부산지방법원 2025타경102347. 부산광역시 북구 금곡동 유림아파트 205동 7층 707호, 전용 88.57㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 강희태·김가영으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2020년 11월 24일 거래가 208,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 159,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 바로 말소기준권리입니다.
이후 리드코프의 후순위 근저당권과 다수의 가압류가 설정됐지만, 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 국민은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 소멸하는 권리들이므로 등기상 인수 부담은 낮은 구조입니다. 그러나 신건 가격이 최근 실거래 평균을 웃돌고 시장 흐름도 하락 중이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102347 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 금곡동 94-1 유림아파트 205동 7층 707호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 금곡대로616번길 57 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 88.57㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 강희태(2분의 1), 김가영(2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2020.11.24 · 거래가 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 135,402,442원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2020.11.24 국민은행 근저당권 · 채권최고액 159,500,000원 |
| 점유 / 임대관계 | 임대관계 미상 · 실제 점유자 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
권리분석에서 가장 중요한 기준점은 2020년 11월 24일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 159,500,000원이며, 2025년 5월 22일 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준권리의 설정일이 새로 바뀌는 것은 아닙니다.
그 이후 설정된 리드코프 근저당권 65,000,000원과 롯데캐피탈·부산신용보증재단·한국캐피탈·신한카드·소상공인시장진흥공단의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 경매개시결정 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세의 106.6%
가격 비교 대상은 유림2차(2) 아파트의 동일 면적 전용 88.57㎡ 실거래입니다. 전체 12건의 평균은 218,750,000원이지만, 과거 거래가가 포함된 전체 평균보다 최근 시장을 반영하는 최근 12개월 평균 209,250,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 88.57㎡ | 2층 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 88.57㎡ | 6층 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 88.57㎡ | 6층 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 88.57㎡ | 8층 | 217,000,000원 |
| 2025.04 | 88.57㎡ | 15층 | 214,000,000원 |
| 2024.11 | 88.57㎡ | 11층 | 248,000,000원 |
| 2024.07 | 88.57㎡ | 11층 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 88.57㎡ | 15층 | 222,000,000원 |
| 2024.06 | 88.57㎡ | 9층 | 220,000,000원 |
| 2024.05 | 88.57㎡ | 14층 | 219,000,000원 |
| 2024.01 | 88.57㎡ | 5층 | 215,000,000원 |
| 2023.12 | 88.57㎡ | 13층 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 88.57㎡ | 4건 | 209,250,000원 |
| 전체 평균 | 88.57㎡ | 12건 | 218,750,000원 |
전체 평균 218,750,000원만 보면 감정가 223,000,000원이 시세의 101.9%로, 가격 차이가 크지 않아 보일 수 있습니다. 그러나 최근 거래에 집중하면 해석이 달라집니다.
최근 12개월 평균은 209,250,000원이며, 최저매각가는 이 금액의 106.6%입니다. 최근 거래인 2026년 6월 거래가는 195,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮습니다. 특히 최근과 과거 거래의 비교 추세가 -6.4%라는 점에서 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격에 프리미엄을 부여하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,922,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 159,500,000원 | 159,500,000원 |
| 2. 근저당 · 리드코프 | 65,000,000원 | 59,578,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 | 23,162,232원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 14,553,160원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 | 18,092,545원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 | 11,361,970원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 6,695,826원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용 3,922,000원은 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 예시이며, 국민은행 근저당권은 한국주택금융공사에 이전됐으므로 실제 배당권자와 확정 채권액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
매각가 223,000,000원을 가정하면 집행비용을 제외하고 219,078,000원이 채권자에게 배당됩니다. 전체 채권액은 298,365,733원으로, 예상 미배당액은 79,287,733원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
리드코프는 채권최고액 65,000,000원 중 59,578,000원이 배당되는 것으로 계산되며, 후순위 가압류 채권자들에게는 배당이 발생하지 않습니다. 다만 후순위 채권의 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다. 해당 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 권리이기 때문입니다.
④ 유찰 시 가격·미배당 시나리오
현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 향후 유찰이 발생한다면 다음과 같은 가격 및 배당 변화가 예상됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 223,000,000원 | 79,287,733원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 178,400,000원 | 123,263,333원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 142,720,000원 | 158,443,813원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 178,400,000원, 2회 유찰 시 142,720,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 이 경우 최근 12개월 평균 209,250,000원 및 최신 거래가 195,000,000원보다 낮아지므로 가격 측면에서 재검토할 여지가 생깁니다. 단, 유찰은 확정된 것이 아니며 실제 입찰가격과 매각 결과도 별개입니다.
유찰이 진행되면 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 확인된 소멸대상 권리가 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다. 위 시나리오의 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 금곡동 금곡초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 서하향 경사지대의 공동주택과 단독주택 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 북서측 인근에 부산 도시철도 2호선 금곡역이 위치합니다. 주변에 시내버스 정류장도 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 도로, 서측 왕복 8차선 광대로, 남측·북측 약 10m 내외 도로에 접하고 있습니다. 차량 출입은 동측 도로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 7층 세대입니다. 지하주차장과 승강기, 옥내소화전, 도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 유림2차(2)는 240세대이며 준공일은 1994.12.06입니다. 건물 노후도에 따른 내부 상태와 향후 수선 부담을 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며, 금곡중학교·금곡초등학교 관련 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,077,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 면적의 거래 사례는 확인되지만 최근 거래 추세가 -6.4%입니다. 최신 거래가 195,000,000원과 현재 최저가 223,000,000원의 차이를 고려하면 높은 가격에 취득할 경우 재매각 시 가격 부담이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 입찰가 판단. 전체 평균 218,750,000원보다 최근 12개월 평균 209,250,000원과 최신 거래가 195,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가 223,000,000원은 두 기준보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.4%입니다. 과거 최고 거래가 248,000,000원을 현재의 일반적인 매각 가능 가격으로 단정해서는 안 됩니다.
- 임차인·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지, 인도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 국민은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 실제 배당권자와 신청채권액 135,402,442원, 근저당권 채권최고액 159,500,000원의 관계를 원본 기록으로 대조하세요.
- 후순위 권리 소멸 확인. 리드코프 근저당권과 5건의 가압류는 말소기준권리 이후 설정됐습니다. 매각물건명세서에서 별도 인수조건이 있는지 최종 확인하세요.
- 유찰 시나리오 준비. 1회 유찰 시 178,400,000원, 2회 유찰 시 142,720,000원으로 조정되는 시나리오를 비교하세요. 다만 단지 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 유찰을 기정사실화해서는 안 됩니다.
- 관리비·내부 상태 점검. 공용부분 관리비 체납 여부와 세대 내부 수리 필요성, 누수·설비 상태 등을 관리사무소와 현장 방문을 통해 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 대조하고, 매각기일 변경 여부도 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보류”
부산 금곡동 유림아파트 205동 707호는 등기상 권리 구조가 비교적 단순한 경매물건입니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 리드코프 근저당권과 다수의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수금액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 점유 및 임차인 확인까지 마쳐야 권리 위험을 최종 판단할 수 있습니다.
가격은 별개입니다. 신건 최저가 223,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 209,250,000원의 106.6%이고, 최신 거래가 195,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -6.4%로 하락하고 있습니다. 전체 평균만 보고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 되는 이유입니다.
따라서 이 물건은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만 신건 가격은 매력적이지 않은 유형입니다. 유찰로 가격이 조정된다면 다시 검토할 여지가 있으나, 현재는 점유관계 확인과 최근 시세에 맞춘 보수적인 입찰가 판단이 먼저입니다. 결론은 권리 조건부 합격, 신건 가격 보류입니다.
