서울중앙지방법원 2026타경100801. 관악구 신림동 가온빌 1층 102호, 전용면적 28.44㎡의 다세대주택입니다. 2017년 사용승인된 11세대 규모 건물로, 현재 등기상 소유자는 함다은입니다. 집합건물 등기에는 과거 신탁관계와 현재 소유권, 선순위 주택임차권, 관악구 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 순서대로 등장합니다. 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매가 아니라, 선순위 임차권이 존재하지만 승계인의 확약으로 매수인 부담을 해소하는 구조라는 점이 가장 중요합니다.

입찰 판단은 두 갈래로 나눠야 합니다. 첫째, 2026.06.26.자 확약서가 이 임차권의 잔존 보증금반환청구권에 실제로 적용되는지 확인해야 합니다. 둘째, 확약이 유효하더라도 최저가 252,000,000원 자체가 가격상 매력적인지를 판단해야 합니다. 비교 가능한 거래는 2023년 기록이어서 현시점 시세를 단정하기 어렵지만, 확인된 거래가격보다 현재 신건 최저가가 높은 것은 분명합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

권리 흐름에서 가장 먼저 구분해야 하는 것은 이미 말소된 신탁관계와 아직 살아 있는 주택임차권입니다. 2017.11.14. 국제자산신탁주식회사 명의로 설정됐던 신탁은 2018.03.28. 신탁재산 귀속과 함께 말소됐습니다. 이후 함다은 명의로 소유권이 이전됐습니다.

문제의 주택임차권은 2025.04.02. 등기됐습니다. 그 등기에는 임대차계약일과 확정일자 2021.03.02., 주민등록일과 점유개시일 2021.03.29.가 기재되어 있습니다. 이는 말소기준인 관악구 압류 2026.03.20.보다 앞선 임차관계입니다. 따라서 이 임차권을 단순히 후순위 소멸권리로 취급해서는 안 됩니다.

확약의 적용 범위는 한정적입니다. 이 확약은 주택도시보증공사가 승계한 임차권 및 보증금반환청구권에 관한 것입니다. 확약 밖의 다른 임차인이 존재한다면 그 임차인의 대항력이나 보증금까지 자동으로 소멸시키지는 않습니다. 본건에서 확인되는 실제 임차인은 양남영 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 입찰 전에는 원임차인과 승계인 사이의 권리범위, 확약서의 효력 및 말소 절차를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 중복

양남영의 배당요구 기록일은 2025.04.02.이며, 보증기관 승계 신고의 배당요구일은 2026.04.17.입니다. 임차권등기에는 주민등록일·점유개시일이 기재되어 있지만, 별도 전입·점유자료와 대항력 효력의 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득가도 과거 실거래 이상

가격 비교에서는 단순한 최저가 할인율이 아니라 매수인이 최종적으로 부담하는 실질취득가를 사용해야 합니다. 본건은 확약이 유효하면 잔존 보증금의 실질 인수가 0원이므로, 현재 최저가에 낙찰된다는 가정하에 실질취득가는 252,000,000원입니다. 취득세·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

가온빌에서 확인되는 비교 거래는 전용면적 28㎡대의 2023년 2건입니다. 비교평균은 235,000,000원, 가장 늦은 거래는 2023.11. 240,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 비교평균의 107.2%, 최신 확인 거래가격의 105.0%입니다.

특히 본건은 1층인데, 비교 거래는 모두 2층입니다. 층별 가격 차이는 별도로 검증해야 하지만, 비교 거래의 평균과 최신 가격을 모두 웃도는 신건 최저가에 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.

단지 규모도 함께 봐야 합니다. 가온빌은 11세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 비교 거래는 2건입니다. 대규모 공동주택처럼 풍부한 거래 사례로 가격을 검증하기는 어렵습니다. 작은 거래 표본과 시차를 감안하면 현재 최저가를 시장에서 검증된 할인 가격으로 평가할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)

위 표는 집행비용 4,328,000원을 반영한 예상 배당계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액과 보증기관 승계 신고는 서로 독립된 임차보증금 2건을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유효 여부가 모든 계산을 바꾼다

이 물건에서는 유찰에 따른 최저매각가 하락과 매수인 인수액 증가를 구별해야 합니다. 선순위 보증금이 그대로 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 반대로 제출된 확약이 매수인에게 유효하게 적용된다면 그 승계 보증금의 실질 인수는 0원으로 처리되므로 최저매각가 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다.

각 회차는 해당 금액에 낙찰된다는 가정입니다. 확약 미반영 인수액은 회차별 집행비용 추정 등을 반영한 계산값입니다. 확약이 무효이거나 적용범위 밖의 권리가 남아 있는 경우에는 실질 인수 0원 시나리오를 그대로 적용할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울신성초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대 및 연립주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경전철 신림선 서원역이 소재합니다. 감정요항표상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 및 이용상태. 집합건축물대장상 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 치장벽돌붙임 마감 등이며 기본 위생·급배수·소방·난방설비와 승강기가 구비되어 있습니다.
• 도로 및 토지. 토지는 완경사지의 사다리형이며 남서측과 남동측 각각 5미터 내외 포장도로에 접합니다. 지목은 대, 전체 토지면적은 264.0㎡이고 개별공시지가는 4,171,000원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 있으므로 다세대주택인 본건의 실제 허가 대상 여부와 적용기간을 확인해야 합니다.
• 건축 관련 사항. 감정요항표에 공부와의 차이는 나타나지 않고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부상태 및 점유현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 11세대 규모로 확인되는 실거래 표본이 2건에 불과합니다. 비교 거래가 2023년에 집중되어 있어 현재 가격 검증의 신뢰도가 제한적이며, 매도 시에도 거래 사례가 풍부한 물건보다 가격 판단이 어려울 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본과 적용범위 확인. 2026.06.26.자 확약서에 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 포함되어 있는지 확인하세요. 가장 중요한 권리 판단 근거입니다.
• 양남영·보증기관 승계관계 확인. 실제 임차인은 양남영 1명입니다. 시보증 명의의 승계 신고, 주택도시보증공사의 권리승계 범위와 확약서 적용 대상이 일치하는지 확인해야 합니다. 보증금 중복 계산도 피해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 2021.03.29. 주민등록·점유개시 기재 및 2025.04.02. 임차권등기는 말소기준 압류보다 빠릅니다. 확약이 없을 때의 인수위험을 전제로 원본 서류를 대조해야 합니다.
• 배당금과 미배당액 구별. 현재 회차 예상 우선배당은 247,672,000원, 부족분은 11,828,000원입니다. 확약이 적용된다면 이 부족분은 매수인 실질 부담이 아닙니다.
• 매각물건명세서 최신본 확인. 확약서 제출 이후 기재 변경, 특별매각조건, 매수인 부담 사항, 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 확인되는 비교 거래는 2023년 2건뿐이며, 신건 실질취득가 252,000,000원은 그 평균 235,000,000원의 107.2%입니다. 2026년 거래사례와 현재 매물가격을 확인하기 전에는 저가매수로 평가하기 어렵습니다.
• 1층·소규모 다세대 특성. 내부 상태, 채광, 습기, 방수, 보안, 접근성 및 매도 시 환금성을 직접 점검하세요. 비교 거래는 모두 2층이라는 차이도 있습니다.
• 관리비·명도 부담. 임차권등기와 현재 실제 점유는 별개일 수 있습니다. 현 점유자, 인도 상태, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용 등을 확인해야 합니다.
• 원본과 배당관계 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류, 확약서 및 배당요구 관련 기록을 최종적으로 대조하세요.

맺으며 — “인수위험 해소 ≠ 가격 메리트”

서울중앙지방법원 2026타경100801의 핵심은 분명합니다. 259,500,000원 선순위 임차보증금이 있고, 현재 신건 매각가 기준으로는 11,828,000원의 미배당 인수액이 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.26. 대항력 및 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 확약이 해당 승계권리에 유효하게 적용된다면 매수인 실질 인수는 0원입니다.

그렇다고 곧바로 좋은 입찰물건이 되는 것은 아닙니다. 확약을 반영한 현재 실질취득가 252,000,000원은 확인된 비교평균 235,000,000원보다 높고, 최신 확인 거래 240,000,000원보다도 높습니다. 더구나 비교 거래가 2023년 기록이어서 2026년의 실제 시장가격이나 가격 추세를 충분히 뒷받침하지 못합니다. 11세대 다세대주택이라는 규모와 제한된 실거래 표본도 환금성 판단에 불리합니다.

결론은 확약 효력 확인이 선행되어야 하는 가격 관망형입니다. 확약 원본과 임차권 승계관계가 일치한다면 선순위 보증금 인수위험은 상당 부분 해소됩니다. 그러나 현재 신건 가격은 비교 실거래보다 높아 가격상 매수 우위를 인정하기 어렵습니다. 입찰은 확약의 효력·범위를 확인하고, 별도의 최신 거래가격으로 적정 취득가를 검증한 후 판단하는 것이 합리적입니다.