울산지방법원 2025타경13104. 울산 중구 반구동 현대글로리아맨션 5층 505호입니다. 전용면적은 약 65.89㎡, 1991년 준공된 112세대 규모의 아파트입니다. 소유자는 강재춘·정승미 공동명의이며, 등기상 현재 지분은 강재춘 10분의 2, 정승미 10분의 8입니다.
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 8월 26일 설정된 농협은행 근저당권 96,250,000원이 말소기준권리입니다. 이후 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 86,592,036원입니다.
경매로 매각되면 말소기준 근저당과 이에 기초한 경매개시결정등기는 소멸하는 구조입니다. 기존 국민건강보험공단 압류도 이미 말소됐습니다. 따라서 권리상 예상 인수액은 0원이지만, 감정평가서에서 임대관계를 미상으로 기재하고 있어 실제 점유자 및 임대차 존재 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13104 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 565-1 현대글로리아맨션 5층 505호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 반구로 58 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.8875㎡ · 철근콘크리트조 14층 건물 중 5층 |
| 단지 규모 / 준공 | 112세대 · 1991.09.03 |
| 소유자 | 강재춘(지분 10분의 2), 정승미(지분 10분의 8) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 86,592,036원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.26 농협은행 근저당권 · 채권최고액 96,250,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.03.24 한국주택금융공사로 이전등기 |
| 임차인 신고 | 0명 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 예상 인수금액 | 0원 (등기상 권리 및 배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 승계와 공동소유 관계가 핵심
말소기준은 2022.08.26 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 96,250,000원이며, 채무자는 강성구입니다. 이 근저당권은 2023년 2월 10일 확정채권양도를 원인으로 2025년 3월 24일 한국주택금융공사에 이전등기됐습니다. 근저당권이 이전됐다고 해서 별개의 신규 근저당권이 추가된 것은 아닙니다. 배당에서도 동일한 담보채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
2022년 소유권이전 당시 강성구와 정승미가 각각 절반씩 소유했고, 2024년 11월 26일 상속을 원인으로 강성구 지분 전부가 강재춘과 정승미에게 이전됐습니다. 해당 상속등기는 2026년 1월 21일 접수됐습니다. 현재 지분은 강재춘 10분의 2, 정승미 10분의 8입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
현대글로리아맨션의 최근 거래를 비교하면 신건 감정가의 가격 부담이 드러납니다. 전체 실거래 12건 평균은 141,916,666원이지만, 과거 고가 거래가 포함되기 때문에 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 136,285,714원(7건)을 우선 적용하는 것이 합리적입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 65.89㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2026.03 | 65.89㎡ | 2 | 116,000,000원 |
| 2026.02 | 65.89㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2026.02 | 65.89㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2026.02 | 71.80㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2026.01 | 65.89㎡ | 9 | 146,000,000원 |
| 2025.06 | 65.89㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 7건 | 136,285,714원 |
최근 12개월 평균에는 전용 71.80㎡ 거래도 포함되어 있습니다. 대상 호실과 동일한 65.89㎡ 거래의 층별 가격 차이도 함께 확인해야 합니다.
최신 거래는 2026년 4월의 147,000,000원입니다. 대상 물건의 최저가는 이 거래보다 약간 낮지만, 2026년 3월에는 116,000,000원, 2026년 2월에는 119,000,000원의 거래도 존재합니다. 층·향·내부 상태에 따른 차이를 감안하더라도 거래가격 편차가 커, 최신 거래 한 건만으로 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,844,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 설정 / 한국주택금융공사 이전 | 96,250,000원 | 96,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 46,906,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당액은 등기상 채권최고액 96,250,000원을 적용한 가정입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 조세 및 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 86,592,036원이고, 근저당권은 한국주택금융공사로 이전되어 있으므로 실제 배당 수령자와 금액 확인이 필요합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 낙찰 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
현재는 감정가 그대로 진행되는 신건입니다. 아래는 최저매각가가 조정되는 경우를 가정한 시나리오이며, 실제 유찰 여부나 향후 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
| 구분 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 146,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 116,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 93,440,000원 | 4,891,920원 | 0원 |
2회 유찰 시나리오에서는 근저당 채권에 4,891,920원의 미배당이 발생합니다. 하지만 이는 매각으로 소멸하는 근저당권의 미회수액이므로 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아닙니다. 따라서 확인된 권리 구조와 시뮬레이션에 따르면 회차가 바뀌어도 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 실제 점유관계에서 별도의 선순위 임차권이 확인되면 판단이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 반구동 소재 울산가온고등학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고, 일반적인 대중교통 편의는 보통 수준입니다. 단지 내 도로 상태도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감입니다. 위생·급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지기, 승강기 및 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평탄지의 아파트부지입니다. 토지면적은 1,957.0㎡이며, 용도지역은 준주거지역입니다. 개별공시지가는 1,770,000원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·준주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 해당하고, 울산중앙여자고등학교 및 내황초등학교 관련 상대보호구역 규제가 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1991년 준공된 112세대 아파트로 대규모 신축 단지와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다. 실거래는 존재하지만 최근 가격 추세가 -9.0%인 만큼 향후 매각가격과 소요기간을 보수적으로 추정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 응찰 상한 설정. 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 136,285,714원의 107.1%입니다. 전체 거래 평균이 아니라 최근 실거래와 가격 하락 추세를 중심으로 입찰가를 검토해야 합니다.
- 최신 거래와 층별 거래 비교. 2026년 4월 3층 거래는 147,000,000원이지만 2026년 3월 2층 거래는 116,000,000원입니다. 대상은 5층이므로 층·향·수리 상태 등을 확인해 비교 거래의 적정성을 검토해야 합니다.
- 점유자와 임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 전입 여부, 확정일자, 보증금, 점유 개시 시기 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 농협은행의 2022년 근저당권이 2025년 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 중복 담보채권이 아니라 동일 권리의 이전이므로 등기원인 및 배당채권자 관계를 확인해야 합니다.
- 공유지분과 상속등기 확인. 현재 등기상 강재춘 10분의 2, 정승미 10분의 8입니다. 상속에 따른 소유권 변동과 경매 대상 전체 지분의 관계를 매각물건명세서 및 등기부로 대조해야 합니다.
- 미납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 미납 관리비와 장기 체납 여부를 확인하고 예상 취득비용에 반영해야 합니다.
- 건물 노후도 점검. 1991년 준공 건물인 만큼 배관·누수·난방·승강기·외벽 등 유지관리 상태와 내부 수선비 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 별도 관리. 현재 최저가는 146,000,000원이고, 1회 유찰 시 116,800,000원, 2회 유찰 시 93,440,000원의 가정 시나리오가 있습니다. 다만 실제 매각 진행과 가격 변동은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순해도, 가격은 아직 아니다”
울산 현대글로리아맨션 505호는 2022년 근저당권을 기준으로 매각 소멸 관계가 비교적 명확한 물건입니다. 기존 압류는 이미 말소됐고, 근저당권 이전과 경매개시결정 역시 매수인이 별도로 떠안을 권리로 표시되어 있지 않습니다. 현재 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 관점의 핵심은 가격입니다. 신건 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 136,285,714원의 107.1%이며, 가격 추세는 -9.0%로 하락했습니다. 최신 거래 147,000,000원과 비교하면 근접한 수준이지만 다른 최근 거래들의 낮은 가격까지 고려하면 신건이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
여기에 1991년 준공, 112세대 규모라는 특성과 임대관계 미상에 따른 점유 확인 과제가 남습니다. 실거래 가격의 편차도 크므로 낙찰 이후 재매각 가능성을 낙관적으로 가정해서는 안 됩니다.
결론은 권리 구조 양호·가격 메리트 부족·점유 확인 필요입니다. 현재 신건 가격은 보수적으로 평가하고, 향후 최저가 조정이 실제로 발생할 경우 최근 시세와 물건 상태를 다시 비교해 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 단순히 감정가보다 낮게 낙찰받는 것보다 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격 이하로 취득할 수 있는지가 중요합니다.
