서울중앙지방법원 2026타경100729. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 7층 703호입니다. 경매상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 복층형 오피스텔입니다. 이 사건을 보는 핵심은 감정가 257,000,000원이라는 숫자보다 285,000,000원의 임차보증금과 그 반환청구권에 관한 확약서입니다.

등기부에는 최영진 명의의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차인의 전입신고·점유 및 확정일자 관계는 2026년 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 통상 이런 물건은 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 늘어나 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않습니다. 하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 그 위험을 실질적으로 해소하는 결정적 요소입니다.

따라서 분석은 두 가지로 나누어야 합니다. 확약서를 반영하지 않은 원칙적인 보증금 인수 구조와, 확약의 효력이 유효하게 적용되는 실제 취득 구조입니다. 둘을 혼동해 최저가만 보고 싸다고 판단해서도 안 되고, 확약이 제출됐다는 사실만으로 임차권등기가 이미 말소됐다고 보아서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2.85억 임차권

이 사건의 선언된 말소기준권리는 2026.04.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.02.05에 최영진의 주택임차권이 등기됐고, 전입신고와 점유도 경매개시 전 이루어졌습니다. 따라서 단순히 경매개시결정이 말소기준이라는 이유로 이 임차권을 일반 후순위 권리처럼 취급하면 안 됩니다.

과거 강서신용협동조합의 근저당권은 채권최고액 3,058,000,000원으로 등기된 이력이 있지만 2022.02.25 말소됐습니다. 과거 신탁 관련 등기도 이미 말소된 상태입니다. 반면 갑구 3-1번 민간임대주택등기와 을구 3번 주택임차권등기는 별도로 효력을 점검해야 합니다.

② 임차인 권리분석 — 확약서가 승부처

확인되는 실제 임차인은 최영진 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인이자 경매 신청채권자로 등장하는 것이며, 보증금이 추가로 발생한 별도의 임차인으로 계산하지 않습니다. 최영진의 보증금 285,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 285,000,000원을 독립된 두 임차보증금으로 합산하면 중복 계산이 됩니다.

③ 시세·가격 판단 — 2022년 거래가를 현재 시세로 착각하지 말 것

등기부에는 소유자 조재윤이 2022.02.23 매매를 원인으로 285,000,000원에 취득한 기록이 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 257,000,000원으로 이 과거 취득가보다 낮습니다.

그러나 2022년 거래가가 현재의 적정 시세를 의미하지는 않습니다. 특히 이 물건은 단순 주거용 아파트가 아니라 근린시설로 분류되고 복층형 오피스텔로 이용되는 집합건물입니다. 현재의 가격 경쟁력은 동일 용도·유사 면적·유사 건물의 최근 거래가격과 비교해야 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

집행비용 4,398,000원은 추정치입니다. 최영진 임차보증금 배당과 주택도시보증공사의 신청채권자 표시에는 승계 관계가 있으므로 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 표는 확약 적용 전 배당 산식을 보여 주며, 확약 반영 후 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세 및 최우선변제 등 실제 배당 변동 요인은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전과 확약 후를 구분

이 사건에서 가장 주의해야 할 계산입니다. 확약이 없으면 낙찰가격이 낮아지는 만큼 미배당 임차보증금이 커져 매수인의 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 현재 제출된 확약서의 효력이 유지된다면 각 회차의 임차보증금 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

유찰가격은 각 회차의 가정이며 실제 매각가격이 아닙니다. 실질취득액은 해당 가격에 낙찰되고 확약이 유효하게 적용되는 경우의 낙찰대금 기준으로, 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다. 확약 전 산식상 인수액은 회차별 추정 배당 부족분이며 실제 인수확정액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 난곡사거리 남측 인근입니다. 주변에는 학교·오피스텔·아파트·빌라·다가구주택·다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 북측 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 위치하고 대중교통 이용여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로 접근. 건물 서측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접합니다. 토지의 도로접면은 광대로한면으로 표시되어 있습니다.
• 이용상태. 14층 철근콘크리트 건물의 7층에 위치하며 내부는 복층형 오피스텔로 이용되고 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기·스프링클러 및 기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로, 업무시설 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 존재합니다. 감정요항표에 기재된 2025.10.20~2026.12.31 지정기간 및 대상 용도 등을 근거로, 실제 본 건의 적용 여부는 거래·입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 10,840,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 수치를 개별 703호의 거래시세로 직접 환산할 수는 없습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 구획·복층 사용상태와 적법한 건축물 용도는 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
• 환금성. 주변에 주거·업무·상업시설이 혼재하지만, 해당 호수의 근린시설 분류와 복층형 오피스텔 이용 특성을 고려하면 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 최근 유사 물건의 거래가격·거래빈도·임대수요 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문과 적용 범위. 2026.04.29자 주택도시보증공사 확약서가 최영진 임차권 관련 승계채권 전부에 적용되는지, 대항력 포기 및 잔존 보증금반환청구권 포기가 매수인에게 유효한지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 3번 주택임차권등기는 확약서 제출만으로 이미 말소된 것이 아닙니다. 매각 이후 말소절차의 이행 방식과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인과 승계기관 구별. 확인되는 실제 임차인은 최영진 1명입니다. 주택도시보증공사는 해당 임차권의 승계인으로 나타나므로 동일 보증금 285,000,000원을 중복 계산하지 않아야 합니다. 원임차인에게 별도로 남은 권리가 있는지도 대조해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실과 현재 실제 점유상태는 구분해야 합니다. 현장 점유자, 열쇠 인도, 인도명령 또는 명도 협의의 필요성을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 3-1번에 2022.03.18 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 등록상 지위와 임대의무, 임대료 규제 등 관련 의무의 존속 여부를 따로 확인해야 합니다.
• 건축물 용도. 사건상 근린시설과 감정평가상 복층형 오피스텔 이용상태를 구분해 건축물대장 및 관련 공부와 대조해야 합니다. 취득세·대출·임대 및 처분 조건에 영향을 줄 수 있습니다.
• 현재 시장가격. 2022년 매매가 285,000,000원을 현재의 적정가격으로 사용하지 않아야 합니다. 최근 12개월 내 유사 용도 거래와 최신 실거래를 우선 확인하고, 가격 추세까지 반영해 응찰가격을 결정해야 합니다.
• 관리비·세금·추가 비용. 공용부분 미납 관리비, 당해세·우선채권, 취득 관련 세금, 명도·수리·등기비용 등을 점검해야 합니다. 실질 인수 보증금 0원은 이러한 비용까지 0원이라는 의미가 아닙니다.
• 경매 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 확약서, 임차권등기 관련 서류, 배당요구·승계 자료, 현황조사서와 건축물대장을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.85억 보증금의 함정을 확약서가 풀었지만, 가격은 아직 검증 대상”

이 사건은 표면만 보면 위험한 경매입니다. 최저가가 257,000,000원인데 대항력 있는 임차보증금은 285,000,000원입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서만 32,398,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있고, 유찰되어도 실제 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형 경매였습니다.

하지만 2026.04.29 주택도시보증공사의 확약서로 상황이 달라졌습니다. 승계인이 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 만큼, 그 효력이 온전히 적용된다면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 부대비용 제외 257,000,000원으로 볼 수 있습니다.

그렇다고 곧바로 좋은 경매물건이라고 단정할 수는 없습니다. 우선 확약서 원문과 승계 범위, 임차권등기 말소 이행을 확인해야 합니다. 또한 민간임대주택등기와 실제 건축물 용도에 관한 점검이 남아 있습니다. 확약 밖의 별도 임차권이 드러난다면 해당 위험은 별개로 판단해야 합니다.

마지막으로 가격 검증이 핵심입니다. 2022년 거래가 285,000,000원보다 현재 최저가가 낮다는 사실은 현재 시세보다 저렴하다는 증거가 아닙니다. 최근 실거래·시장 추세·물건의 용도별 환금성을 대조하기 전에는 가격 메리트에 높은 평가를 줄 수 없습니다.

결론은 ‘확약으로 인수위험은 상당 부분 해소, 하지만 권리 확인과 현재 시세 검증 전에는 입찰 보류’입니다. 최저가만 보고 판단하는 것이 아니라, 확약의 실제 효력과 임차권 말소 가능성, 그리고 시장에서 재매각할 수 있는 가격을 확인하는 것이 이 사건의 올바른 접근 순서입니다.