서울중앙지방법원 2026타경100741. 서울 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 13층 1304호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 건물은 14층 규모의 철근콘크리트 구조이며 대상 호실은 13층입니다.

이번 사건에서 가장 중요한 것은 단순히 경매로 소멸하는 권리를 찾는 일이 아닙니다. 2026.04.13 강제경매개시결정보다 앞선 주택임차권등기가 존재하고, 그 임차보증금이 현재 최저매각가보다 높기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약서가 제출되면서 실제 인수 판단은 크게 달라졌습니다.

여기에 현황조사와 매각물건명세서상 별도로 확인되는 박광수 임차인이 있습니다. 이 임차인의 전입신고일은 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 확약 대상 보증금과 확약 대상이 아닌 임차인을 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 임차권과 확약의 관계

2021.12.23 설정됐던 강서신용협동조합의 근저당권은 채권최고액 3,058,000,000원으로 표시되지만, 2022.03.14 이미 말소됐습니다. 현재 존속하는 선순위 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다. 초기 신탁 관련 등기 역시 이미 말소됐으며, 현재 소유자는 조재윤입니다.

갑구의 민간임대주택등기는 별도 확인 사항입니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있어, 낙찰 전 해당 등록의 현황 및 매각 이후 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 2명, 인수위험은 서로 다르다

주택도시보증공사는 이혜리의 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관입니다. 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 이혜리와 박광수, 총 2명입니다.

③ 보증금 2.5억과 실질취득가의 관계

이혜리의 임차보증금 250,000,000원은 신건 최저매각가 227,000,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지므로, 매수인 총 부담은 보증금 2.5억원 안팎에서 유지되는 구조입니다. 집행비용 등 배당 차이로 정확한 합계에는 변동이 발생합니다.

확약 전 인수액은 이혜리 보증금의 미배당액에 대한 회차별 추정치입니다. 확약 반영 0원은 이혜리 관련 인수에만 해당합니다. 박광수의 대항력 및 추가 비용은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,978,000원을 먼저 공제하고 이혜리 임차보증금에 223,022,000원을 배당하는 추정입니다. 주택도시보증공사는 해당 임차권의 승계인이므로 이혜리와 독립된 보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 표의 신청채권 250,000,000원도 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격 분석 — 신건 2.27억, 시세 메리트는 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 227,000,000원입니다. 이혜리 확약을 유효하게 반영하면 해당 보증금 인수 없이 매각대금을 기준으로 취득 여부를 판단할 수 있습니다.

다만 동일 건물·유사 용도의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 최저매각가가 실제 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 수 없습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로, 가격 비교 대상의 용도와 실제 이용상태가 일치하는지부터 확인해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 주상용건물, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 13층 1304호이며, 외벽은 석재붙임 마감 등으로 시공돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스, 난방, 승강기, 소방설비, 기계식주차장 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 25m의 포장도로와 접합니다. 토지는 2필지 일단의 장방형 형태입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역에 속합니다. 과밀억제권역과 중점경관관리구역 등에 관한 사항도 기재돼 있습니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으나 대상 용도와 기간이 구분돼 있으므로, 이 물건의 실제 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 업무시설 및 오피스텔로 이용되는 건물이며, 주거용 임대차와 실제 이용상태 및 용도 분류를 함께 검토해야 합니다. 유사 물건의 거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.29 주택도시보증공사 확약서의 대상 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권등기 처리 확인. 을구 3번 이혜리 주택임차권등기의 말소 절차와 확약의 이행 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 박광수 대항력 확인. 전입신고일, 실제 점유개시일, 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금 1,000,000원의 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
• 보증기관 채권 중복 계산 금지. 이혜리와 주택도시보증공사를 각각 독립 임차인으로 계산하거나 보증금 250,000,000원을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구 3-1번 민간임대주택등기의 현재 효력, 등록 상태 및 매각 이후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장·현장과 대조해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익 수준을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
• 점유·명도 조사. 실제 점유자와 임대차 승계 여부, 인도 가능성, 명도 협의에 필요한 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목과 기타 비용을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 법원 공고를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 해소된 위험과 남아 있는 위험을 구별하라”

이 사건은 첫인상만 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 낙찰가가 그보다 낮아 위험해 보이는 물건입니다. 실제로 확약이 없다면 신건 기준 미배당 보증금 26,978,000원을 인수하는 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사의 확약으로 이혜리 관련 미배당 보증금은 실질 인수 0원으로 평가할 수 있습니다. 이 부분은 분명한 위험 완화 요인입니다.

그럼에도 박광수라는 별도 임차인이 존재하고 대항력 판정이 미상입니다. 확약 대상 밖의 인수위험이 남아 있으며, 용도 및 시세 적정성에 대한 검토도 필요합니다. 따라서 단순히 선순위 보증금 위험이 해소됐다는 이유만으로 높은 안전등급을 부여하기는 어렵습니다.

결론은 ‘주된 인수위험 해소, 잔여 임차위험 확인 필요, 신건 가격은 보류’입니다. 이혜리 확약의 이행과 박광수의 대항력 여부를 확인하고, 실제 오피스텔 시세를 검토한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.