* 인수 0원은 확인된 등기상 권리의 매각소멸을 전제로 한 추정값입니다. 보증금·전입일 등이 미상인 점유자의 대항력 및 미배당 보증금 승계 여부는 확정되지 않았습니다.

부산지방법원 2025타경101685. 부산 사하구 다대동의 성원아파트 102동 5층 501호입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 전용 134.96㎡이며, 지상 25층 건물의 5층에 위치합니다. 소유자 변오수 씨가 2017년 7월 협의분할에 의한 상속으로 취득했고, 소유권이전등기는 2018년 1월에 접수됐습니다.

말소기준권리는 2018년 2월 설정된 부산은행 근저당권 277,200,000원입니다. 그 뒤 세계로파이낸셜대부의 근저당권과 전세권, 최정임의 근저당권, 임의경매개시결정 및 압류가 이어졌습니다. 등기상 권리만 보면 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그런데 임차인 조사에서 전입일도, 보증금도 확인되지 않은 점유자가 등장합니다. 이 사건에서는 담보권의 말소 여부만으로 권리분석을 끝내면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 말소와 점유 위험은 구별해야 한다

가장 중요한 기준점은 2018.02.09 부산은행 근저당권입니다. 과거 설정됐던 농협 및 교보생명 등의 근저당권은 이미 등기상 말소됐고, 현재 분석 대상인 후순위 권리들은 이 부산은행 근저당권을 기준으로 판단합니다.

2024.11.29 세계로파이낸셜대부 명의로 150,000,000원 근저당권과 10,000,000원 전세권이 설정됐습니다. 같은 날 근저당권부채권에 대한 권선덕 명의 질권도 부기됐습니다. 이어 2024.12.03 최정임 명의 280,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

② 임차인 분석 — 인수 0원으로 확정할 수 없는 이유

매각물건명세서상 실제 임차인 신고 1명이 확인됩니다. 표시된 이름은 '로파이'이며, 주거 사용으로 기재돼 있습니다. 다만 전입신고일과 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 건은 아니므로 별도의 실제 임차인 신고로 취급해야 합니다.

실제 임차인 신고 1명. 대항력·우선변제 및 보증금 승계 여부는 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구와 보증금 자료를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높고 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액으로 계산해야 합니다. 낙찰가가 낮아지더라도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.

현재는 보증금 자체가 확인되지 않으므로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 세계로파이낸셜대부 명의의 등기상 전세권 10,000,000원과 임차인 '로파이'의 신원을 동일한 권리관계로 단정할 근거도 부족합니다. 전세권 말소가 확인된다는 사실만으로 별도의 점유·임대차 위험까지 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 층별 가격 차이가 크다

성원아파트 동일 면적 134.96㎡의 실거래 사례입니다. 전체 표본은 12건이고, 최근 12개월 기준 평균은 519,700,000원(10건)입니다. 전체 표본 평균 516,666,666원보다 최근 12개월 평균을 우선해 가격을 평가합니다.

최저매각가 492,000,000원은 최근 12개월 평균 519,700,000원보다 27,700,000원 낮고, 평균 대비 비율은 94.7%입니다. 최신 2026년 9월 거래가격인 610,000,000원과 비교하면 118,000,000원 낮습니다.

다만 최근 2026년 9월의 610,000,000원 거래는 18층·22층·23층에서 체결됐습니다. 본건은 5층이므로 고층 실거래를 그대로 적용하기는 어렵습니다. 오히려 2026년 5월의 6층 거래 430,000,000원, 2025년 7월의 4층 거래 458,000,000원, 2026년 3월의 10층 거래 462,000,000원 등 상대적으로 낮은 층의 거래도 함께 살펴야 합니다.

최근 거래 추세 지표는 +3.6%로 상승 방향입니다. 따라서 이 사건을 하락장 가격이라고 평가할 근거는 없습니다. 반면 상승 추세와 고층 거래가격이 본건 5층의 개별 가치를 보장하는 것도 아닙니다. 최근 평균은 참고하되, 유사 층수의 실거래와 점유 상태를 반영해 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 492,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액 및 전세금을 기준으로 적용한 추정치이며, 실제 채권잔액·우선조세·임차인 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 7,320,000원으로 추정했습니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 임차인 보증금과 배당요구, 당해세·최우선변제 등의 실제 우선순위는 확정되지 않았으며, 배당액은 이에 따라 변경될 수 있습니다.

총 배당대상 채권액은 717,200,000원이고, 추정 집행비용 차감 후 채권자 배당액은 484,680,000원입니다. 따라서 예상 미배당액은 232,520,000원입니다. 특히 최정임 근저당권은 채권최고액 280,000,000원 중 47,480,000원만 배당되는 구조입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 위험을 함께 보자

감정가 대비 신건, 1회 유찰, 2회 유찰을 가정한 가격·배당 시나리오입니다. 아래 수치는 낙찰예측이 아니라 각 매각가격을 적용했을 때의 계산 결과입니다.

* 각 회차의 인수 0원은 등기상 매각소멸 권리만 반영한 수치입니다. 대항력 가능·미상 임차인의 미배당 보증금 인수액은 포함되지 않았습니다.

회차가 내려가면 매각가격은 492,000,000원에서 393,600,000원, 314,880,000원으로 낮아집니다. 반면 채권자 미배당액은 232,520,000원에서 329,910,400원, 407,528,320원으로 커집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 다대동 중현초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트 단지와 상가, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 다대포해수욕장역 등이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물의 5층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 화재탐지·경보설비, 소화전 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 단지. 546세대 규모로 사용승인일은 1998.09.26입니다. 단지 내 가로망이 정비돼 있고 아파트 부지로 이용되는 토지는 대체로 평탄합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 택지개발지구, 제1종지구단위계획구역, 비행안전구역 및 상대보호구역 등의 토지이용 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 가격 범위가 355,000,000원~610,000,000원으로 넓습니다. 층수와 개별 물건 상태에 따라 매도가격에 큰 차이가 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 신원 및 점유 확인. 명세서상 '로파이'의 정확한 신원과 점유관계를 확인하고, 세계로파이낸셜대부의 등기상 전세권과 실제 임대차관계가 동일한 권원인지 대조해야 합니다.
• 전입세대·확정일자 확인. 전입일과 확정일자, 점유 개시일을 확인해야 말소기준권리인 2018.02.09 부산은행 근저당권보다 우선하는 대항력이 있는지 판단할 수 있습니다.
• 보증금·배당요구 확인. 임차인의 실제 보증금과 배당요구 여부, 예상 배당액을 확인하고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 별도로 계산해야 합니다.
• 질권·전세권 처리. 세계로파이낸셜대부 근저당권부채권에 설정된 권선덕의 질권과 같은 권리자 명의 전세권의 말소·배당관계를 원본 등기 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 시세 상한 설정. 최근 평균 519,700,000원과 최신 거래 610,000,000원만 보지 말고, 4층 458,000,000원, 6층 430,000,000원 등 본건 5층에 가까운 거래도 함께 비교해야 합니다.
• 현장 상태. 내부 수리 상태, 누수·설비 상태와 실제 거주자를 확인해야 합니다. 점유관계가 불명확하면 명도 비용 및 기간이 달라질 수 있습니다.
• 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납과 우선조세를 확인하고 추정 배당표에 반영되지 않은 지출 가능성을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류”

부산 성원아파트 501호는 최저매각가 492,000,000원이 최근 12개월 평균 519,700,000원의 94.7%로, 평균가격만 놓고 보면 일정한 할인 여지가 있습니다. 최근 거래 추세도 +3.6%로 상승 방향입니다. 하지만 본건이 5층이고, 인접 층수 거래 중에는 최저가보다 낮은 사례도 있어 가격 경쟁력이 충분하다고 단정하기는 어렵습니다.

권리 측면에서는 2018년 부산은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 전세권이 정리되는 구조입니다. 추정 배당에서 232,520,000원의 채권자 미배당액이 발생하지만, 그 자체가 매수인 인수채무는 아닙니다.

문제는 보증금·전입일·확정일자가 미상인 임차인 1명입니다. 이 임차인에게 선순위 대항력이 있고 미배당 보증금이 승계된다면, 실질취득비용이 최저가를 초과할 수 있습니다. 현재는 그 금액을 계산할 근거가 부족합니다.

결론은 조건부 보류입니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유자의 대항력과 보증금 승계 위험이 해소되지 않았습니다. 따라서 최근 평균 대비 할인율만으로 입찰하기보다 임차인 권리관계를 먼저 확정하고, 이후 5층의 적정가격과 실질취득비용을 다시 비교하는 것이 합리적입니다.