부산지방법원 2024타경113128. 부산 북구 화명동 도시화명그린아파트 102동 10층 1008호입니다. 현재 소유자는 황원재 씨로, 2020년 4월 10일 거래가 147,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 89,650,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다.

이후 드림자산대부의 후순위 근저당권과 서민금융진흥원·예가람저축은행· 우리금융캐피탈의 가압류가 설정됐습니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 실제 거주자나 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

가격은 별개입니다. 이 물건은 감정가와 최저매각가가 같은 신건인데, 동일 면적 최근 12개월 평균 거래가격은 129,285,714원에 그칩니다. 가장 최근 거래가격인 137,000,000원과 비교해도 최저매각가가 높습니다. 권리가 소멸한다고 해서 낙찰가격까지 유리한 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 소멸

말소기준은 2020.04.10 설정된 신한은행 근저당권입니다. 2022년 드림자산대부 근저당권과 이후 설정된 가압류 3건, 경매개시결정은 모두 후순위로서 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 등기부에 기재된 과거 근저당권들은 이미 말소된 내역으로 확인됩니다.

채권양도 이력도 중요합니다. 신한은행의 을구 6번 근저당권은 2025.02.19 한국주택금융공사로, 드림자산대부의 을구 8번 근저당권은 2025.12.31 큰빛인베스트대부로 이전 등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별도의 신규 선순위 근저당권 설정은 아닙니다. 실제 배당수령권자와 채권 잔액은 해당 승계 내역을 기준으로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균이 핵심

도시화명그린아파트는 390세대 규모이며, 1996.04.27 준공된 단지입니다. 비교 대상은 전용 59.82㎡ 동일 면적의 실거래입니다. 최근 확인된 거래 12건을 살펴보면 감정가 146,000,000원이 현재 시세보다 유리한 가격이라고 보기 어렵습니다.

전체 12건 평균은 132,916,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 7건 평균 129,285,714원을 우선해야 합니다. 신건 최저매각가 146,000,000원은 이 최근 평균의 112.9%에 해당합니다. 전체 표본 평균과 비교해도 109.8%로 높은 가격입니다.

최신 거래는 2026.10 · 137,000,000원입니다. 최저매각가가 이 거래가격보다도 높습니다. 게다가 최근 거래가격의 이전 기간 대비 추세는 -6.3%로 하락하고 있습니다. 따라서 과거 고가 거래를 기준으로 신건 감정가를 합리화하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 배당표의 신한은행·드림자산대부는 원권리 명칭이며, 등기부상 승계권리자는 각각 한국주택금융공사·큰빛인베스트대부입니다. 실제 배당은 채권 잔액과 배당요구, 조세 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다.

채권 합계는 152,508,302원이고, 예상 채권자 배당액은 143,156,000원입니다. 예상 미배당액은 9,352,302원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 그러나 이 미배당액이 그대로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

유찰 시 배당 변화 — 미배당은 늘어도 예상 인수는 0원

회차가 내려가면 매각대금이 줄어 채권자 미배당액은 증가합니다. 신청채권자 관련 예상배당도 신건 45,000,000원에서 1회 유찰 시 24,714,800원, 2회 유찰 시 1,708,080원으로 감소합니다. 신청 청구액은 32,828,219원이므로, 시뮬레이션상 유찰 회차에서는 청구액 전액을 충족하지 못합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 화명동 대천리중학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 유사 규모의 공동주택, 근린생활시설, 대천천 및 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 도시철도 2호선 율리역이 직선거리 약 800미터 지점에 있습니다. 시내버스정류장도 인근에 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 10층입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 단지는 1996.04.27 준공됐습니다.
• 도로·토지. 남하향 경사지대의 사다리형에 가까운 토지로, 동측 약 12미터 및 남측 약 8미터 포장도로에 접하며 단지 내부 가로망이 정비되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 절대보호구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,246,000원/㎡입니다.
• 건축·공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 390세대 아파트로 동일 면적 거래가 확인되지만, 표본 거래가격은 115,000,000원부터 159,000,000원까지 차이가 있습니다. 최근 거래 추세도 -6.3%이므로 매각가격과 실제 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰가 검토. 전체 12건 평균 132,916,666원보다 최근 12개월 7건 평균 129,285,714원이 가격 판단에 중요합니다. 신건 최저가 146,000,000원은 최근 평균의 112.9%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -6.3%이므로 과거 고가 거래만 기준으로 감정가 수준의 입찰을 정당화하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 146,000,000원과 1회 유찰 가정 116,800,000원, 2회 유찰 가정 93,440,000원을 구분해 자금계획을 세워야 합니다. 실제 최저매각가는 법원 매각공고에서 재확인해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자를 확인하고 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 근저당 승계 확인. 신한은행에서 한국주택금융공사로, 드림자산대부에서 큰빛인베스트대부로 이전된 근저당권의 권리승계와 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 배당표의 한계. 예상 미배당액 9,352,302원은 추정치입니다. 채권최고액과 실제 피담보채무는 다를 수 있으며, 세금과 우선변제 여부에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 관리비·인도 비용. 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 실제 점유자의 신분과 권원에 따라 인도·명도 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 입찰 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건의 장점은 비교적 명확한 말소기준권리와 예상 인수액 0원입니다. 신한은행 근저당을 기준으로 이후 설정된 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당이 부족하더라도 후순위 채권자의 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 것으로 계산되지 않습니다. 다만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자 확인이 선행되어야 합니다.

그러나 가격 평가는 부정적입니다. 신건 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 129,285,714원의 112.9%이고, 최신 실거래 137,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래가격 추세가 -6.3%로 하락하는 점까지 고려하면, 감정가에 가까운 금액으로 낙찰받는 것은 가격상 불리할 수 있습니다.

단지의 확인된 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 유찰이 반드시 발생한다고 기대할 수는 없습니다. 그렇더라도 신건 가격의 매력은 부족합니다. 실제 유찰과 가격 조정이 이루어지면 최근 실거래 수준을 기준으로 다시 평가하는 편이 합리적입니다. 결론은 권리구조는 비교적 양호하나 점유 확인이 필요하고, 가격은 신건 입찰보다 재검토가 우선인 물건입니다.