부산지방법원 2025타경101959. 부산광역시 서구 서대신동1가 대신에코팰리스 2층 205호, 전용 78.47㎡ 아파트입니다. 2018년 11월 27일 사용승인된 지상 18층 건물의 2층에 위치하며, 단지는 85세대 규모입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 320,000,000원인 신건이고, 신청채권액은 245,834,260원입니다.

이 물건은 단순히 임차인이 신고되지 않았다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 단정하기 어렵습니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 최명자·윤나원·윤시아이며, 등기에는 가압류와 임의경매개시결정 외에도 근저당권 이전 및 파산선고가 나타납니다. 특히 부산시수산업협동조합의 근저당권과 그 이전등기의 관계를 확인해야 합니다. 권리관계가 정리되더라도 가격이 최근 실거래 대비 충분히 낮은 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 파산선고를 확인해야 한다

등기상 2025.09.01 부산신용보증재단 가압류가 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 이 가압류와 이후 소상공인시장진흥공단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

다만 그보다 앞선 2024.11.28 부산시수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 289,800,000원으로 설정되었고, 2026.02.10 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 종전 근저당권에 말소 처리가 표시되어 있더라도 이전등기가 별도로 존재하므로, 해당 담보권의 실제 존속 여부와 순위를 단순히 소멸로 확정해서는 안 됩니다.

과거 설정된 수민동새마을금고 근저당권과 부산은행 근저당권, 류지영 명의 전세권은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 류지영 전세권의 설정금액은 60,000,000원이며, 2022.05.11 말소되었습니다. 따라서 과거 전세권 설정 사실만으로 현재 매수인 인수액을 산정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균과 비슷하지만 하락 추세

대신에코팰리스의 전용 75.23~78.47㎡ 유사 평형 실거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 328,958,333원이지만, 가격 판단에는 우선 최근 거래 구간의 평균 322,071,428원(7건)과 최신 거래금액 및 거래 추세를 적용합니다.

최근 12개월 평균으로 집계된 7건에는 2025.04 거래가 포함되어 있어, 기준일에 따른 표본 기간은 추가 확인이 필요합니다. 실거래 비교에는 서로 다른 층과 전용면적이 포함되어 있습니다.

최저매각가 320,000,000원은 최근 거래 구간 평균 322,071,428원의 99.4%입니다. 평균보다 소폭 낮기는 하지만 그 차이가 크지 않아 신건 가격에 뚜렷한 할인 매력이 있다고 평가하기 어렵습니다.

더 중요한 점은 최근 가격 흐름입니다. 동일 전용면적 78.47㎡의 최신 거래금액은 2026.03 거래 302,500,000원으로, 현재 최저매각가가 이보다 17,500,000원 높습니다. 최저가는 최신 거래의 약 105.8%이고, 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -4.9%의 하락 추세를 보입니다.

③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

아래는 가정 매각대금에 대해 산정된 배분액입니다. 집행비용과 가압류 채권액을 차감하고 나머지를 소유자 잔여로 표시하지만, 신청채권자의 배당이 반영되지 않은 상태이므로 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

위 배분액 합계는 320,000,000원입니다. 신청채권액 245,834,260원은 배당에 반영되지 않았으며, 담보권 이전 및 실제 배당순위에 따라 배분 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 미반영입니다. 소유자 잔여액은 확정 금액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 도시철도 1호선 동대신역 남측 인근입니다. 주변은 공동주택·주상용 건물·근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 동대신역이 있습니다. 대중교통 사정은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.11.27 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 도시가스 난방·승강기·위생 및 급배수설비·옥내소화전·화재경보설비·주차설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 부정형의 7필지 일단 토지로, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다. 남측으로 약 12m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 사항이 있습니다. 공시지가는 2,617,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 85세대 규모의 공동주택으로, 실거래 표본은 존재하지만 거래가격이 250,000,000원에서 353,000,000원까지 분산되어 있습니다. 최근 거래 추세도 -4.9%이므로, 매각 시 원하는 가격에 매수자를 확보할 수 있을지는 신중히 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2025.09.01 가압류를 기준으로 표시한 내용과 2024.11.28 근저당권의 존속 여부가 일치하는지 확인하세요. 근저당권 이전이 있었다는 이유만으로 기존 담보권이 소멸했다고 볼 수 없습니다.
• 채권양도·배당관계. 부산시수산업협동조합의 신청채권액 245,834,260원과 수협엔피엘대부주식회사 명의 근저당권 이전등기 사이의 관계를 확인하세요. 현재 예상배당상 신청채권자 배당 0원은 별도 검증이 필요합니다.
• 파산선고. 2026.08.20 등기된 파산선고의 대상과 효력, 이번 임의경매절차 및 배당에 미치는 영향을 확인하세요. 파산선고가 존재한다는 사실만으로 경매의 진행 가능 여부를 단정해서는 안 됩니다.
• 임차인·점유 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서를 대조하고 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 가격 상한. 최근 거래 구간 평균 322,071,428원과 최신 거래 302,500,000원을 함께 비교하세요. 최저가 320,000,000원을 최근 시세보다 확실히 저렴한 가격으로 판단해서는 안 됩니다.
• 하락 추세. 최근 거래 흐름은 -4.9%입니다. 과거 전체 평균 328,958,333원만 근거로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수 4.2회를 참고하되, 실제 매각 진행과 차회 최저매각가는 법원 공고로 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 실제 인수 가능 비용을 별도로 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 경매기록을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “가격은 보류, 권리는 추가 확인”

부산 대신에코팰리스 205호는 신건 최저매각가가 320,000,000원인 아파트입니다. 확인된 임차인 신고가 없고 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 근저당권 이전등기·말소기준권리·파산선고·신청채권자 배당을 확인해야 하므로 현재 상태에서 권리상 안전한 물건이라고 단정하기는 어렵습니다.

가격도 적극적으로 입찰할 만한 수준은 아닙니다. 최저매각가는 최근 거래 구간 평균의 99.4%이고, 최신 거래금액보다 17,500,000원 높습니다. 최근 거래 추세가 -4.9%인 점까지 고려하면, 과거 전체 실거래 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다. 이는 신건에서 서둘러 응찰할 필요가 있는지를 점검하게 하는 참고 지표입니다. 다만 유찰 가능성과 향후 매각가격을 보장하는 수치는 아닙니다.

종합 판단은 C등급입니다. 가격은 최근 시세와 큰 차이가 없고 하락 추세가 나타나며, 권리 및 배당 정합성 확인도 남아 있습니다. 권리관계를 먼저 확정하고, 실제 가격 할인 폭이 충분해지는지를 관찰하는 접근이 적절합니다.