실질취득 기준액은 327,000,000원이며, 실제 취득비용은 여기에 취득 관련 부대비용 등이 더해집니다. 다만 양유진의 권리와 보증금이 확정되지 않아 전체 인수위험을 최종적으로 0원이라고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부가 핵심
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 부족분을 매수인이 인수해야 하는 경우에는, 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하므로 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 따라서 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
그러나 본건의 박수민 보증금은 승계인의 확약으로 잔존 반환청구권 포기가 이루어진 경우입니다. 확약이 유효하고 적용 범위가 유지된다면 해당 보증금 부족분을 매수인이 인수하지 않으므로 유찰에 따른 최저가 인하가 실질취득 기준액에도 반영됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 대상 인수 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 327,000,000원 | 0원 | 327,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 261,600,000원 | 0원 | 261,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 209,280,000원 | 0원 | 209,280,000원 |
각 회차의 실질취득 기준액은 해당 최저가에 낙찰되고 확약이 유효하게 적용된다는 조건부 수치입니다. 양유진 관련 미확정 인수액, 세금, 명도비용 및 기타 부대비용은 반영되지 않았습니다. 실제 유찰 여부와 차회 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
따라서 이 금액을 그대로 낙찰자가 인수한다고 판단하거나 낙찰가에 더해서는 안 됩니다. 박수민·승계인 관련 실질 인수는 확약 반영 시 0원이고, 양유진 관련 위험은 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방삼거리역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·주상용건물이 밀집한 주거지이며, 북측 성대전통시장 주변에 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장과 지하철 7호선 신대방삼거리역이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 중 2층입니다. 화강석 외벽, 이중창호, 개별난방, 승강기 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 막다른 도로에 접합니다. 차량 접근과 진출입 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 사항은 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 건축물. 사용승인일은 2017.11.17이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대주택으로 확인되는 동일 면적 거래가 1건에 그칩니다. 아파트 대단지와 달리 거래 표본이 부족하므로 매도 시점과 가격에 따른 환금성 불확실성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26 확약서의 제출 여부, 원문, 포기 범위 및 임차권등기 말소 동의를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 보증기관 승계 확인. 박수민 보증금 320,000,000원과 시보증 승계 신고는 별도 채권이 아닙니다. 주택도시보증공사의 승계 범위와 실제 배당 관계를 확인하세요.
- 양유진 임대차 확인. 전입일 2023.08.16인 양유진의 보증금, 계약관계, 확정일자, 현재 점유 여부 및 별도 권리 인수 가능성을 반드시 확인하세요.
- 말소기준 재검토. 군포시의 2022년 및 2024년 압류는 각각 말소 기록이 있습니다. 실제 유효한 권리와 임차인의 대항력 판단 기준을 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 시세 재확인. 확인 거래는 2021.06의 308,000,000원 1건입니다. 현 시세를 대표하기 어려우므로 주변 유사 다세대주택 거래 및 현재 매물가격을 추가 검토하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 실제 점유는 다를 수 있습니다. 현재 거주자 및 점유 원인에 따라 명도절차와 비용이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 기타 우선채권을 확인하고 예상 취득비용에 반영하세요.
- 매각기일 확인. 예정기일 2026.11.05의 진행 여부, 최저매각가, 매각조건 및 변경 공고를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “확약은 긍정적, 신건 입찰은 보류”
이 사건을 단순히 보증금 320,000,000원의 선순위 임차권이 있는 위험물건으로만 보면 중요한 사실을 놓치게 됩니다. 주택도시보증공사의 확약으로 주된 보증금 인수위험이 실질적으로 해소된다는 점입니다.
그렇지만 확약서가 모든 권리관계를 정리해 주는 것은 아닙니다. 양유진의 임대차관계는 미확정이며, 말소기준으로 분류된 압류가 이미 말소된 점도 권리 선후관계의 재검토를 요구합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 327,000,000원은 확인된 실거래가 308,000,000원보다 높습니다. 더욱이 비교 거래가 2021년 6월의 단 1건이므로 현재의 적정 시세를 확신하기 어렵습니다. 소규모 다세대주택 특유의 환금성 불확실성까지 고려해야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약으로 주요 인수위험은 줄었지만, 별도 점유자의 권리 미확정, 말소기준 재검토 필요성, 오래된 실거래 표본, 신건 가격 부담이 함께 남습니다. 확약의 유효성과 양유진의 권리를 먼저 확인하고, 신건 입찰보다는 유찰 이후 가격 조건을 검토하는 접근이 적절합니다.
