* 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약서가 해당 임차권과 잔존 보증금반환청구권에 유효하게 적용되고, 별도 인수권리가 없다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않으면 선순위 임차권에 따른 보증금 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다.

서울중앙지방법원 2026타경100789. 서초구 서초동 1451-89, 서초동도시형생활주택 제1동 8층 809호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 다세대 물건이며, 전용면적 비교 기준은 18.27㎡입니다. 현재 소유자는 박경식으로, 2014년 12월 22일 거래가액 278,000,000원의 소유권이전 내역이 있습니다.

이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 2026년 4월 17일 강제경매개시결정이 등기됐고, 청구금액은 195,000,000원입니다. 문제는 이보다 먼저 등기된 김민서의 주택임차권입니다. 2020년 11월 13일 전입·점유를 시작했고, 2023년 6월 20일 보증금 195,000,000원의 임차권등기가 접수됐습니다. 따라서 경매개시결정 이전의 임차권을 단순히 후순위 소멸권리로 취급해서는 안 됩니다.

다만 매각물건명세서에는 임차권 승계인인 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 기재되어 있습니다. 이 확약이 바로 해당 사건의 권리 위험을 줄이는 결정적인 자료입니다. 권리 검토와 별도로, 감정가 2.20억이 실거래 집계 평균보다 높다는 점도 반드시 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2026년 4월 17일 강제경매개시결정입니다. 과거 한국외환은행·경서농업협동조합·박규엽의 근저당권은 이미 말소됐으며, 기존 압류와 과거 경매개시결정, 김지혜의 주택임차권등기도 등기상 말소 내역이 확인됩니다.

현재 주의해야 할 권리는 을구 11번 김민서의 주택임차권입니다. 등기일이 2023년 6월 20일로 말소기준권리보다 빠르고, 전입신고와 점유개시일은 2020년 11월 13일입니다. 최초 계약의 확정일자도 같은 날로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차권으로 보아야 하며, 매수인에 대한 인수 여부는 보증기관 확약의 효력에 따라 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지

실제 임차인은 김민서 1명입니다. 보증기관 승계 신고는 김민서의 동일한 임차보증금 195,000,000원에 관한 대위·승계 관계이므로, 독립적인 두 번째 임차인이나 별개의 보증금으로 계산하지 않습니다.

김민서의 임차권등기에는 최초 계약 확정일자 2020.11.13(195,000,000원)이 기재되어 있고, 2022.11.12 갱신 계약의 확정일자는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 우선변제권의 구체적인 순위와 범위는 임차권등기 및 관련 서류로 확인해야 합니다. 보증기관 승계 신고는 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다.

중요한 구분. 등기상 195,000,000원의 보증금이 존재한다는 사실과 매수인이 이를 최종적으로 부담하는지는 별개의 문제입니다. 확약 반영 전에는 미배당 보증금 인수 위험이 있지만, 유효한 확약 반영 후에는 해당 보증금에 관한 매수인 부담이 0원*으로 달라집니다. 이 사건의 보증기관 승계는 동일 임차채권에 관한 것이므로 보증금을 390,000,000원으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

또한 확약의 효력은 김민서 임차권에서 승계된 보증금채권을 대상으로 합니다. 다른 임차인이나 점유자가 별도로 존재하고 그 권리가 확약 대상에 포함되지 않는다면 그 인수 위험은 여전히 남습니다. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유와 추가 권리관계의 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 집계 평균의 117.3%

시세 비교 대상은 서초중흥S-클래스(도시형생활주택)입니다. 총 91세대 규모이며, 본건의 비교 기준 전용면적은 18.27㎡입니다. 확인된 거래는 인접한 소형 면적대의 3건이고, 전체 평균은 185,000,000원, 최근 거래 집계 평균은 187,500,000원입니다.

이 물건의 최저매각가 220,000,000원은 제시된 최근 거래 집계 평균 187,500,000원보다 32,500,000원 높습니다. 비율로는 117.3%입니다. 가장 최근 확인된 2024년 6월 거래가인 195,000,000원과 비교해도 최저가가 25,000,000원 높습니다.

전체 평균 185,000,000원 대비로는 118.9%입니다. 최근 집계 평균과 전체 평균 어느 쪽을 기준으로 하더라도 신건 최저가가 비교 시세보다 높다는 결론은 같습니다. 따라서 감정가 2.20억을 가격상 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.

제시된 거래 추세 지표는 +4.2%로, 과거 거래보다 최근 집계 가격이 높은 방향입니다. 다만 비교 거래가 2024년까지이므로 이를 2026년 현재의 상승 추세로 확대 해석할 수는 없습니다. 과거 표본의 상승과 현재 최저가의 가격 메리트는 별개입니다.

같은 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 1.5회로 제시됩니다. 현재 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 220,000,000원을 그대로 기준으로 응찰할 경우 가격 부담을 충분히 고려해야 합니다. 다만 과거 평균 유찰 횟수만으로 향후 유찰이나 낙찰가를 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

신건 매각가 220,000,000원 가정의 추정 배당입니다. 집행비용 3,880,000원을 공제하고 주택도시보증공사 청구금액 195,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여 21,120,000원이 발생하는 계산입니다. 김민서와 보증기관 승계 신고의 보증금을 별도 채권으로 중복 배당하지 않습니다. 실제 배당은 채권확정, 배당순위, 당해세 및 기타 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 위험과 가격을 분리해야 한다

매각가가 낮아지는 경우에도 주택도시보증공사의 확약이 유효하다면 해당 승계 보증금의 매수인 인수액은 실질적으로 0원*입니다. 그러나 확약이 적용되지 않는다면 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.

미배당액은 신청채권자 청구금액 195,000,000원 대비 부족분입니다. 확약 미적용 시 선순위 임차보증금의 인수 위험을 검토하는 참고 금액이지만, 실제 매수인 인수액은 임차권의 우선변제 순위·배당·확약 효력에 따라 결정됩니다. 위 회차별 예상배당은 제시된 추정치입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서초구 서초동 서울남부터미널 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2013.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택입니다. 지하 2층·지상 8층 건물의 8층 809호이며, 원룸형으로 이용 중입니다.
• 설비. 도시가스 난방, 급수·배수·위생설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측 및 서측의 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형이며 도시형생활주택 건부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역입니다. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 문화지구 등 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지 관련 사항. 토지 전체 면적은 1,250.0㎡이며, 제시된 공시지가는 10,050,000원/㎡입니다. 해당 공시지가를 개별 호수의 대지지분 가치로 직접 환산해서는 안 됩니다.
• 공부상 상태. 공부와 실제 이용상태의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 91세대의 소형 도시형생활주택입니다. 확인된 거래 표본이 3건이고 최신 거래시점도 2024년이어서, 현재 매수 수요와 적정 매도가격에 대한 추가 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26.자 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 직접 확인해야 합니다.
• 승계 범위 확인. 김민서 보증금 195,000,000원이 주택도시보증공사에 어떤 범위로 승계됐는지, 확약이 해당 잔존채권 전체에 유효한지 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 김민서와 보증기관 승계 신고를 별개 임차인 2명으로 보거나 보증금 390,000,000원으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 11번 주택임차권등기의 말소 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실과 등기 말소 완료는 구분해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 실제 점유자와 주택 인도 가능 상태를 확인해야 합니다. 별도의 임차인 또는 점유자가 있다면 확약의 적용을 받지 않는 권리 위험이 발생할 수 있습니다.
• 가격 재검토. 신건 최저가 220,000,000원은 최근 거래 집계 평균 187,500,000원의 117.3%입니다. 최신 실거래·매물가격·층별 차이를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재산정. 유찰로 매각가가 195,000,000원 아래로 떨어지는 경우, 확약이 유효하지 않다면 미배당 보증금 인수 위험 때문에 실제 취득비용이 최저가와 크게 달라질 수 있습니다.
• 미납 관리비 확인. 공용부분 미납 관리비 및 인도 과정의 비용 발생 가능성을 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 제시된 토지거래허가구역 관련 지정기간과 적용 대상이 서로 다르므로, 본건의 실제 적용 여부를 입찰 및 취득 시점 기준으로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 내역 및 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원*이어도, 가격까지 좋은 것은 아니다”

이 물건은 표면적으로 195,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하는 권리분석 주의 물건입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026년 6월 26일 제출한 확약으로 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 점이 중요한 반전입니다. 확약의 효력과 적용 범위가 확인된다면 해당 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원*으로 판단할 수 있습니다.

그러나 권리 문제가 정리된다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 220,000,000원은 제시된 최근 거래 집계 평균 187,500,000원보다 32,500,000원 높고, 최신 확인 거래가인 195,000,000원보다도 비쌉니다. 거래 표본도 많지 않고 2024년 이후의 최신 거래 확인이 필요하므로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

종합하면 확약으로 권리 위험은 상당히 완화되지만, 신건 감정가에서는 가격 메리트가 부족한 물건입니다. 1회 유찰 시 제시된 최저가 176,000,000원은 과거 거래 집계 평균 아래로 내려가지만, 그때도 확약 효력과 현재 시장가격을 함께 검토해야 합니다.

결론은 ‘권리는 확약 확인 후 판단, 가격은 신건 보류’입니다. 선순위 임차권의 처리와 실제 취득비용을 먼저 확정하고, 현재 거래시세에 근거해 응찰가를 결정해야 합니다.