부산지방법원 2025타경3945. 부산 강서구 명지동 에코팰리스 3층 307호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(사무소)입니다. 집합건축물대장상으로는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 DEALVER 명지점이라는 상호의 사무소로 사용 중인 것으로 조사됐습니다.

현재 소유자는 김명희·유승민으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2020년 9월 29일 소유권을 취득하면서 같은 날 부산은행에 채권최고액 385,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 유승민 지분에 국세·지방세 압류와 부산신용보증재단의 가압류가 붙었고, 부산은행이 임의경매를 신청했습니다.

등기 순서만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 부담은 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 세금 채권은 등기 순서만으로 배당 우선순위를 판단할 수 없고, 사무소 임차인의 점유 상태도 별도 확인이 필요합니다. 특히 감정가 412,000,000원이 현재 시장에서 적정한 가격인지는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류는 소멸 대상

권리분석의 기준점은 2020년 9월 29일 부산은행 근저당권입니다. 채무자는 유승민, 채권최고액은 385,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그보다 앞서 존재했던 경남은행 근저당권(채권최고액 322,300,000원)은 2020년 9월 29일 해지로 이미 말소됐습니다. 2019년 하나자산신탁 관련 신탁등기도 말소된 상태입니다. 따라서 해당 신탁과 과거 경남은행 근저당권을 현재 매수인이 인수할 존속 권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없는 사무소 임차인

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 1명(1개 임차 주체)입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.

임차인의 전입일은 2022년 5월 25일로, 말소기준인 부산은행 근저당권 설정일(2020년 9월 29일)보다 늦습니다. 이에 따라 제시된 권리판정은 대항력 없음입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제권 행사 가능성과 실제 배당 여부를 확정할 수는 없습니다.

임차보증금은 1,000,000원이고 월차임은 1,500,000원입니다. 확인된 임차인의 보증금을 매수인 인수금으로 단순 합산할 근거는 없습니다. 다만 보증금 규모와 별개로 사무소 점유 해소, 인도 및 명도 과정은 실제 입찰 이후의 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 412,000,000원 가정)

신건 최저가인 412,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,520,000원을 차감하고, 부산은행에 385,000,000원, 부산신용보증재단에 6,600,000원이 배당되는 것으로 산정됩니다. 이 계산에서는 소유자에게 13,880,000원이 남습니다.

부산은행 배당은 채권최고액 기준의 예상치입니다. 실제 채권잔액·이자·집행비용·국세 및 지방세의 법정 우선순위·임차인의 최우선변제 등에 따라 배당액과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다. 위 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰은 배당에 어떤 영향을 줄까?

신건에서는 총 채권액 391,600,000원이 모두 배당되는 것으로 계산되지만, 1회 유찰 시 미배당액은 67,414,400원, 2회 유찰 시 132,411,520원으로 증가합니다.

여기서 중요한 것은 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 후순위 채권자가 배당을 충분히 받지 못하더라도 소멸하는 권리가 자동으로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오에서는 유찰 후에도 권리 인수액을 0원으로 계산합니다.

⑤ 가격 판단 — 과거 취득가와 감정가는 현재 시세가 아니다

이 호실의 등기상 매매가격은 2019년 최윤진 취득 당시 436,703,258원, 2020년 김명희·유승민 취득 당시 410,436,000원입니다. 현재 감정가는 412,000,000원입니다.

그러나 과거 등기상 거래가액과 현재 감정가만으로 가격 적정성을 판단하기는 어렵습니다. 특히 근린생활시설은 아파트와 달리 업종 적합성, 실제 임대차 조건, 공실 가능성, 건물 내 위치와 수익성이 가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

현재 확인된 임대차 조건은 보증금 1,000,000원과 월차임 1,500,000원입니다. 이 조건은 수익성 검토의 출발점이지만, 실제 임대료 수취 여부와 유지 가능성, 관리비·공실·수선비 등 비용까지 확인해야 합니다. 단순 월차임만으로 감정가를 정당화할 수는 없습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 강서구 명지동 명원초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 상업용 나지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측 및 동측은 약 18m, 서측 및 북측은 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형이며 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 건물. 2019.06.21 사용승인된 지하 2층·지상 10층 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 강화유리·알루미늄 복합판넬 및 치장석 마감, 내부는 실내인테리어 마감입니다. 공용 위생시설·급배수·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 실제로는 근린생활시설(사무소, DEALVER 명지점)로 이용됩니다. 실제 사용과 공부상 용도의 일치 여부 및 필요한 행정절차를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역·중점경관관리구역에 포함되며 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 토지 전체 면적은 4,658.5㎡, 공시지가는 2,652,000원/㎡입니다. 해당 면적은 개별 307호의 전용면적이나 전유 대지지분을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 상업용 근린생활시설인 만큼 주거용 아파트처럼 일률적인 평형 시세로 판단하기 어렵습니다. 실제 사무소 이용의 적법성, 호실별 수요, 임대차 유지 가능성 및 유사 상가 거래 사례를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위. 사건상 대지 표기와 등기상 집합건물 3층 307호의 관계를 매각목록에서 대조하세요. 전유부분·대지권 및 매각 포함 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 창원세무서장·부산강서세무서장·창원시·부산 강서구의 압류에 대해 조세채권액, 법정기일, 당해세 여부와 교부청구 내역을 확인하세요.
• 임차인 권리. 주식회사 혜윰컴퍼니 이재찬의 계약서, 실제 사업장 점유, 사업자등록 관련 사항, 확정일자·배당요구 및 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
• 명도. 대항력이 없는 임차인이라도 실제 사용 중이라면 인도 과정이 발생할 수 있습니다. 사무소 내부 물품과 현재 점유자를 확인하세요.
• 공부와 현황. 제2종근린생활시설(일반음식점)과 사무소 사용 상태가 다른 만큼 건축물대장, 용도변경 이력, 행정상 제한 및 임대차 사용 목적을 대조하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 및 주변 유사 근린생활시설의 최근 거래와 공실·임대수익을 검토하세요. 감정가나 과거 매매가격만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 관리비. 상가의 공용부분 관리비 체납, 장기수선 관련 부담, 시설 유지비 및 사용 상태를 관리주체에게 확인하세요.
• 배당 원본. 부산은행의 실제 채권액, 부산신용보증재단 가압류액, 조세채권 및 집행비용을 원본 서류로 대조하세요. 예상 소유자 잔여금 13,880,000원은 변동될 수 있습니다.
• 매각기일. 2026.11.05 매각기일에 앞서 사건의 진행 상태와 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서를 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도 가격과 운영 위험은 남는다”

이 물건의 강점은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차인에게 대항력이 없으며, 예상 인수금이 0원이라는 점입니다. 부산은행 근저당 이후 설정된 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수금은 증가하지 않습니다.

그렇다고 안전한 낙찰이라고 단정할 수는 없습니다. 국세·지방세 압류 4건으로 실제 배당순위에 불확실성이 있고, 사무소 임차인의 점유와 공부상 일반음식점 용도 사이의 차이도 검토가 필요합니다. 더욱이 현재의 근린생활시설 시세 및 거래 추세가 확인되지 않아 신건 최저가 412,000,000원의 가격 경쟁력은 입증되지 않았습니다.

권리 인수는 양호, 세금·용도·명도는 확인 필요, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 내려가는 횟수 자체가 아니라, 실제 시세와 지속 가능한 임대수익에 비해 얼마에 취득하는가에 있습니다.