서울중앙지방법원 2026타경100511. 서울 관악구 신림동 한차임빌 2층 203호, 전용 29.85㎡의 다세대주택입니다. 2021년 사용승인을 받은 건물로, 신대방역 인근에 자리하고 있습니다. 외형만 보면 비교적 신축에 가까운 소형 주택이지만, 등기부를 살펴보면 매수인이 반드시 이해해야 할 선순위 임차권이 존재합니다.

2022년 2월 18일 전입한 김성수의 임차보증금은 390,000,000원입니다. 확정일자는 2022년 1월 18일이고, 2024년 1월 31일에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 2026년 3월 16일 강제경매개시결정보다 앞서 있어, 매각대금에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

더 주의할 점은 다른 점유자 허재훈입니다. 전입일은 2024년 9월 24일로 경매개시결정보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 김성수의 임차권만 검토했다고 권리분석이 끝나는 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 3.9억 임차권

등기부에는 2021년 대한토지신탁주식회사 앞으로의 신탁등기와 이후 신탁재산 귀속에 따른 말소 이력이 확인됩니다. 해당 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 소유자는 2022년 2월 18일 소유권을 이전받은 김진웅이며, 같은 날 민간임대주택등기도 이루어졌습니다.

주택도시보증공사는 2026년 3월 16일 강제경매개시결정을 받은 신청채권자입니다. 다만 신청채권자라는 사정만으로 김성수의 임차권이 소멸하거나, 임차보증금 인수책임이 없어지는 것은 아닙니다. 실제 배당액과 임차권의 소멸 여부를 함께 확인해야 합니다.

임차인 현황 — 선순위 권리와 미상 점유자

실제 임차인으로 기재된 사람은 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 별도 표시하며, 임차인 수에 포함하지 않습니다.

② 시세 비교 — 4.12억은 비교평균보다 높다

한차임빌은 15세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 29.85㎡와 유사한 면적을 중심으로 확인되는 거래는 총 10건이며, 비교평균은 384,400,000원입니다. 현재 신건 최저매각가 412,000,000원은 이 평균의 107.2%로, 평균보다 27,600,000원 높습니다.

특히 비교 거래가 2021년 12월부터 2022년 8월에 집중되어 있어 2026년 매각기일의 실제 시장가격을 충분히 반영한다고 보기 어렵습니다. 가장 늦은 거래는 면적 27.72㎡의 248,000,000원 거래로, 본건과 면적 차이가 있어 직접적인 일대일 비교에는 주의가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 412,000,000원 가정)

집행비용 6,520,000원, 김성수 보증금 배당 390,000,000원, 주택도시보증공사 배당 15,480,000원으로 합계 412,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 대비 예상 미배당액은 374,520,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정배당이며, 실제 배당순위·배당관계·채권의 동일성 또는 대위관계는 별도 확인이 필요합니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득액이 중요하다

이 물건에서 가장 주의할 부분입니다. 유찰로 최저매각가가 낮아지면 390,000,000원의 선순위 보증금 중 배당되지 않는 금액이 커집니다. 따라서 낙찰가와 인수예상액을 반드시 합산해 시세와 비교해야 합니다.

실질취득액 = 예상 낙찰가 + 김성수 보증금 미배당 인수액. 위 금액은 해당 회차의 추정배당을 기준으로 계산했으며, 허재훈의 미상 보증금·취득 관련 세금·명도비·관리비 등의 추가 부담은 포함하지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 신대방역(지하철 2호선) 남서측 인근입니다. 일반주택·공동주택·근린주택 등이 혼재한 주거지역으로, 주변 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 노선버스정류장과 신대방역이 있습니다. 서측 약 6미터 도로를 통해 북측 신사로와 연결됩니다.
• 건물. 2021년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 본건은 2층 203호로, 방2·거실·주방·욕실·발코니 등으로 이용 중입니다.
• 설비. 승강기, 개별난방, 위생·급배수시설, 화재경보장치 및 지상 주차시설이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 다세대주택 부지이며, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 5,339,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역에 관한 지정도 확인되므로, 매수인 유형과 본건에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대주택입니다. 비교 거래가 오래되었고, 경매 평균 유찰 횟수도 8.3회로 높아 매각 및 재판매 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 김성수의 주택임차권등기(을구 제1번)와 보증금 390,000,000원의 배당·인수 조건을 매각물건명세서 및 등기부 원본에서 확인하세요.
• 배당 가능액 확인. 신건 예상배당은 임차보증금 전액 변제를 전제로 하지만, 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다. 배당 후 미변제 잔액을 반드시 계산해야 합니다.
• 다른 점유자 조사. 허재훈의 전입일은 2024.09.24입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유관계 및 김성수와의 관계를 확인해 별도 인수위험을 판단해야 합니다.
• 보증기관 채권관계. 신청채권자인 주택도시보증공사와 김성수의 보증금 채권 사이에 대위변제·채권승계 등의 관계가 있는지 확인해야 합니다. 별도 근거 없이 채권을 중복 합산하거나 동일한 권리라고 단정해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 계산. 1회 유찰 시 395,414,400원, 2회 유찰 시 394,491,520원이라는 예상 실질취득액을 기준으로 가격을 검토하세요. 이는 추가 미상 권리 부담을 제외한 금액입니다.
• 시세 재검증. 확인되는 거래가 2021~2022년에 집중되어 있습니다. 매각기일에 가까운 실제 거래와 유사 면적·층의 사례를 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.02.18 설정된 민간임대주택등기의 현황과 임대사업 관련 의무 및 매각 이후 처리 여부를 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도명령·명도 가능성, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 점검하세요.
• 토지이용 규제. 토지거래허가 관련 지정의 대상과 기간을 확인하고 해당 매수인 및 물건에 적용되는지 검토하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료·실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아도 싸게 사는 것은 아니다”

이 사건은 권리분석의 핵심이 가격 자체를 바꾸는 경매입니다. 390,000,000원의 선순위 임차보증금이 있기 때문에, 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 인수할 가능성이 있는 잔액이 증가합니다. 신건에서는 412,000,000원에 취득하는 구조이고, 2회 유찰 후에도 예상 실질취득액은 394,491,520원에 달합니다.

그런데 비교평균은 384,400,000원이며, 확인되는 거래도 2021~2022년에 머물러 있습니다. 더욱이 추가 점유자 허재훈의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않았습니다. 여기에 단지 평균 유찰 8.3회, 낙찰률 0.0%라는 통계까지 겹칩니다.

결론은 고위험·가격 메리트 부족입니다. 단순히 한두 번 유찰됐다는 이유만으로 접근하기 어렵습니다. 선순위 임차보증금의 실제 인수액과 미상 점유자의 권리를 먼저 확정한 뒤, 낙찰가가 아닌 실질취득액을 기준으로 시세보다 충분히 낮은지 판단해야 합니다. 이 물건은 기다리면 자동으로 저렴해지는 경매가 아니라, 인수위험을 해결해야 비로소 입찰 판단이 가능한 경매입니다.