부산지방법원 2025타경101600. 부산광역시 사상구 주례동 80-3에 위치한 단독주택과 토지의 임의경매 사건입니다. 건물은 세멘블록조 기와지붕 스레트 단층 주택이고, 토지면적은 99.0㎡입니다. 감정가는 227,630,000원이며 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다.

등기상 가장 중요한 권리는 2016년 5월 25일 설정된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 채권최고액은 258,000,000원이고, 해당 근저당권이 말소기준권리입니다. 과거 주례2동새마을금고의 근저당권들은 이미 말소됐으며, 이후 한국주택금융공사가 신청한 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 일반적인 아파트와 달리 단독주택은 실제 점유 상태, 토지의 도로 접근성, 건물의 물리적 상태가 가격을 크게 좌우할 수 있습니다. 이 사건은 상속으로 소유권이 공유자 6명에게 이전된 상태이며, 등기에는 별도의 금지사항등기도 기재돼 있습니다. 따라서 근저당권이 말소된다는 사실만으로 모든 확인이 끝났다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 금지사항은 확인 필요

권리분석의 기준점은 2016.05.25 한국주택금융공사 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 258,000,000원이며, 토지 주례동 80-3이 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025.07.11의 임의경매개시결정은 후순위로서 매각으로 소멸하는 권리입니다.

1986년부터 1993년까지 설정됐던 주례2동새마을금고 근저당권들은 2015.04.08 이미 말소됐습니다. 과거 근저당권이 현재까지 중첩돼 남아 있는 구조는 아닙니다.

② 점유·임차 및 인수 위험

확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 그 밖의 점유자인지를 확정할 수 없습니다. 보증금·전입일·확정일자도 확인되지 않아 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다.

임대관계가 확인되지 않은 단독주택이므로 명도 역시 단순하다고 전제하지 않는 것이 적절합니다. 입찰 전 실제 점유자와 점유 원인을 확인하고, 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 먼저 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가는 확인되지만 시세 메리트는 미확정

감정가와 현재 최저매각가는 모두 227,630,000원입니다. 신건이므로 감정가 대비 가격 인하는 아직 없습니다. 인수액이 0원이라는 현재 추정이 유지된다면, 최저가 낙찰 시 실질취득금액은 227,630,000원입니다. 취득 관련 부대비용은 별도입니다.

다만 주례동 일대 단독주택의 비교 가능한 실거래가격이 확정되지 않은 상태에서, 이 금액을 시세보다 낮거나 매력적인 가격이라고 평가하기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 토지의 접근 조건과 건물의 물리적 상태를 함께 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 227,630,000원 가정)

집행비용은 송달·공고·감정 및 매각수수료 등을 반영한 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 시뮬레이션으로 실제 확정배당액이 아닙니다. 한국주택금융공사의 경매 청구금액은 72,107,227원으로, 채권최고액 258,000,000원과 구별해야 합니다. 실제 채권잔액과 배당 범위에 따라 결과가 달라질 수 있으며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가격과 미배당 변화

매각가격이 하락하면 근저당권에 배당되는 금액은 줄고, 채권최고액 기준 미배당액은 늘어납니다. 하지만 말소기준 근저당권의 배당 부족분이 그대로 낙찰자의 채무로 이전되는 것은 아닙니다. 현재 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.

⑥ 입지·접도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 중소규모 공동주택, 학교, 소규모 점포 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 냉정역이 있습니다. 다만 인근 차량 접근 가능 여부와 해당 필지까지의 차량 진입 가능 여부는 구분해 확인해야 합니다.
• 접도. 목록1 토지는 지적도상 맹지이나 동측 골목길을 통해 출입할 수 있는 것으로 기재돼 있습니다. 실제 통행 폭, 차량 진입 여부, 골목길의 소유관계 및 법적 통행 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 99.0㎡, 지목 대, 완경사, 세로장방형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 840,400원/㎡입니다.
• 건물. 세멘블록조 기와지붕 스레트 단층 구조이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 등으로 마감돼 있습니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 공부 관계. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주거지역에 위치하지만, 단독주택 특성상 토지의 접도 조건과 건물 상태에 따라 매수 수요 및 매각가격이 달라질 수 있습니다. 특히 지적도상 맹지라는 점은 재매각 가능성을 판단할 때 중요한 확인 사항입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 주민등록 전입세대 열람, 매각물건명세서 확인을 통해 점유자의 신분 및 점유 원인을 확인하세요.
• 대항력 확인. 임차인이 발견되면 말소기준권리인 2016.05.25 근저당권과 전입·점유 시점을 대조하고 보증금 및 배당관계를 다시 분석해야 합니다.
• 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의가 필요한 제한행위에 관한 금지사항등기의 말소 처리 여부를 확인하세요.
• 골목길 통행권. 지적도상 맹지이므로 동측 골목길의 실제 이용 상태와 법적 통행 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함되는 제시외 건물의 현황 및 경계를 확인하세요.
• 공유자 관계. 상속으로 이전된 공유자 6명의 지분이 각각 6분의 1입니다. 매각 대상의 범위와 인도 절차를 확인하세요.
• 건물 상태 점검. 지붕, 외벽, 누수, 균열, 급배수 및 난방설비 상태를 직접 확인하고 필요한 보수비용을 검토하세요.
• 실거래 비교. 주변 단독주택 및 토지 거래를 조사하되 면적·접도·건물 상태가 유사한 사례와 비교해 응찰가격을 결정하세요.
• 배당 원본 대조. 채권최고액 258,000,000원과 경매 청구금액 72,107,227원은 서로 다른 개념입니다. 실제 채권잔액과 배당요구 현황을 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.11.05 매각기일의 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “근저당 말소보다 중요한 것은 현장과 가격”

부산 주례동 80-3 단독주택의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 2016년 근저당권입니다. 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분은 권리분석상 긍정적입니다.

하지만 임대관계 미상, 금지사항등기, 지적도상 맹지, 상속 공유관계, 제시외 건물 포함이라는 확인 사항이 남아 있습니다. 특히 단독주택은 실제 출입 조건과 건물의 물리적 상태가 가격에 미치는 영향이 크기 때문에, 단순히 근저당이 소멸한다는 이유만으로 안전하고 저렴한 경매물건이라고 평가해서는 안 됩니다.

또한 현재 최저매각가 227,630,000원이 지역 실거래 시세보다 낮다는 근거도 확정되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오는 검토할 수 있지만, 가격 메리트는 현장·접도·실거래 비교를 거쳐 판단해야 합니다.

결론은 ‘권리 말소 구조는 긍정적, 입찰 판단은 보류’입니다. 실제 점유와 통행권을 확인하고 개별 시세를 검증한 후에 응찰 여부와 가격을 결정하는 보수적인 접근이 적절합니다.