서울중앙지방법원 2025타경104666. 종로구 숭인동 소재 숭인한양립스 5층 501호입니다. 소유자 김정수는 2014년 10월 22일 거래가액 118,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임대차가 설정됐고, 임차인의 보증금 반환 문제와 관련된 주택도시보증공사의 강제경매가 진행되고 있습니다.
이 사건은 일반적인 후순위 근저당 소멸형 경매와 다릅니다. 말소기준으로 분석된 권리는 2025.12.22 강제경매개시결정이고, 그보다 먼저 2024.11.14 주택임차권등기가 설정됐습니다. 따라서 임차권의 대항력과 미배당 보증금 문제가 가격 판단의 출발점입니다. 다만 확약으로 기존 임차권의 경제적 인수 부담은 해소되었고, 확약 밖의 별도 전입자가 최종 위험요인으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104666 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 1421-2 숭인한양립스 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 종로구 난계로29가길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대). 집합건물 17층 건물 중 5층 501호 |
| 실거래 비교면적 | 12.78㎡ (숭인한양LEEPS 동일 면적 거래 기준) |
| 건물 현황 | 2014.03.25 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 68세대 |
| 소유자 | 김정수 · 2014.10.22 소유권이전 · 거래가액 118,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.30 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항 기재 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 말소기준 분석 | 2025.12.22 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 확약은 있지만 별도 전입자가 남는다
말소기준보다 앞선 이원우의 임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 특히 보증금 125,000,000원이 신건 최저가 110,000,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 우선배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담하는 구조로 분석해야 합니다.
다만 2026.06.19 주택도시보증공사의 확약서가 제출됐습니다. 확약 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 이원우 임차권 및 그 승계채권과 관련된 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
임차인·점유관계 분석
실제 임차인은 이원우와 LIN Y*****의 2명으로 집계합니다. 별도로 기재된 시보증은 이원우 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 독립된 임차인으로 세거나 보증금 125,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이원우 주택임차권자 |
2022.11.28 2022.11.07 |
125,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 |
보증기관 승계
확약 인수 0원 룰상 미배당 17,340,000원 |
|
LIN Y***** 현황조사상 별도 전입자 |
2025.07.21 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
별도 인수위험 보증금·점유관계 확인 필요 |
|
시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
2022.11.28 2022.11.07 |
125,000,000원 (중복·합산 제외) |
승계 | 승계·행사 |
중복신고 이원우 보증금 승계 |
시보증의 배당요구일은 2025.12.19입니다. 이원우의 임차권등기일은 2024.11.14이며, 보증금은 중복 계산하지 않습니다. 확약은 이원우의 승계보증금에 관한 것으로, LIN Y*****에게 자동 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영해도 최근 거래보다 비싸다
숭인한양LEEPS의 동일 면적 12.78㎡ 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 108,555,555원이지만, 2023년 거래 중에는 120,000,000원과 122,000,000원 등 현재보다 높은 거래가 포함되어 있습니다. 이 때문에 전체 평균보다는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 12.78㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2025.05 | 12.78㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.02 | 12.78㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2024.09 | 12.78㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2024.08 | 12.78㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2023.06 | 12.78㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 12.78㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2023.01 | 12.78㎡ | 7 | 122,000,000원 |
| 2022.02 | 12.78㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 전체 평균 | 12.78㎡ | 9건 | 108,555,555원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.78㎡ | 1건 | 103,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026년 7월 103,000,000원의 1건으로, 최신 거래이자 최근 평균을 구성합니다. 신건 최저가 110,000,000원은 이 금액의 106.8%입니다. 즉 확약으로 이원우 보증금의 추가 인수 부담이 해소되더라도 최근 시세보다 7,000,000원 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,340,000원 |
|
1. 이원우 임차보증금 보증기관 승계·우선변제 |
125,000,000원 | 107,660,000원 |
|
2. 주택도시보증공사 신청채권 동일 보증금 승계관계 중복 합산 금지 |
125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 매각가 110,000,000원 기준 시뮬레이션입니다. 집행비용 2,340,000원 차감 후 107,660,000원이 임차보증금에 배당되고, 잔여 보증금은 17,340,000원입니다. 신청채권자 명의의 125,000,000원과 승계된 임차보증금을 독립된 채무로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 별도 임차인의 미확인 권리는 반영되지 않은 추정입니다.
회차별 인수 시나리오 — 확약 전후가 완전히 다르다
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 물건에서는 낙찰가 하락만으로 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다. 낙찰가가 떨어질수록 임차보증금 배당이 줄어들고 매수인에게 넘어오는 잔액이 커지기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 전 인수 | 확약 전 실질취득 | 확약 후 해당 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 110,000,000원 | 17,340,000원 | 127,340,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 88,000,000원 | 38,984,000원 | 126,984,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 70,400,000원 | 56,267,200원 | 126,667,200원 | 0원 |
확약 전 실질취득액은 각 회차 낙찰가와 제시된 룰상 인수액을 단순 합산한 금액입니다. 집행비용 추정에 따라 보증금 125,000,000원보다 높지만, 낙찰가가 내려가도 약 125,000,000원 수준에서 실질 부담이 유지되는 대항력 인수형 구조를 보여줍니다. 확약 후 인수 0원은 이원우 승계보증금에만 적용됩니다. 별도 점유자 관련 추가 부담은 산정되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종로구 숭인동 신설동역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 도시형생활주택, 오피스텔, 시장 및 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 입지여건은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 북동측 신설동역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2014.03.25 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물이며, 위생·급탕·난방·도시가스·화재안전장치 등의 설비가 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 도로. 건물 부지는 동측 폭 약 6m 도로에 접하며, 접면도로와 대체로 평탄한 토지로 평가됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 숭인지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로, 해당 호실의 법정 용도 및 입찰·취득 시점의 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 개별공시지가 9,089,000원/㎡, 토지면적 396.7㎡로 기재되어 있습니다. 해당 공시지가는 토지에 관한 지표이며, 501호의 개별 거래가격을 직접 의미하지 않습니다.
- 환금성. 68세대 소규모 단지로, 확인되는 동일 면적 실거래는 9건입니다. 최근 12개월 거래가 1건이고 가격 추세가 -5.7%인 점, 경매 평균 유찰 3.2회를 함께 고려하면 재매각 시 유동성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19 주택도시보증공사 확약서의 원문을 확인하고, 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 해당 경매 매수인에게 적용되는지 확인해야 합니다.
- LIN Y***** 점유관계 확인. 2025.07.21 전입자의 계약 상대방, 보증금, 실제 점유 여부, 확정일자, 전입 유지 여부 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 이 점이 확인되지 않으면 최종 인수액 산정이 어렵습니다.
- 보증기관 중복채권 구분. 시보증의 125,000,000원은 이원우 보증금을 대위·승계한 신고입니다. 독립된 세 번째 임차인으로 보거나 보증금을 250,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.
- 임차권등기 말소 절차. 이원우의 을구 3번 임차권등기와 관련하여 확약에 따른 실제 말소 절차 및 필요한 협조사항을 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검토. 신건 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 103,000,000원보다 높습니다. 하락 추세 -5.7%와 최근 거래 표본 부족을 반영하여 감정가를 적정 시세로 간주하지 않아야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가해 실질취득액이 거의 유지됩니다. 확약과 별도 임차인의 권리관계 확인을 먼저 완료해야 합니다.
- 건축물 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 도시형생활주택의 표기 차이, 실제 이용상태, 민간임대주택등기 및 금융 취급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 체납 공용관리비와 추가 정산 부담을 조사해야 합니다. 임차권등기 관련 확약만으로 별도 점유자에 대한 인도가 보장되지는 않습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류, 확약서 및 건축물대장을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 해결책이지만, 안전한 낙찰의 충분조건은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 특징은 대항력 있는 125,000,000원 임차보증금이 낙찰가 110,000,000원보다 크다는 사실입니다. 일반적인 인수형 구조라면 신건에서도 17,340,000원을 추가 부담하여 실질취득액은 127,340,000원 수준이 됩니다. 유찰이 반복되어도 총부담이 약 125,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 유형입니다.
그러나 이원우 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 해당 보증금의 실질 인수 부담은 0원으로 해소되었습니다. 이는 권리분석상 중요한 긍정 요소입니다.
그럼에도 LIN Y*****의 별도 전입과 미상 보증금 문제는 해결되지 않았습니다. 확약의 효력이 이 점유자에게까지 확대되는 것은 아닙니다. 따라서 권리관계가 완전히 정리된 물건이라고 평가하기 어렵습니다.
가격 측면에서도 긍정적으로 보기 어렵습니다. 확약을 모두 반영한 기준 취득가 110,000,000원은 최신 실거래 103,000,000원의 106.8%이고, 시장 가격 추세도 -5.7%입니다. 여기에 평균 유찰 3.2회, 68세대 소규모 단지의 환금성, 근린시설과 주거용 이용상태의 차이까지 고려하면 현재 최저가에 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.
결론은 신건 입찰 보류에 가깝습니다. 보증기관 확약은 주요 위험을 상당 부분 해소하지만, 별도 임차인 권리관계와 매수인 총인수액이 확정되지 않은 상태입니다. 먼저 LIN Y*****의 실제 임대차관계를 확인하고, 이후 최근 실거래 가격과 하락 추세를 기준으로 실질취득 총액을 다시 평가하는 접근이 타당합니다. “확약으로 주요 인수는 해소됐지만, 권리와 가격 모두 아직 합격이 아니다.”
