울산지방법원 2024타경5273. 울산 울주군 언양읍 동부리에 위치한 청구아파트 비동 508호입니다. 등기상 소유자는 김재석 씨로, 2021년 12월 20일 68,000,000원에 취득했습니다. 이후 2022년 6월 7일 신한은행 근저당권 27,500,000원(채권최고액)이 설정됐고, 2023년 말부터 저축은행·서민금융진흥원·국민행복기금 등의 가압류가 이어졌습니다. 결국 신한은행이 2024년 6월 20일 임의경매를 신청한 사건입니다.
등기부의 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확하지만, 문제는 사람이 점유하는 권리입니다. 김원걸이라는 주거 점유 관련 기재가 있으나 전입신고일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 대항력이 없다고 단정할 수 없고, 매수인이 부담할 보증금 역시 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 언양읍 동부5길 2, 비동 5층 508호 (청구아파트) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 비교 거래면적 | 73.41㎡ (실거래 비교 기준) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 6층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김재석 (2021.12.20 소유권이전, 거래가 68,000,000원) |
| 감정가 | 82,000,000원 |
| 최저매각가 | 82,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 25,832,491원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2022.06.07 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 27,500,000원이며, 이 근저당권 자체와 이후 발생한 가압류 5건, 경매개시결정 및 국가의 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
과거 국민은행·상북농업협동조합 등의 근저당권은 이미 말소되어 현재 유효한 선순위 담보권으로 보지 않습니다. 다만 근저당권 이후 등기된 채권이 소멸한다는 사실과, 임차인의 보증금까지 반드시 소멸한다는 것은 별개의 문제입니다. 실제 전입·점유의 선후관계를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김원걸 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인이 필요한 점유 관련 인물 1명. 매각물건명세서 기재 기준이며, 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.
현재 배당 추정에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 이는 임차인 보증금 인수 가능성이 해소됐다는 확인 결과가 아닙니다. 입찰 전에 주민등록 전입일, 실제 점유관계, 임대차계약 내용, 확정일자 및 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균보다 33.7% 높다
가격 판단에는 과거 전체 거래 평균보다 최근 12개월 거래 평균과 최신 실거래, 최근 가격 추세를 우선 적용합니다. 청구맨션B동의 전체 실거래 평균은 65,545,454원이지만, 최근 12개월 평균은 61,333,333원으로 더 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 -8.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 73.41㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2026.06 | 73.41㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 67.70㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2025.08 | 73.41㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2024.04 | 67.70㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2024.01 | 73.41㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.07 | 67.70㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2022.05 | 67.70㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.05 | 73.41㎡ | 3 | 94,000,000원 |
| 2021.11 | 73.41㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2021.09 | 73.41㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 61,333,333원 |
| 전체 거래 평균 | — | 11건 | 65,545,454원 |
최근 12개월 평균은 최근 3건 기준이며, 그중 67.70㎡ 거래 1건이 포함됩니다. 전체 거래에는 면적·층이 다른 거래도 포함되어 있으므로 개별 508호의 확정 시세는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
현재 최저매각가 전액에 매각되는 경우의 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 제공된 추정 배당 순서와 금액을 적용했습니다. 실제 배당순위·안분 및 세금·임차인 우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,876,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 | 32,761,954원 | 32,761,954원 |
| 3. 가압류 · 신한저축은행 | 6,787,855원 | 6,787,855원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,386,514원 | 9,386,514원 |
| 5. 가압류 · 국민행복기금 | 17,157,968원 | 3,687,677원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,300,002원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 배당 대상 채권액은 108,894,293원이며, 추정 채권자 배당액은 80,124,000원입니다. 따라서 28,770,293원의 미배당 채권이 발생하고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
미배당 채권액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다. 후순위 가압류 채권의 미배당분은 원칙적으로 낙찰자의 인수채무가 아닙니다. 반면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도 인수 위험이 될 수 있습니다. 본 배당 계산에는 임차인 보증금, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격만 내려간다고 해결되지 않는다
| 회차 | 최저가 | 최근 평균 대비 | 미배당 채권 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 82,000,000원 | 133.7% | 28,770,293원 | 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 65,600,000원 | 107.0% | 44,875,093원 | 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 52,480,000원 | 85.6% | 57,758,933원 | 미확정 |
유찰 시나리오는 주어진 감정가 대비 80%·64% 가정입니다. 최근 시세 대비 비율은 낙찰가만 비교한 수치로, 임차인 인수금 및 부대비용은 포함하지 않습니다. 실제 최저가와 매각기일은 법원 공고 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 언양읍 언양행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감이며 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 단지 규모. 청구맨션B동은 48세대이고 준공일은 1989.05.10입니다. 소규모·노후 아파트인 점을 감안해 실제 매수 수요와 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 거래 편차. 확인된 전체 거래의 최저가는 40,000,000원, 최고가는 94,000,000원입니다. 면적·층·거래시점에 따른 차이가 크므로 단순 전체 평균만으로 매입가를 정하는 것은 위험합니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 소로1류·소로2류와 접하며, 공시지가는 945,400원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 노후도와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 김원걸의 전입일 확인. 말소기준권리일인 2022.06.07보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 확인해야 합니다. 점유 시작일과 주민등록 전입일을 함께 검토해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액과 실질취득금액을 산정할 수 없습니다. 임대차계약 및 확정일자 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구를 했는지, 실제 배당받을 수 있는지, 미배당 보증금이 남는지를 확인해야 합니다. 배당요구 여부만으로 대항력 소멸을 단정해서는 안 됩니다.
- 호수 불일치 확인. 등기·주소의 508호와 감정평가서 건물 설명의 507호 기재 차이를 확인해야 합니다.
- 시세 상한 재검토. 최근 12개월 평균은 61,333,333원, 최신 거래는 66,000,000원입니다. 신건 최저가 82,000,000원을 기준으로 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.6%이므로 과거 최고 거래가인 94,000,000원을 현재 매입가격의 근거로 사용하지 않도록 주의해야 합니다.
- 국가 압류 및 세금 확인. 동울산세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 매각에 따른 압류 소멸과 별개로 당해세 등 배당 우선순위가 실제 배당표에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비 확인. 실제 점유자와 점유 권원, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 최신 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 부담, 임차인 권리도 미확정”
이 사건은 말소기준권리와 후순위 채권의 소멸 구조는 비교적 분명합니다. 하지만 임차인 김원걸의 대항력과 보증금이 확인되지 않았다는 점에서 단순한 권리 안전형 경매로 평가하기 어렵습니다. 현재의 인수액 0원은 배당 계산상 가정일 뿐, 매수인의 실질 인수 부담이 없다는 확정 판단이 아닙니다.
가격도 매력적이지 않습니다. 최저매각가 82,000,000원은 최근 실거래 평균 61,333,333원보다 33.7% 높고, 최신 거래 66,000,000원도 웃돕니다. 최근 추세가 -8.6%인 점과 48세대 규모의 노후 단지라는 점까지 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다.
종합 판단은 D등급(32점). 현재 가격에서는 입찰을 보류하고, 먼저 임차인의 권리관계와 물건 표시를 확정해야 합니다. 이후 유찰로 가격이 내려가더라도 반드시 낙찰가 + 실제 인수 보증금을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 낮은 낙찰가가 아니라 인수 위험이 해소된 상태에서의 실질취득가격입니다.
