서울중앙지방법원 2026타경100705. 서울 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 6층 606호입니다. 경매상 용도는 근린시설이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 방·화장실·복층(다락)을 갖춘 오피스텔입니다. 소유자는 조재윤이며, 2022.03.08. 거래가액 240,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 228,000,000원으로 감정가와 같은 신건입니다.

이 사건에서 가장 중요한 서류는 임차권등기와 확약서입니다. 문지혜 명의로 보증금 240,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있고, 2026.04.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 문지혜의 임차권은 그보다 앞선 권리이므로 확약이 없다면 매수인에게 미배당 보증금 인수위험이 발생합니다. 하지만 확약으로 해당 권리의 인수 부담이 해소되는 구조이므로, 확약의 효력과 별도 점유자의 권리를 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

2021년 설정된 서서울신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.04.09. 강제경매개시결정입니다. 반면 문지혜의 주택임차권은 2024.01.18. 등기돼 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없었다면 매각대금으로 충당되지 않은 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 인물 2명, 보증기관 승계는 중복

주택도시보증공사는 문지혜 주택임차권의 승계인으로 기재된 보증기관입니다. 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차·점유 관련 인물은 2명이며, 그중 문지혜의 보증금 240,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 240,000,000원을 서로 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

문지혜는 임대차계약일 2022.02.14., 확정일자 2022.02.15., 전입 및 점유개시일 2022.03.08.이며, 2024.01.18. 임차권등기가 이뤄졌습니다. 보증금 240,000,000원에 대한 우선변제권을 행사할 수 있으나, 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 구조입니다.

반면 ERDENEBAYAR OTGONCHIMEG의 전입은 확인되지만, 문지혜와 동일한 임대차관계에 속하는지, 독립된 임차인인지, 단순 동거인인지 확정할 수 없습니다. 이 관계를 확인하지 않고 보증금을 임의로 추정하거나 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.

③ 가격 분석 — 유찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 된다

현재 최저매각가는 228,000,000원으로 감정가와 같습니다. 다만 이 사건에는 선순위 임차권과 별도 점유자가 있어, 단순히 감정가에서 얼마나 할인됐는지만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

특히 문지혜의 보증금은 최저매각가보다 큽니다. 확약이 적용되지 않는다고 가정하면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가하여 실제 부담은 크게 줄지 않습니다. 반대로 제출된 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이지만, 별도 점유자의 인수위험은 계속 확인해야 합니다.

인수 추정액은 확약을 적용하지 않은 회차별 배당계산 수치입니다. 실제 문지혜 관련 인수 판단에는 2026.04.29. 확약을 우선 반영해야 합니다. 별도 점유자에 관한 미확인 보증금은 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)

제시된 배당계산의 명목상 분배를 표시했습니다. 문지혜 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계·청구관계는 동일 보증금에 관련될 수 있어 별개 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당은 승계권리의 귀속, 채권신고 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 신림고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택 및 오피스텔이 혼재하는 노선 상가지대로, 주위환경은 대체로 무난합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 북측 근거리에 지하철 2호선 신대방역 및 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 6층 606호입니다. 실제 이용상태는 오피스텔이며 방·화장실·복층(다락) 구조입니다. 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보 및 기계식 주차설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 25m 폭의 포장도로에 접하며, 토지는 인접지와 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 토지거래계약 허가 관련 지정사항도 확인됩니다. 실제 입찰 시 해당 물건의 허가 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 용도상 유의점. 경매 용도는 근린시설이고 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 민간임대주택등기도 존재하므로 건축물대장상 용도·주거 사용 적법성·임대등록 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 접근성과 도로 접면은 긍정적이지만, 근린시설과 실제 오피스텔 이용 사이의 차이는 금융기관 담보평가·임대수요·재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 매매·임대 사례 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.04.29. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 원문과 적용 범위를 확인하세요.
• 승계관계 확인. 문지혜의 임차권과 주택도시보증공사의 승계 범위 및 채권관계를 대조하여 같은 보증금을 중복 계산하지 않도록 하세요.
• 별도 점유자 조사. ERDENEBAYAR OTGONCHIMEG의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 점유개시 경위, 문지혜와의 관계를 확인해야 합니다.
• 인수위험 재계산. 별도 점유자가 독립된 대항력 임차인으로 확인될 경우 그 보증금과 배당 가능액을 반영해 낙찰가 외 추가 부담을 다시 산정하세요. 주택도시보증공사의 확약을 다른 임차인에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
• 권리원본 대조. 말소기준권리 및 임차권등기 외에도 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각으로 소멸·존속하는 사항을 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 현장 점유와 명도. 실제 점유자, 사용 형태, 인도 협의 가능성 및 명도비용을 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 건물의 유사한 실제 이용형태와 면적을 가진 최근 실거래, 호가, 임대료 및 매각 사례를 조사한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
• 건축물대장 확인. 공부상 근린시설 용도와 실제 오피스텔 사용의 적합성, 복층 사용 상태, 위반건축물 여부를 확인하세요.
• 체납비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 세금 및 기타 인수 가능 비용을 관리주체와 관계 서류를 통해 점검하세요.
• 입찰 직전 확인. 매각기일 2026.11.05.의 진행 여부, 최저매각가격, 입찰보증금, 정정된 매각조건 및 추가 제출서류를 법원 공고와 원본 기록으로 확인하세요.

맺으며 — “확약은 해결책이지만, 다른 점유자까지 지워주지는 않는다”

이 물건의 본래 구조는 부담이 큽니다. 매각가 228,000,000원보다 큰 보증금 240,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재하기 때문입니다. 확약을 고려하지 않는다면 유찰로 낙찰가격이 내려가도 인수 보증금이 늘어 실질취득 부담이 크게 줄지 않는 물건입니다.

하지만 2026.04.29. 주택도시보증공사의 확약서가 중요한 반전입니다. 문지혜 관련 임차권에 한해 대항력과 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 이뤄져 해당 권리의 실질 인수 부담은 0원으로 판단할 수 있습니다.

문제는 다른 전입자입니다. 2025.09.08. 전입한 ERDENEBAYAR OTGONCHIMEG의 보증금과 독립적인 대항력 유무는 확인되지 않았고, 그 권리까지 확약으로 해소됐다는 근거도 없습니다. 또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.

결론은 권리 일부 해소, 전체 인수위험 미확정, 가격 판단 보류입니다. 문지혜 관련 확약은 분명한 긍정 요인이지만, 별도 점유자의 권리관계와 실제 시세가 확인되기 전까지는 무리하게 입찰하기보다 추가 조사를 우선하는 것이 타당합니다.