부산지방법원 2025타경4306. 부산광역시 강서구 강동동 215-9 소재 부동산으로, 대지·토지 용도의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층 제조업소이며 현재는 공실상태로 보인다고 기재되어 있습니다. 토지는 지목이 대(垈), 면적 259.0㎡이고 토지이용상황은 공업용으로 분류되어 있습니다.
소유자는 주식회사지엘개발입니다. 부산은행이 설정한 근저당권 4건의 채권최고액을 합하면 671,000,000원이며, 부산은행이 임의경매를 신청했습니다. 경매 청구금액은 589,272,146원입니다. 근저당권 채권최고액 합계와 실제 청구채권액은 서로 다른 개념으로 구분해야 합니다.
권리의 흐름 자체는 비교적 명료합니다. 하지만 일반적인 주거용 아파트와 달리 제조업소 이용상태, 토지의 법적 제한, 일괄매각 대상의 범위, 실제 점유 및 임대관계가 가격과 취득 후 활용 가능성을 좌우할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 강동동 215-9 도로명주소: 부산광역시 강서구 낙동북로43번길 5-11 |
| 매각 형태 | 대지 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 공부상 제조업소 · 현재 공실상태로 보임 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 판넬 붙임 · H-Beam 주구조 약 300×200mm · 샷시창 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 259.0㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 주식회사지엘개발 (단독소유) |
| 감정가 | 713,380,800원 |
| 최저매각가 | 713,380,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 589,272,146원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.22 을구 1번 부산은행 근저당권 · 채권최고액 374,000,000원 |
| 근저당권 현황 | 부산은행 4건 · 채권최고액 합계 671,000,000원 |
| 임차 및 점유 | 확인된 임차인 0명 · 임대관계 미상 · 공실 추정 |
| 예상 인수액 | 0원 (확인된 권리 및 배당모형 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준
이 사건의 말소기준은 2022.12.22 접수된 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 374,000,000원으로, 매각에 따른 소멸 대상입니다.
같은 날 부산은행 명의로 설정된 을구 2번 근저당권 132,000,000원, 2023.05.03의 을구 3번 근저당권 110,000,000원, 2024.05.30의 을구 4번 근저당권 55,000,000원도 매각으로 소멸하는 후순위 담보권입니다.
2025.12.02 동래농업협동조합이 청구금액 300,000,000원으로 설정한 가압류는 2026.05.12 해제로 등기가 말소됐습니다. 따라서 해당 가압류는 낙찰자가 별도로 인수할 존속 권리로 볼 사안이 아닙니다.
② 임차·점유 분석 — 공실 추정과 점유 확인은 다르다
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 감정평가에서는 현재 공실상태로 보인다고 기재되어 있으나, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
따라서 이 물건을 임차인 없는 확정적인 공실 물건이라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유자가 있는지, 임대차계약이나 보증금 반환관계가 존재하는지, 대항력의 성립 여부가 문제 되는지를 별도로 조사해야 합니다.
| 확인 항목 | 판정 | 권리분석 의미 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 현재 특정된 임차인 없음 |
| 현장 점유상태 | 공실 추정 | 실제 점유 및 인도 가능 여부 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 계약·보증금·점유관계 확인 필요 |
| 대항력 | 미확인 | 미확인 점유자에 대한 대항력 단정 불가 |
| 우선변제권 | 미확인 | 임대차 및 배당요구관계 추가 확인 |
| 보증금 승계 | 확인된 금액 없음 | 예상배당상 인수액 0원 |
대항력·우선변제권은 확인되지 않은 상태이며, 점유자나 보증금이 존재한다고 전제한 판정은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 713,380,000원 가정)
현재 신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 부산은행 근저당권별 채권최고액을 기준으로 배당하는 추정모형입니다. 실제 피담보채권 잔액이 채권최고액과 같다는 의미는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,533,800원 |
| 1. 을구 1번 · 부산은행 | 374,000,000원 | 374,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 부산은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 을구 3번 · 부산은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 4. 을구 4번 · 부산은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 32,846,200원 |
배당모형에서는 집행비용 9,533,800원을 공제한 다음, 부산은행 근저당권 채권최고액 합계 671,000,000원이 전부 배당되고 소유자에게 32,846,200원이 남습니다. 채권최고액을 기준으로 한 추정이므로 실제 배당은 피담보채권액, 배당순위 및 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 인수는 구별
유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄어들고 미배당 채권액은 늘어납니다. 그러나 이 사건의 현재 권리분석 모형에서는 채권자의 미배당금이 곧바로 낙찰자의 인수채무로 전환되지 않습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 713,380,000원 | 671,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 570,704,000원 | 562,596,960원 | 108,403,040원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 456,563,200원 | 449,597,568원 | 221,402,432원 | 0원 |
⑤ 가격 판단 — 감정가보다 실제 활용가치가 중요
현재 최저매각가 713,380,000원은 감정가 713,380,800원과 거의 같은 신건 가격입니다. 입찰자가 이 가격에 응찰한다면 감정평가 수준의 금액을 지불하는 셈입니다.
그러나 이 부동산은 공부상 제조업소로 사용되는 건물과 토지를 함께 검토해야 하는 물건입니다. 감정가가 토지의 시장가치, 건물의 잔존 활용가치, 규제에 따른 용도 제약, 철거 또는 보수 가능성 등을 모두 투자자 관점에서 유리하게 반영한다고 단정할 수 없습니다.
또한 현재 가격이 인근의 비교 가능한 제조업소 및 토지 거래가격보다 낮은지도 별도로 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하거나 높은 투자등급을 부여하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 강서구 강동동 소재 대사초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 동유형 제조업소, 단독주택, 도로변 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산김해경전철 대사역 등이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 단층 제조업소입니다. 내·외벽은 판넬 붙임 등으로 기재되어 있으며, 급배수설비가 있는 것으로 탐문 조사됐습니다. 현재는 공실상태로 보입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 259.0㎡, 평지·사다리형이며 토지이용상황은 공업용입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 분류되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이자 지구단위계획구역(강동대사지구)에 속합니다. 제조업소 이용상태와 용도지역을 함께 검토해야 하므로 향후 시설 활용 및 변경 가능성에 대한 확인이 중요합니다.
- 추가 규제. 비행안전제2구역(전술) 및 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 증축, 재건축, 용도변경 등을 고려한다면 구체적인 제한사항을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,072,000원/㎡입니다. 공시지가는 행정상 가격지표로서 해당 부동산의 실제 매매가능가격과 동일하지 않습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 제조업소 및 토지는 매수자의 이용 목적, 건축물 상태, 용도지역, 사업 운영 가능성에 따라 수요층이 달라질 수 있습니다. 실제 매각 가능가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 기재와 실제 매각목록을 대조해야 합니다. 공동담보에 기재된 강동동 215-9 및 215-29의 관계, 각 토지 및 건물의 매각 포함 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
- 등기 및 권리 재확인. 부산은행의 근저당권 4건, 말소기준권리, 가압류 말소와 임의경매개시결정을 최신 등기사항증명서로 대조해야 합니다. 공동담보권의 범위도 함께 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 공실 추정이 실제 공실을 보장하지는 않습니다. 현장 방문, 임대차관계, 보증금, 점유자 및 대항력 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 건축물 적법성 및 이용 가능성. 공부상 제조업소와 현재 제1종일반주거지역의 관계를 확인해야 합니다. 기존 건물의 인허가, 사용승인, 구조와 설비 상태, 향후 활용 가능성을 살펴야 합니다.
- 토지 규제 확인. 지구단위계획구역, 비행안전제2구역, 역사문화환경보존지역 및 도로 관계가 증축·신축·용도변경에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 시세와 총취득비용 검증. 최저가 713,380,000원을 기준으로 유사 토지 및 제조업소의 거래가치를 비교해야 합니다. 취득세, 등기비용, 미납 공과금, 시설 보수, 인도 및 정리비용도 별도 검토해야 합니다.
- 배당표의 한계 확인. 부산은행 근저당권 합계 671,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 실제 피담보채권액과 집행비용, 우선채권에 따라 배당금과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 좋은 매수가격”
이 사건의 가장 명확한 장점은 등기상 권리 소멸 구조입니다. 2022.12.22 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 동래농업협동조합 가압류도 이미 말소됐습니다. 배당모형에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
그렇지만 여기서 투자매력도가 높다고 결론 내리면 안 됩니다. 이 물건은 제조업소 이용상태의 건물과 토지가 관련된 일괄매각 사건입니다. 현재 공실로 보이더라도 임대관계는 미상이고, 공동담보와 실제 매각범위의 구별, 토지 이용규제, 건물의 적법성과 활용 가능성 등을 확인해야 합니다.
현재 신건 최저가 713,380,000원이 실제 거래가치보다 유리한지는 검증되지 않았습니다. 따라서 가격에 대한 가점을 부여할 근거가 부족하며, 권리의 단순함만으로 높은 등급을 주기도 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 권리는 조건부 양호, 가격과 물건 자체의 검증은 보류’입니다. 일괄매각 범위와 현장 점유, 제조업소의 적법한 활용 가능성 및 비교 거래가격을 확인한 후에 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
