* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 확약이 매수인에게 유효하게 적용되고 관련 임차권이 약정대로 정리되는 것을 전제로 합니다. 취득세·집행 외 부대비용·명도비·관리비 등은 별도입니다. 확약은 해당 임차권에 관한 것이며 다른 미확인 점유자나 별도 권리까지 포괄하지 않습니다.

서울중앙지방법원 2026타경100419. 관악구 신림동 난곡로26마길 28에 있는 라임카운티 4층 503호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가는 279,000,000원이며, 유찰이 없는 신건으로 같은 금액에서 입찰이 시작됩니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 260,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 등기상 압류가 많다는 사실보다 먼저, 임차인의 대항력과 보증기관의 확약이 매수인 인수액에 어떤 차이를 만드는지를 정확히 읽는 데 있습니다. 한용수의 전입신고일은 2020.09.23.이고 말소기준으로 제시된 관악구 압류일은 2020.12.18.입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 마쳤으며, 임차권등기와 확정일자도 확인됩니다.

다만 2026.04.23.자 확약은 우선변제권만 행사하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 내용입니다. 결과적으로 매수인이 보증금 잔액을 떠안는 일반적인 대항력 인수형과는 달리 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 전입

권리 흐름에서 가장 중요한 기준점은 2020.12.18. 관악구 압류입니다. 그보다 앞서 2020.09.23. 임차인 한용수가 전입신고를 마쳤으며, 2020.09.02. 확정일자를 받았습니다. 점유개시일은 2020.09.21.로 등기되어 있습니다. 임차인의 주택임대차보호법상 대항력 성립과 우선변제 가능성을 검토해야 하는 구조입니다.

말소기준 이후에는 광주세무서·평택세무서·관악세무서·관악구와 국민건강보험공단의 압류, 그리고 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 압류들은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 압류등기 소멸과 세금의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다.

과거 2021.08.03.에는 한국자산관리공사의 공매공고가 등기되었으나, 2025.07.22. 공매취소공고에 따른 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 과거 공매공고가 그대로 존속한다고 단정할 수는 없습니다. 다만 공매와 경매의 진행 이력이 있는 만큼 현재 별도 공매절차가 진행 중인지는 교차 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만, 확약으로 인수는 0원*

실제 임차인은 한용수 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 주택임차인이 아니라 기존 임차권의 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 한용수 보증금 260,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 260,000,000원을 독립된 임차보증금처럼 더해서는 안 됩니다.

* 확약 효력은 원본 문서의 진정성, 적용 범위, 승계 관계와 실제 임차권 정리 절차 확인을 전제로 합니다. 확약 대상 외의 별도 임차인이나 점유자가 확인된다면 그 권리와 인수 위험은 독립적으로 판단해야 합니다. 임차권등기 말소 동의가 제출되었다는 사실과 실제 말소등기 완료 여부도 구분해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 2.79억, 실거래 검증이 먼저

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 279,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 확약에 따른 임차보증금 인수액을 0원으로 보면, 현재 최저가에 낙찰받는 경우의 실질취득금액 역시 279,000,000원*입니다.

그렇다고 해서 이 가격에 투자 메리트가 있다고 결론 내릴 수는 없습니다. 라임카운티는 16세대 다세대주택으로, 동일 건물의 최근 실거래가격이나 최근 12개월 평균가격이 확인되지 않아 279,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당과 회차별 인수 시나리오

현재 신건 최저매각가 279,000,000원을 기준으로 제시된 배당 추정액은 다음과 같습니다. 다만 임차인과 신청채권자인 주택도시보증공사가 동일 임차권의 승계 관계에 있으므로, 아래 금액은 배당 계산안의 기재값이며 실제 독립 채권별 확정 배당액이 아닙니다.

배당 추정에는 집행비용 4,706,000원이 반영되어 있습니다. 국세·지방세의 실제 우선순위와 금액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 그러나 제출된 대항력 포기 확약이 유효하다면, 해당 임차보증금의 배당 부족 자체가 매수인의 보증금 인수로 이어지지는 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후의 차이

이 물건은 현재 신건으로, 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%를 적용한 가격 시나리오가 제시되어 있습니다. 중요한 것은 확약을 적용하지 않은 일반 대항력 인수형 계산과, 실제 제출된 확약을 적용하는 계산을 구분하는 것입니다.

확약 미적용 시 인수 추정액은 각 회차에 제시된 계산값입니다. 이는 집행비용 등 가정이 반영된 추정치로 실제 법원 배당 결과와 다를 수 있습니다. 확약 적용 인수 0원은 한용수 임차권에 한정됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 난우중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2018.02.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 서측 약 2m, 동측 및 남측 약 6m 도로에 접합니다. 서측으로 하향 급경사를 이루는 토지이므로 실제 진입 동선과 지형 조건을 현장에서 살펴볼 필요가 있습니다.
• 토지. 토지면적은 437.0㎡이며, 공시지가는 2,707,000원/㎡입니다. 공시지가는 토지 기준 자료로 개별 호실의 시세나 매각가격과 동일한 개념이 아닙니다.
• 도시계획. 도시지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·교육환경보호구역 등이 확인됩니다. 감정자료에는 제2종일반주거지역으로, 별도 토지정보에는 제1종일반주거지역으로 표시되어 있어 원본 도시계획확인원 대조가 필요합니다.
• 토지거래허가. 감정자료에는 복수의 토지거래계약허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 지정기간·대상자·건축물 용도가 각각 다르므로, 2026.11.05. 입찰 시 해당 다세대주택과 매수인에게 실제 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵고, 동일 건물 및 인근 유사 면적 다세대주택의 실제 매매 사례로 적정가격을 검증해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나 내부 마감·누수·하자·실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.23.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 명확하게 기재되어 있는지 확인합니다.
• 임차권 승계 관계. 한용수와 주택도시보증공사를 별도의 보증금 채권자로 중복 계산하지 않도록 실제 승계 범위와 배당 관계를 검토합니다.
• 별도 점유자 여부. 임차권등기와 실제 점유자는 다를 수 있습니다. 확약이 적용되지 않는 별도 임차인이나 점유자가 존재하는지 현황조사와 현장 확인을 통해 점검합니다.
• 압류 7건. 국세·지방세·건강보험 관련 압류의 교부청구 및 배당 순위를 확인합니다. 특히 당해세와 법정기일을 구분해 배당표의 정확성을 검증합니다.
• 배당 계산안 검증. 신청채권자와 임차권 승계인의 동일 채권 중복 반영 여부를 확인하고, 확정 배당 전 계산값을 실제 배당액처럼 취급하지 않습니다.
• 과거 공매 이력. 한국자산관리공사의 2021년 공매공고 및 2025년 취소공고 이력을 대조하고 현재 별도 공매 진행 여부를 확인합니다.
• 실거래 확인. 라임카운티 및 인근 신림동의 유사 면적·유사 연식 다세대주택 실거래를 확인한 뒤 입찰 상한을 정합니다.
• 임차권등기 말소. 매수인 인수 포기와 말소 동의의 효력을 확인하고, 매각 이후 실제 등기 정리 절차에 장애가 없는지 점검합니다.
• 명도·관리비. 주택임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 인도 절차, 체납 관리비를 확인합니다.
• 도시계획·허가. 용도지역 표기 차이와 토지거래계약허가구역의 적용 대상 및 기간을 최신 원본으로 확인합니다.
• 입찰서류 원본. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서를 대조하고 매각기일 변경 여부를 확인합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 확인되지만, “저렴한 물건”은 아직 아니다

서울중앙지방법원 2026타경100419는 대항력 임차보증금 260,000,000원이 존재한다는 점만 보면 부담스러운 경매입니다. 말소기준 이전에 전입한 임차인이 있고, 임차권등기까지 설정되어 있기 때문입니다.

하지만 2026.04.23. 주택도시보증공사의 확약서가 이 사건의 인수 구조를 바꿉니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 낙찰자는 한용수의 미배당 임차보증금을 승계하지 않으며, 매수인 임차 인수액은 실질 0원*입니다.

그럼에도 이 사건을 적극적인 가격 매력형으로 평가하기는 어렵습니다. 압류 7건의 세금 배당 문제, 승계채권의 중복계상 가능성이 있는 배당 계산안, 현재 점유와 말소 절차, 실거래 비교가격 부재를 함께 고려해야 하기 때문입니다. 특히 16세대 다세대주택의 감정가 279,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 아직 확인되지 않았습니다.

결론은 “임차권 인수 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 권리·가격 검증은 계속 필요하다”입니다. 확약서 원본과 배당 관계를 확인하고, 인근 실거래를 통해 적정가격을 설정한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 권리 위험 해소와 가격 경쟁력 확보는 각각 따로 확인해야 합니다.