부산지방법원 2025타경2188. 부산 북구 화명동의 화명2차현대아파트 206동 9층 904호, 전용면적 약 99.92㎡의 공동주택입니다. 2001년 준공된 743세대 단지로, 용수초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 감정가 419,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건인데, 최근 거래 평균이 이를 웃돌아 가격 비교에서는 관심을 가질 만한 물건입니다.
권리의 출발점은 2024년 3월 27일 설정된 북부산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 427,200,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 2025년 7월 김원기 채권자의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 북부산신용협동조합에 대부분 돌아가고, 신청채권자 김원기에게는 배당이 없는 것으로 산정됩니다.
여기서 구분할 것은 채권자의 손실과 매수인의 인수부담입니다. 배당에서 회수하지 못한 채권이 존재하더라도, 매각으로 소멸하는 권리의 미배당액이 곧바로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 등기상 소멸 구조와 별개로 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2307 화명2차현대아파트 제206동 제9층 제904호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 화명신도시로 48 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 99.92㎡ · 지상 20층 중 9층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 경사지붕 · 공동주택(아파트) |
| 단지규모 / 준공 | 743세대 · 2001.10.23 |
| 소유자 | 김영배 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 419,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김원기 / 186,750,684원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.27 북부산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 427,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임차관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 기준, 이후 경매등기는 소멸
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2001년 소유권보존등기 후 2002년 김영배 앞으로 소유권이 이전되었고, 2024년 박선자 명의 근저당권이 설정되었다가 같은 해 3월 22일 해지로 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 그다음인 2024년 3월 27일 북부산신용협동조합 근저당권입니다.
북부산신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 2025년 7월 3일 등기된 김원기의 강제경매개시결정도 소멸 대상입니다. 이미 해지된 박선자 근저당권은 낙찰자가 새로 인수할 권리가 아닙니다. 제시된 권리와 배당 추정상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 대비 92.1%
화명2차현대 동일 면적대인 전용 약 99.92㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 전체 표본의 평균 거래가는 427,000,000원이지만, 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 거래 3건의 평균인 455,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 495,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 99.92㎡ | 13 | 495,000,000원 |
| 2026.01 | 99.92㎡ | 9 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 99.92㎡ | 15 | 420,000,000원 |
| 2025.05 | 99.92㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2025.04 | 99.92㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 99.92㎡ | 12 | 395,000,000원 |
| 2025.02 | 99.92㎡ | 12 | 380,000,000원 |
| 2024.09 | 99.92㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2024.06 | 99.92㎡ | 11 | 500,000,000원 |
| 2024.02 | 99.92㎡ | 5 | 405,000,000원 |
| 2023.08 | 99.92㎡ | 5 | 454,000,000원 |
| 2023.08 | 99.92㎡ | 19 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.92㎡ | 3건 | 455,000,000원 |
| 전체 표본 평균 | 99.92㎡ | 12건 | 427,000,000원 |
최저매각가 419,000,000원은 최근 12개월 평균 455,000,000원보다 36,000,000원 낮습니다. 최근 평균 대비 비율은 92.1%입니다. 최신 거래인 2026년 6월의 495,000,000원과 비교하면 가격 차이는 더 크지만, 해당 거래는 13층이고 본 경매물건은 9층이므로 최신 거래 한 건을 그대로 해당 호수의 시세로 확정할 수는 없습니다.
전체 12건 평균은 427,000,000원으로 최저가와 가까운 반면, 최근 거래 3건 평균은 455,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 8.9% 높은 흐름으로 나타나, 이 표본에서 하락 추세가 확인되는 것은 아닙니다. 다만 최근 거래 표본은 3건에 불과하고 전체 거래 범위가 380,000,000원~500,000,000원으로 넓어, 최저가와 평균의 차이를 곧바로 확정 수익으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 419,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,590,000원 |
| 1. 근저당 · 북부산신용협동조합 | 427,200,000원 | 412,410,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김원기 | 186,750,684원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 613,950,684원 | 412,410,000원 |
최저가 419,000,000원에서 추정 집행비용 6,590,000원을 제외한 412,410,000원이 북부산신용협동조합 근저당권 배당으로 산정됩니다. 이 계산에서는 북부산신용협동조합 채권최고액 427,200,000원도 전액 충당하지 못하고, 신청채권자 김원기의 청구액 186,750,684원은 배당 0원으로 표시됩니다.
전체 채권액은 613,950,684원, 채권자 예상배당 합계는 412,410,000원, 미배당 합계는 201,540,684원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액도 0원으로 추정됩니다.
④ 회차별 배당 시나리오 — 유찰돼도 등기상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 419,000,000원 | 412,410,000원 | 201,540,684원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 335,200,000원 | 329,707,200원 | 284,243,484원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 268,160,000원 | 263,605,760원 | 350,344,924원 | 0원 |
매각가가 내려가면 채권자들의 회수액은 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 현재 신건에서는 미배당이 201,540,684원이지만, 1회 유찰 시 284,243,484원, 2회 유찰 시 350,344,924원으로 커집니다. 그러나 제시된 회차별 계산에서 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다.
따라서 이 물건의 경매가격이 내려가는 것 자체가 등기상 미배당 채권의 승계로 연결되는 구조는 아닙니다. 다만 확인되지 않은 임차관계가 있다면 실제 부담이 달라질 수 있으므로, 회차별 인수 0원이라는 계산도 실제 점유와 법정 인수권리 확인을 전제로 보아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 화명동 소재 용수초등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 관공서, 학교 및 각종 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수정역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2001년 준공된 철근콘크리트조 지상 20층 아파트의 9층 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 등으로 구성되어 있습니다. 감정평가상 건물 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 소화기 및 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 접근성. 단지 내 진출입로와 주차장시설, 주변 가로망이 정비되어 있습니다. 대상 토지는 인접지와 등고평탄하며 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(화명2택지개발사업), 택지개발지구 등에 해당합니다. 용수초등학교 절대보호구역 및 여러 학교의 상대보호구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,533,000원/㎡. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 743세대 아파트단지로 동일 면적의 실거래 표본이 확인됩니다. 다만 거래가격 편차가 크고 최근 12개월 거래는 3건이어서, 단지 규모만으로 빠른 매도나 특정 매도가격을 보장하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계·전입세대 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 임차인의 대항력 여부, 확정일자, 배당요구, 실제 점유자를 현황조사서와 매각물건명세서 등으로 확인해야 합니다.
- 등기부 최신본 대조. 2024.03.27 북부산신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 보고, 이후 신규 권리·가처분·가등기 등 추가 변동이 있는지 입찰 직전에 재확인하세요.
- 시세 비교 기준. 전체 거래 평균 427,000,000원만 보지 말고, 최근 12개월 평균 455,000,000원과 2026.06 최신 거래 495,000,000원을 함께 검토하세요. 층·향·내부 상태 차이를 반영해야 합니다.
- 낙찰가 상한. 최저가의 최근 시세 대비 비율은 92.1%지만 경쟁입찰로 낙찰가가 올라가면 가격 여지가 줄어듭니다. 취득 관련 비용과 수리·명도 비용을 반영해 응찰가를 결정하세요.
- 점유·명도. 소유자 또는 제3자의 실제 점유 상태는 확인되지 않았습니다. 인도명령 가능 여부와 점유자 협의 필요성을 사전에 검토하세요.
- 관리비 체납. 공동주택의 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 부담 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 배당 검토. 북부산신용협동조합 예상배당 412,410,000원, 김원기 예상배당 0원, 전체 미배당 201,540,684원은 추정치입니다. 당해세와 우선변제권 등 실제 배당에 영향을 주는 사항을 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 제시된 회차별 최저가 335,200,000원 및 268,160,000원을 참고하되, 실제 유찰 여부와 차회 매각조건은 법원 공고로 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료의 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 관심, 점유는 확인”
부산 화명2차현대 904호는 신건 최저가 419,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 455,000,000원보다 낮다는 점에서 가격상 관심을 가질 만합니다. 최근 거래군의 가격 추세도 이전 거래군 대비 8.9% 높은 수준으로, 제시된 실거래 표본에서 하락 추세가 확인되는 상황은 아닙니다.
권리구조에서는 2024년 북부산신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 배당에서 201,540,684원의 미회수 채권이 예상되지만, 이것이 낙찰자의 인수액을 의미하지는 않습니다. 제시된 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임대관계가 미상이라는 점을 가볍게 넘겨서는 안 됩니다. 점유관계 확인 없이 권리가 완전히 안전하다고 단정하기 어렵고, 실거래 표본도 층별·시기별 가격 차이가 큽니다. 종합하면 가격에는 일정한 여지가 있지만, 임차·점유 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 현재 평가 B — 권리상 인수 0원과 최근 시세 대비 가격 여지는 긍정적이나, 점유 미확인과 가격 편차가 제약입니다.
