서울중앙지방법원 2026타경100399. 서울 강남구 역삼동 테헤란로14길 13, 이스턴오피스텔 6층 607호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 집합건축물대장의 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 대상 전용면적은 20.19㎡이고, 건물은 지상 15층 규모입니다.

소유자는 서정훈으로, 2018년 8월 7일 공유자전원지분전부를 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 80,000,000원입니다. 이후 민간임대주택등기가 이루어졌고, 박주영의 임차권등기, 세금 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 순으로 권리관계가 형성됐습니다.

이 사건에서 가장 주의할 부분은 박주영과 시보증을 각각 독립된 보증금 채권으로 계산하지 않는 것입니다. 시보증은 박주영 보증금에 관한 대위·승계 신고입니다. 따라서 전체 보증금을 352,800,000원으로 합산하는 것은 잘못이며, 본 분석은 원보증금 176,400,000원을 기준으로 매수인 인수위험을 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

과거 우리은행 근저당권과 홍기성의 지분 근저당권은 2017년에 이미 말소됐습니다. 당시 등기된 채권최고액을 현재의 매수인 인수채무로 보아서는 안 됩니다.

현재 권리관계의 기준이 되는 것은 2025년 1월 15일 관악세무서장의 압류입니다. 이후 2025년 3월 14일 서울특별시 압류와 2026년 3월 3일 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

반면 박주영은 2021년 11월 1일 주민등록을 마쳤고, 2021년 10월 21일 확정일자를 받았습니다. 2023년 12월 26일에는 을구 6번 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로, 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인 1명 · 원보증금 총액 176,400,000원. 시보증의 신고금액은 박주영의 보증금에 관한 승계 관계이며 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.

박주영의 임대차계약일은 2021년 10월 20일, 점유개시일은 2021년 10월 29일입니다. 확정일자와 주민등록, 임차권등기 및 배당요구 사실을 종합하면 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 하는 임차인입니다.

다만 임차인이 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당되는 것은 아닙니다. 선순위 조세, 집행비용 및 실제 배당순위를 반영한 뒤 보증금의 미변제 잔액이 확정되어야 매수인 인수액도 확정됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격의 메리트는 확인되지 않는다

이스턴오피스텔의 거래표본은 총 12건이며, 전체 평균 거래가격은 177,083,333원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 2025년 4~8월 거래 5건의 평균 168,600,000원과 가장 최근 거래가격 165,000,000원을 우선해서 살펴볼 필요가 있습니다.

단, 매우 중요한 비교상의 제약이 있습니다. 경매 대상의 전용면적은 20.19㎡인데, 거래표본은 14.78~15.25㎡입니다. 동일 면적 거래가 아니므로 거래 평균을 대상 호실의 확정 시세로 볼 수 없습니다. 대상이 비교군보다 면적이 큰 점을 고려하면, 단순 금액 비교만으로 감정가가 정확히 얼마만큼 고평가됐다고 단정할 수도 없습니다.

그렇지만 동일 면적의 가격 경쟁력이 입증되지 않은 상황에서 최저가가 작은 면적의 거래 평균을 상당히 웃돌고, 거래 추세도 하락하고 있다는 점은 신건 입찰에 가격 가점을 주기 어렵게 하는 요인입니다. 확인된 거래 중 가장 늦은 거래는 2025년 8월이므로, 2026년 11월 매각을 판단하려면 보다 최신의 동일 면적 거래 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 212,000,000원 기준)

배당 계산에서는 실제 임차인 박주영의 보증금 176,400,000원을 한 번만 반영합니다. 집행비용 추정액은 3,768,000원입니다. 조세 등의 선순위 배당으로 임차보증금이 침해되지 않는다는 전제라면 보증금 전액을 배당할 수 있는 매각대금 규모입니다.

위 표는 동일 보증금의 중복 지급을 제거한 조건부 배당 검토입니다. 31,832,000원은 소유자에게 지급될 확정 잔여금이 아니라, 집행비용과 임차보증금 전액을 차감한 배당처 미확정 금액입니다. 실제 배당은 조세 법정기일·당해세·채권승계 및 법원의 배당표에 따라 달라집니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 최저가와 실질취득은 다르다

이 물건은 유찰 이후의 낙찰가뿐 아니라 인수할 임차보증금 잔액까지 더한 실질취득비용을 비교해야 합니다. 현재 회차에서는 원보증금 전액 배당을 전제로 인수액을 0원으로 보지만, 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 낙찰가 하락분 일부가 미배당 보증금 인수로 바뀝니다.

유찰 회차의 인수액은 회차별 추정치를 사용한 참고 시나리오입니다. 실제 인수액은 보증금 원채권의 배당 결과와 집행비용·조세 우선순위에 따라 재산정해야 합니다. 실질취득금액은 낙찰가와 예상 인수보증금의 합계이며 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강남구 역삼동 소재 역삼역 남서측 인근입니다. 주위에 업무시설·상업시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 지하철 2호선 역삼역 및 2호선·신분당선 강남역, 노선버스정류장 등이 인근에 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕 지상 15층 건물의 6층 607호입니다. 위생·급배수·소방·승강기·주차시설 등이 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 9m의 포장도로에 접합니다. 대상 토지는 정방형 평지이며, 업무시설·도시형생활주택의 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등 규제가 있습니다. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 기재도 있으므로 해당 호실에 대한 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지가격. 공시지가 27,150,000원/㎡는 토지 기준이며, 개별 오피스텔 호실의 시장거래가격과 직접 동일시할 수 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이가 기재되지 않았습니다. 다만 근린시설·오피스텔·민간임대주택등기의 관계는 별도 검증이 필요합니다.
• 환금성. 98세대 규모로, 확인된 거래표본은 전용 14.78~15.25㎡에 집중돼 있습니다. 대상 20.19㎡와 동일 면적 거래가 확인되지 않아 매각 가능 가격과 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원채권 확인. 박주영의 보증금 176,400,000원과 시보증의 대위·승계 금액을 중복 합산하지 않도록 임차권등기, 배당요구 및 승계증빙을 대조해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구관계. 신청채권자의 청구액도 176,400,000원이므로 박주영·시보증·주택도시보증공사 사이의 채권관계와 실제 배당받을 권리자를 확인해야 합니다.
• 인수보증금 검증. 현재 회차의 인수액 0원은 보증금 전액 배당을 전제로 한 조건부 계산입니다. 배당 부족이 예상되면 부족분을 매수인 부담으로 반영해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 관악세무서장과 서울특별시의 압류가 존재합니다. 조세 법정기일, 당해세 해당 여부 및 우선배당금액을 확인하지 않고 임차보증금 전액 배당을 확정해서는 안 됩니다.
• 말소기준권리 재확인. 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2025.01.15 압류를 기준으로 현재의 권리순위를 검토하고 임차권등기의 인수문구를 함께 확인해야 합니다.
• 용도·임대등록 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔, 등기부상 민간임대주택등기가 병존합니다. 건축물대장 및 임대사업자 등록과 관련 의무를 확인해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확인. 거래표본은 전용 14.78~15.25㎡이고 대상은 20.19㎡입니다. 같은 면적과 유사한 층·상태의 거래사례를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
• 유찰가 착시 방지. 최저가 169,600,000원 또는 135,680,000원만 보고 판단하지 말고 예상 인수액까지 합산한 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
• 점유·인도 관계. 주택임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 임차인의 인도 의무, 보증금 정산 및 명도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 공용부분 미납관리비, 인도비용, 취득세와 기타 거래비용 등을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 배당관계를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득을 보라”

이스턴오피스텔 607호의 가장 중요한 권리는 박주영의 대항력 있는 임차보증금 176,400,000원입니다. 시보증의 승계 신고는 별도 임차인의 추가 보증금이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.

현재 최저가 212,000,000원에서는 집행비용과 단일 임차보증금을 충당할 수 있는 금액이 확보되지만, 조세 우선배당과 채권승계 관계를 확인하기 전까지 인수액 0원을 확정할 수는 없습니다. 특히 동일 보증금의 중복배당을 전제로 산출된 144,568,000원의 인수 추정치를 그대로 받아들이는 것은 적절하지 않습니다.

가격 측면에서도 신건의 메리트는 확인되지 않습니다. 현재 최저가는 비교 거래 평균의 125.7%이고, 최근 거래군의 가격 추세는 -7.9%입니다. 게다가 비교 거래가 대상보다 작은 면적이라는 점 때문에 현재 호실의 정확한 적정가를 결정하려면 추가 실거래 검증이 필요합니다.

1~2회 유찰 시에도 예상 실질취득비용은 약 179,000,000원 수준으로, 단순 최저가 하락만큼 취득비용이 줄어들지 않는 구조입니다. 종합 판단은 C등급(44점). 역삼역 인근 입지는 장점이지만, 선순위 임차권의 미배당 인수 가능성·조세 배당 불확실성·가격 경쟁력 미입증을 고려하면 현재 회차의 적극적인 입찰보다는 권리와 시세를 추가 검증하는 접근이 타당합니다.