서울중앙지방법원 2025타경104694. 서울 동작구 상도동에 자리한 상도세인트빌 D동 4층 401호입니다. 전용면적은 38.57㎡, 건물은 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이준원·이지영으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

등기상 권리는 비교적 명확합니다. 2015년 9월 11일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 추가 근저당권과 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2016년부터 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있다는 점은 매수 이후에도 별도로 해결해야 할 수 있습니다.

특히 권리 소멸과 건축물의 적법성은 별개입니다. 근저당권이 말소되더라도 위반건축물 표기가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이 차이를 이해하는 것이 이번 물건 분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당권

말소기준권리는 2015.09.11 설정된 을구 2번 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 182,600,000원이었으나, 2023.08.23 변경등기를 통해 123,000,000원으로 변경되었습니다.

이후 을구 4번 우리은행 근저당권 120,000,000원과 갑구 4번 서울신용보증재단 가압류 27,500,000원이 설정되었습니다. 이 권리들은 말소기준권리 이후에 해당하여 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

그보다 앞선 2015.07.03 수산업협동조합중앙회 근저당권은 채권최고액이 960,000,000원이었지만, 2015.09.17 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 매수인이 인수할 선순위 근저당권으로 계산하면 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 확인된 임차인 없음

확인된 임차인 신고는 없으며, 별도로 확인되는 대항력 임차인이나 임차권등기도 없습니다. 따라서 현재 파악되는 실제 임차인은 0명이고, 임차보증금으로 인한 매수인 인수금액도 산정되지 않습니다.

다만 임차인 신고가 없다는 것과 실제 점유자가 없다는 것은 다릅니다. 현재 소유자가 직접 거주하는지, 제3자가 점유하는지, 현장에서 미확인된 임대차관계가 존재하는지는 입찰 전 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 4.59억을 뒷받침할 거래가 있는가

상도세인트빌 D동의 확인된 실거래는 2023년 5월 거래 1건입니다. 거래금액은 294,000,000원이며, 거래된 호수의 전용면적은 41.43㎡, 2층입니다.

단순 금액 비교에서 이번 경매 최저가는 확인된 거래의 156.1%에 해당합니다. 과거 거래 294,000,000원에 비해 경매 최저가가 상당히 높은 구조입니다.

그러나 이 거래는 2023년 5월에 이루어졌고 대상 물건과 전용면적 및 층도 다릅니다. 따라서 294,000,000원을 2026년 현재의 정확한 시세라고 단정할 수는 없습니다. 거래 표본도 1건에 불과해 평균값의 대표성이 낮습니다.

소규모 다세대주택의 경우 건물별 거래 사례가 적어 과거 실거래와 현재 호가의 차이가 커질 수 있습니다. 최근 인근 다세대주택의 실제 거래가격, 전용면적, 준공연도, 위반건축물 여부를 비교한 후에야 합리적인 응찰 상한을 설정할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 459,000,000원 가정)

위 표는 제공된 459,000,000원 매각 가정의 추정 배당 결과를 그대로 표시한 것입니다. 을구 2번 근저당권의 변경 전 채권최고액 182,600,000원을 적용하였으므로 현재 등기 내용과 불일치합니다. 실제 채권잔액·담보권 승계·당해세·최우선변제 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

추정표에서는 채권자 총배당액이 330,100,000원, 소유자 잔여금이 121,910,000원으로 계산되어 있습니다. 그러나 신청채권자의 청구금액은 65,946,486원이고, 별도 회차별 추정에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있어 신청채권자의 담보권 승계관계와 배당대상 반영 여부를 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위반건축물 위험은 남는다

회차별 추정에서 1회 유찰 시 최저가는 367,200,000원, 2회 유찰 시에는 293,760,000원입니다. 2회 유찰 가정에서 미배당액이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

다만 회차별 미배당 추정 역시 변경 전 근저당권 금액을 기초로 하고 있으므로 실제 배당 부족액과 다를 수 있습니다. 또한 실제 유찰 여부, 이후 최저매각가 및 매각 일정은 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 서울삼성학교 북측 인근에 위치하며 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 접면도로. 본건 서측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접합니다. 차량 진입 자체는 가능하지만 실제 주차 및 차량 교행 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 외벽은 치장벽돌 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샤시 구조입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 지정기간과 적용 대상이 서로 다른 규제가 포함되어 있으므로 입찰일 및 취득 당시 적용 여부를 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 지목은 대, 공시지가 3,084,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대주택입니다. 인접지와의 상대적인 높이는 감정평가상 평탄하게 기술되어 있지만 토지 특성 정보상 지형높이는 급경사로 표시되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 11세대 규모로 대단지 아파트와 달리 동일 단지 내 거래 표본이 적습니다. 특히 위반건축물 표기가 있는 호수는 금융기관 심사와 매수자 선호도에 영향을 받을 수 있어 향후 재매각 시 불리할 가능성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 원인 확인. 2016.08.17 주택과-28676호에 따른 401호 주거 4㎡ 위반사항의 구체적인 위치와 형태를 확인해야 합니다.
• 시정명령·이행강제금. 위반 부분의 원상복구 가능성, 시정 완료 여부, 부과 또는 예정된 이행강제금을 관할 구청에서 확인해야 합니다.
• 금융 이용 가능성. 위반건축물에 해당하므로 경락잔금대출, 주택담보대출 등 실제 금융 이용 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
• 최신 실거래 검증. 확인된 2023.05 거래 294,000,000원만으로 2026년 시세를 판단할 수 없습니다. 주변 유사 다세대주택의 최신 거래와 위반건축물 여부를 함께 비교해야 합니다.
• 근저당권 변경등기. 을구 2번 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액 182,600,000원과 변경 후 123,000,000원을 구분하고, 최신 등기 및 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다.
• 신청채권자 승계관계. 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사의 청구금액 65,946,486원과 등기상 담보권자·배당표의 관계를 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유관계가 확정되지 않았으므로 전입세대, 점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분에 관한 부담 가능성과 기타 체납사항을 관리주체 및 관계기관에 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 제1종일반주거지역, 건축허가·착공제한지역 및 토지거래허가구역의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 방문. 4층 401호의 실제 내부 구조, 위반 부분, 건물 노후상태, 누수, 주차환경 및 접근성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 현황조사서, 감정평가서를 최신 발급 기준으로 검토해야 합니다.

맺으며 — “권리가 깨끗해도 물건이 안전한 것은 아니다”

상도세인트빌 D동 401호는 등기상 인수금액이 0원이고 현재 확인되는 근저당권·가압류가 매각으로 소멸한다는 점에서 권리분석의 구조는 비교적 단순합니다.

하지만 이번 물건을 권리만 보고 평가하면 중요한 위험을 놓칩니다. 매각물건명세서에 명시된 401호 주거 4㎡ 위반건축물 문제가 존재하며, 감정가 459,000,000원은 확인된 과거 거래금액 294,000,000원의 156.1%입니다.

과거 거래 1건을 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 오히려 최근 거래 근거가 부족하기 때문에 감정가가 합리적인지 검증할 필요가 더 큽니다. 또한 총 11세대 규모의 다세대주택으로, 위반건축물 문제가 향후 금융 이용과 환금성에 불리하게 작용할 수 있습니다.

배당 측면에서도 최초 근저당 채권최고액과 변경 후 금액이 서로 달라 추정 결과를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다. 다만 이 불일치는 주로 채권자 사이의 배당 계산 문제이며, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.

결론은 신건 입찰 보류 및 철저한 가격 검증입니다. 위반건축물 원상복구 가능성과 관련 비용을 확인하고, 최근 인근 거래로 459,000,000원의 가격 적정성을 입증하지 못한다면 적극적으로 응찰할 이유가 부족합니다.

권리상 인수는 0원이어도 위반건축물과 높은 취득가격은 낙찰자가 직접 감당해야 하는 위험입니다. 이 물건은 권리보다 건축물의 적법성과 실제 시장가치를 먼저 확인해야 하는 경매입니다.