부산지방법원 2025타경3556. 부산 북구 만덕동 럭키만덕아파트 205동 705호, 전용 84.94㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 김광연이며, 2018년 12월 설정된 부산은행 근저당권 88,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 부산은행 근저당권 44,000,000원, 중소기업은행 근저당권 84,000,000원, 신용보증기금 가압류 50,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 46,250,000원이 차례로 설정됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 채권자들의 돈이 모두 회수된다는 뜻은 아닙니다. 감정가에 매각된다고 가정해도 배당부족액이 116,836,000원에 달합니다. 중요한 점은 이 미배당 채무가 그대로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아니라는 사실입니다. 후순위 채권의 미배당과 매수인의 권리 인수는 서로 다른 문제입니다. 반면 임차인 신고가 없더라도 감정평가서의 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 상황은 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2018.12.12 부산은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후 설정된 부산은행·중소기업은행 근저당권과 신용보증기금·경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 종전의 제일은행·부산은행·중소기업은행 근저당권 중 과거에 설정된 권리들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 2.0% 높은 신건

럭키2 단지의 전용 84.94㎡ 동일 면적 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 4월부터 10월이며, 평균 거래금액은 195,166,666원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 199,000,000원으로, 최근 평균을 3,833,334원 웃돌고 있습니다.

가격 범위는 158,000,000원~240,000,000원으로 상당히 넓습니다. 최신 거래는 2026년 10월의 226,000,000원으로, 신건 최저가보다 높습니다. 그러나 2026년 7~9월에는 158,000,000원부터 198,000,000원까지의 거래도 존재합니다. 최근 거래의 가격 편차가 크므로 최신 고가 거래 하나만으로 현재 감정가에 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)

집행비용 3,586,000원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 산정한 단순 예상배당으로 실제 확정채권액·배당순위·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 108,288,186원이며, 위 예상배당은 개별 근저당권의 채권최고액을 사용한 계산으로 이를 실제 채권 회수액으로 확정할 수 없습니다.

유찰 시 배당·가격 변화

유찰되면 매각대금이 감소하고 채권자 미배당액은 증가합니다. 하지만 현재 확인된 후순위 권리들은 매각으로 소멸하므로 이 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이는 별도의 선순위 임차권 등이 확인되지 않는다는 전제이며, 실제 점유·임차관계 확인은 여전히 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 북구 만덕동 소재 만덕3동 행정복지센터 남서측 직선거리 약 280m 지점입니다. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 남산정역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 단지 규모. 럭키2 단지는 714세대이며 준공일은 1992.07.07입니다. 준공 후 상당 기간이 경과한 아파트이므로 내부 수리 상태와 설비 노후도를 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시이중창 구조입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 화재탐지·소화전, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로 및 지형. 아파트단지 남동측으로 약 20m 폭의 도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다. 토지는 부정형이고 주변 지세는 북하향 경사를 이룹니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 교육환경 관련 상대보호구역 등이 적용됩니다. 공시지가는 1,558,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되지만, 거래가격의 편차가 상당합니다. 최신 거래가격뿐 아니라 층·향·수리 상태·실거래 조건을 비교해 적정 매도가를 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 응찰가 상한 설정. 현재 최저가 199,000,000원은 최근 평균 195,166,666원보다 높습니다. 평균 시세 이상으로 응찰할 경우 가격 여유가 부족할 수 있습니다.
• 최근 실거래 편차 확인. 동일 면적 거래가 158,000,000원부터 240,000,000원까지 분포합니다. 특히 본건 7층과 비교 가능한 호수의 상태와 거래 조건을 살펴야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 159,200,000원, 2회 유찰 시 127,360,000원으로 산정됩니다. 다만 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 점유자 및 대항력 확인. 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 자료와 현장조사를 통해 실제 점유 및 임차권 여부를 확인하세요.
• 명도 절차 확인. 점유자가 확인되면 인도명령 가능 여부와 명도 협의, 이사 비용 및 소요 기간 등을 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 등 미납 현황과 매수인 부담 가능 범위를 확인하세요.
• 배당표 재검증. 총 채권액 312,250,000원과 신청채권자의 청구금액 108,288,186원은 구분해야 합니다. 실제 채권 원리금과 우선배당 항목에 따라 예상배당은 달라집니다.
• 입찰 자금 준비. 최저가의 10%를 입찰보증금으로 가정하면 19,900,000원입니다. 실제 법원 공고상의 보증금액을 반드시 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 최신 상태로 대조한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “권리정리는 양호, 신건 가격은 신중”

부산 럭키만덕아파트 205동 705호는 말소기준권리가 명확하고, 이후 설정된 후순위 권리들도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자 미배당액은 116,836,000원으로 크지만 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 입찰 전 점유와 임차권 확인이 필요합니다.

가격은 별개입니다. 신건 최저가 199,000,000원은 최근 실거래 평균 195,166,666원의 102.0%로, 평균보다 비싼 수준입니다. 최신 226,000,000원 거래는 긍정적인 비교자료지만, 158,000,000원 수준의 거래도 존재하므로 고가 거래 하나만으로 신건 가격의 매력을 인정하기는 어렵습니다.

종합 판단은 B등급(62점). 등기상 권리 소멸 구조와 인수액 0원은 장점이지만, 임대관계 확인이 남아 있고 최근 평균 대비 가격 할인도 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수가 0.0회이므로 유찰을 확신할 근거도 부족합니다. 현재는 신중 관찰, 유찰 시 가격 재평가가 적절한 전략입니다.