부산지방법원 2025타경102246. 부산 강서구 대저1동 3666-2에 소재한 토지와 제조업소 용도 건물이 경매에 나왔습니다. 토지는 679.0㎡, 지목은 대지이고, 건물은 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)입니다. 감정가 약 16.69억원, 최저매각가도 약 16.69억원으로 유찰 없는 신건입니다. 등기부상 현재 소유자는 김경숙이며, 2025년 12월 18일 상속을 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다.

경매 신청은 농업협동조합자산관리회사가 했습니다. 2022년 11월 30일 부경원예농업협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 이를 기초로 임의경매가 진행되는 구조입니다. 경매 청구금액은 1,060,866,516원입니다. 채권최고액과 실제 청구금액은 서로 다른 개념이므로 혼동하면 안 됩니다.

핵심은 등기상 소멸하는 권리가 많다는 사실만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아니라는 점입니다. 과거 공매공고와 경매 취하 이력이 있고, 현재 임대관계도 확인되지 않았습니다. 토지의 이용 규제 및 제시외 건물의 범위까지 검토해야 최종 입찰 판단이 가능합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

권리분석의 기준점은 2022년 11월 30일 접수된 을구 8번 근저당권입니다. 원래 근저당권자는 부경원예농업협동조합이고, 채무자는 홍성구, 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이 근저당권은 같은 지번의 토지를 공동담보로 하는 권리이며, 2025년 10월 14일 농업협동조합자산관리회사 앞으로 이전되었습니다.

그 이전에 설정되었던 부산은행·대구은행·국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 2021년과 2022년의 압류 역시 말소되었고, 2023년 8월 21일 등록된 국세 관련 압류도 2024년 10월 21일 말소되었습니다. 따라서 앞선 근저당권이 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 남아 있는 구조는 아닙니다.

말소기준 근저당권 이후에는 국민건강보험공단의 압류, 카드사·보증기관·은행 등의 가압류, 국세 압류, 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 등기상 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 조세의 배당상 우선순위와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 점유·임대차 문제는 등기의 시간순서만으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인·점유 — 임대관계 미상이 남은 변수

현재 특정되어 있는 임차인의 보증금이나 확정일자 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건을 임차인이 전혀 없는 부동산이라고 확정하거나, 보증금 인수위험이 절대 없다고 결론 내리는 것은 부적절합니다.

점유자가 존재하더라도 그 자체만으로 대항력이 인정되는 것은 아닙니다. 실제 임차인 여부, 점유 개시시점, 임대차계약의 내용과 대항요건을 확인해야 합니다. 특히 제조업소 용도 건물인 만큼 사업자등록과 실제 사업장 점유관계, 임대차계약의 존재 및 적용 법률에 따른 대항요건을 함께 검토할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가와 최저가는 확인, 시세 메리트는 미확정

감정가는 1,668,554,260원, 현재 최저매각가는 1,668,554,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저가가 사실상 같은 수준입니다. 확인된 인수권리를 0원으로 놓으면 최저가 낙찰 시 권리 인수금액을 포함한 실질취득은 1,668,554,000원으로 추정됩니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.

하지만 이 금액이 시장에서 저렴한지는 별개의 문제입니다. 본 물건의 실제 용도는 제조업소이며, 토지면적과 건물 구조뿐 아니라 공항소음·비행안전·도로저촉·토지거래허가구역 등의 특성이 가격에 반영될 수 있습니다. 주택이나 아파트의 일반적인 실거래 시세를 대입해 가격을 판단해서는 안 됩니다.

특히 신건 최저가가 감정가와 유사하다는 이유만으로 시세보다 싸거나 수익성이 있다고 판단할 근거는 없습니다. 인근 동일·유사 용도의 토지 및 제조업소 거래, 실제 이용 가능성, 건물 상태, 임대차 관계, 제시외 건물의 경제적 가치 등을 함께 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (최저매각가 1,668,554,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 단순 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 차감하고, 근저당권 및 후순위 가압류 채권에 대한 배당을 계산한 뒤 남는 금액을 소유자에게 교부하는 형태입니다. 실제 배당순위와 금액은 조세채권, 배당요구, 채권원리금, 법원의 배당표 등에 따라 달라질 수 있습니다.

이 계산에서는 집행비용 19,085,540원, 채권자 예상배당 합계 1,361,071,217원, 소유자 잔여금 288,397,243원으로 산정됩니다. 채권액 전액이 충족되는 추정 결과이지만, 이는 근저당권의 채권최고액 등을 기준으로 계산한 모형입니다. 특히 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실과 실제 경매 청구금액을 별도로 반영해 최종 배당액을 확정한 결과는 아닙니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권신고와 법원 배당절차에 따라 달라집니다. 등기상 권리의 소멸과 채권액의 전액 변제는 구별해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당은 구분해야 한다

현재 회차와 유찰에 따른 최저매각가, 예상 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 단순 가격 인하가 예상되더라도 실제 시장가치가 확인되지 않은 이상 유찰 후 가격을 곧바로 저가매수 기회라고 판단할 수는 없습니다.

현재 최저가 낙찰을 가정하면 채권자의 미배당액은 0원입니다. 반면 1회 유찰 가격에서는 41,976,449원, 2회 유찰 가격에서는 306,275,403원의 채권이 배당받지 못하는 것으로 추정됩니다.

중요한 것은 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수액은 다르다는 사실입니다. 후순위 근저당권·압류·가압류가 매각으로 소멸하면 그 채권이 모두 변제되지 않더라도 미변제액이 자동으로 매수인의 개인채무가 되지는 않습니다. 다만 별도 인수권리나 대항력 있는 임대차가 확인되면 실질취득비용은 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 강서구 대저1동 소재 김해국제공항 북측 인근입니다. 주변은 제조업소, 단독주택 및 창고 등이 혼재한 지역으로, 일반적인 아파트 주거지와 다른 수요 특성을 가집니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 마을버스정류장이 있습니다. 제조업소 용도로 사용되는 부동산인 만큼 실제 차량 진입, 물류 이동 및 도로 여건을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 특성. 면적은 679.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 공업용입니다. 평지의 자루형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,074,000원/㎡입니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 일반철골조지붕의 지상 1층 건물로, 외벽은 판넬 마감, 바닥은 에폭시 마감, 높이는 약 9미터입니다. 사용승인은 2016.10.27이며 공부상 용도는 제2종근린생활시설(제조업소)입니다.
• 설비 및 현장 상태. 전기·위생·급배수설비가 있으나, 현장조사 당시 전기계량기가 제거된 상태로 확인되었습니다. 전기 재공급 가능 여부와 필요한 비용을 사전에 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 기존 제조업소 용도와 향후 사용·증축·용도변경 가능성을 관계 법령에 따라 별도로 검토해야 합니다.
• 공항 관련 규제. 공항소음 관련 제3종 구역 및 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다. 건축물 높이, 건축행위 및 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 그 밖의 제한. 역사문화환경보존지역에 포함되며, 도시계획상 도로 저촉 사항이 있습니다. 실제 도로 저촉 범위와 활용 가능한 토지면적을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 2024.03.02부터 2027.03.01까지의 지정기간이 확인됩니다. 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 향후 처분·거래 시 제한은 구별하여 검토해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로 제시외 부분의 규모·권원·적법성·평가 포함 여부를 별도로 대조해야 합니다.

⑦ 반드시 확인할 위험 요소

⑧ 입찰 체크리스트

• 공매공고 확인. 갑구 8-1번 공매공고 부기등기와 한국자산관리공사의 실제 공매 진행상황, 관련 압류의 말소 및 절차 종결 여부를 확인합니다.
• 말소기준과 권리이전 확인. 2022.11.30 을구 8번 근저당과 2025.10.14 근저당권 이전등기를 대조하고, 농업협동조합자산관리회사의 담보권 실행관계를 확인합니다.
• 임대차·점유 조사. 사업자등록, 실제 영업주체, 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업장 인도시점 및 대항력 성립 여부를 확인합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치, 구조, 면적, 소유관계, 적법성과 감정평가 포함 여부를 확인합니다.
• 토지이용계획 확인. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공항소음 관련 구역, 비행안전제2구역, 역사문화환경보존지역 및 도로 저촉 사항의 실제 영향을 확인합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 현재 지정상태와 경매 취득의 적용 여부, 향후 매각이나 거래 과정에 적용될 제한을 확인합니다.
• 건물 이용상태 확인. 전기계량기 제거 경위, 전기 재공급 가능 여부, 설비 복구 및 제조업소 운영에 필요한 비용을 확인합니다.
• 시세 조사. 인근 유사 토지·제조업소의 최근 거래가격과 실제 수요를 조사합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가격을 결정하지 않습니다.
• 배당요구와 조세채권 확인. 예상배당표는 단순 추정이므로 조세채권, 배당요구 종기, 우선변제권 및 실제 채권액을 확인합니다.
• 명도·체납 비용 확인. 점유관계에 따라 명도 비용이 발생할 수 있으며, 미납 공과금·관리 관련 비용·시설 복구비의 부담 관계도 검토합니다.
• 경매 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원”이 곧 안전한 매수는 아니다

이 물건의 가장 중요한 권리 기준은 2022년 11월 30일 부경원예농업협동조합 근저당권입니다. 이전 근저당권은 이미 말소되어 있고, 이후 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 등기상 확인된 인수액이 0원으로 추정되는 이유입니다.

그러나 이 물건을 단순한 무인수 안전물건으로 평가하기는 어렵습니다. 2024년 공매공고 부기등기, 임대관계 미상, 토지 및 제조업소 이용 규제, 일괄매각에 포함된 제시외 건물, 전기계량기 제거 상태라는 검토 과제가 남아 있습니다. 더구나 최저매각가 1,668,554,000원을 최근 실제 시장거래와 비교해 검증한 결과가 없으므로, 가격상 이익이 있다고 판단할 수 없습니다.

현재 결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 입찰 판단은 보류입니다. 공매 진행 여부와 점유·임대차를 먼저 확인하고, 제조업소 용도의 적법한 사용 가능성 및 토지규제를 점검한 다음, 유사 부동산의 거래가격과 비교해 응찰가격을 정하는 것이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰가격이 아니라 실제 이용 가능성과 법적·경제적 부담의 확인입니다.