울산지방법원 2026타경177. 경남 양산시 덕계동 '동양산우성스마트시티뷰' 102동 31층 3104호, 전용 84.4578㎡ 아파트입니다. 2019년 준공된 604세대 단지의 고층 물건으로, 현 소유자 변초원 씨가 2024년 2월 360,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 288,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 부산신용보증재단의 57,000,000원 가압류가 붙었습니다.
이번 임의경매는 국민은행이 신청했고 청구금액은 287,472,569원입니다. 말소기준권리는 2024년 2월 21일 설정된 국민은행 근저당권이며, 뒤따르는 가압류와 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리의 인수 부담보다는 낙찰가격과 실제 점유관계가 핵심 점검 대상입니다.
가격을 살펴보면 최근 12개월 유사 면적 거래 평균은 358,583,333원이고, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 380,000,000원입니다. 거래별 가격 차이가 있어 신건 최저가 360,000,000원을 무조건 비싸다고 단정할 수는 없지만, 최근 평균보다 높은 가격에 응찰하는 것은 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 1580 동양산우성스마트시티뷰 제102동 제31층 제3104호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 덕계회야길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.4578㎡ · 102동 31층 |
| 단지규모 / 준공 | 604세대 · 2019.10.22 |
| 소유자 | 변초원 (2024.02.21 소유권이전, 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 36,000,000원 (최저매각가의 10% 적용 시) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 287,472,569원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.21 을구 3번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 288,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차인 / 인수 | 임차인 신고 0명 · 등기상 매수인 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
권리분석의 출발점은 2024년 2월 21일 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 부산신용보증재단 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸합니다. 과거 김준홍 씨 명의 당시 설정됐던 국민은행 근저당권 305,800,000원과 변초원 씨 명의 근저당권 150,000,000원은 모두 2024년 2월 21일 해지로 이미 말소됐습니다. 과거 근저당권까지 합산해 매수인 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
한 가지 눈여겨볼 이력은 부산신용보증재단이 신청했던 2025타경12192 강제경매입니다. 해당 사건은 2025년 7월 21일 개시결정이 있었으나, 2026년 3월 30일자로 취소됐으며 관련 등기 역시 2026년 4월 10일 말소됐습니다. 현재 분석 대상인 2026타경177 국민은행 임의경매와 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 100.4%, 신건 가격 메리트는 제한적
동양산우성스마트시티뷰의 최근 거래 12건을 살펴보면 2025년 10월부터 2026년 9월까지 거래금액이 330,000,000원~385,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 358,583,333원입니다. 대상 물건 전용면적은 84.4578㎡이며, 표본에는 84.46㎡·84.82㎡뿐 아니라 82.28㎡·92.68㎡ 거래도 포함되어 있어 면적별 차이를 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.82㎡ | 27 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.46㎡ | 29 | 343,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 15 | 385,000,000원 |
| 2026.02 | 84.46㎡ | 26 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 34 | 372,000,000원 |
| 2026.01 | 84.46㎡ | 24 | 345,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 29 | 370,000,000원 |
| 2025.12 | 82.28㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2025.12 | 92.68㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 92.68㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2025.11 | 84.46㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2025.10 | 84.82㎡ | 31 | 373,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 358,583,333원 |
신건 최저가 360,000,000원은 최근 12개월 평균보다 1,416,667원 높으며, 평균 대비 100.4%입니다. 최근 시세보다 싸다는 평가를 붙일 수 없는 가격입니다. 반면 최신 거래인 2026년 9월 84.82㎡, 27층의 380,000,000원보다는 20,000,000원 낮습니다. 따라서 평균 기준으로는 가격 매력이 부족하되, 최신 거래만 놓고 보면 상대적으로 낮은 양면적인 상황입니다.
이 단지의 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계됩니다. 이를 근거로 여러 차례 유찰될 것이라고 예상해서는 안 됩니다. 신건에서 바로 낙찰될 가능성을 배제하지 않으면서도, 응찰 상한은 최근 거래와 취득 부대비용을 함께 고려해 신중하게 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,840,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 288,200,000원 | 288,200,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 부산신용보증재단 | 57,000,000원 | 57,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 8,960,000원 |
신건 최저가 360,000,000원을 매각가로 가정한 추정 배당입니다. 국민은행 배당은 실제 확정 채권잔액이 아닌 등기상 채권최고액 288,200,000원을 기준으로 계산했습니다. 집행비용 역시 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당과 실질취득 비교
현재는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 낮아짐에 따라 채권자에게 배당할 금액이 줄어들지만, 부족 배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 이 사건은 시나리오 전 구간에서 등기상 매수인 인수가 0원으로 산정됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 360,000,000원 | 345,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 62,032,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 118,825,600원 | 0원 |
신건에서는 추정 채권액 345,200,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 8,960,000원이 잔여금으로 돌아갑니다. 1회 유찰 가정에서는 채권자 미배당액이 62,032,000원, 2회 유찰 가정에서는 118,825,600원으로 증가합니다. 그러나 말소되는 담보권·가압류 채권의 부족액은 원칙적으로 매수인이 별도 승계하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (단지·토지 정보 기준)
- 단지 규모. 동양산우성스마트시티뷰는 총 604세대이며 2019.10.22 준공된 아파트입니다. 대상 물건은 102동 31층으로 층수에 따른 선호도와 조망 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 주변 토지이용. 소재지는 경상남도 양산시 덕계동 1580 일대이며 토지이용상황은 아파트입니다. 지목은 대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로각지로 파악됩니다.
- 용도지역. 준주거지역·제3종일반주거지역 등과 관련된 토지이용계획이 확인되며, 제2종일반주거지역 저촉 및 지구단위계획구역 포함 사항도 있습니다. 구체적인 규제 적용 범위는 필지별 토지이용계획 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 740,600원/㎡, 토지면적은 16,367.4㎡로 확인됩니다. 이는 단지 관련 토지정보이며 해당 호실의 개별 토지가격을 의미하지는 않습니다.
- 거래 유동성. 최근 12개월 유사 면적 거래가 12건 확인됩니다. 거래가가 330,000,000원에서 385,000,000원까지 분포하므로 매도 시 가격 설정과 개별 호실의 상품성이 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 고층 가격 차이. 84.82㎡ 31층 거래가 373,000,000원인 반면 84.46㎡ 29층 거래는 343,000,000원입니다. 면적·향·조망·수리상태 차이를 반영하지 않은 일률적인 고층 프리미엄 적용은 피해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2024.02.21 을구 3번 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 부산신용보증재단 가압류 및 경매개시결정등기 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 취소된 강제경매 구분. 부산신용보증재단의 2025타경12192는 2026.03.30 취소됐습니다. 현재 유효한 2026타경177 임의경매의 매각조건과 혼동하지 마세요.
- 실제 점유관계. 임차인 신고가 없더라도 소유자 거주 여부와 제3자 점유 여부를 확인해야 합니다. 전입세대, 임대차계약, 보증금 및 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 거래 평균은 358,583,333원이며 신건 최저가는 이보다 높은 360,000,000원입니다. 최신 거래 한 건만으로 가격 우위를 단정하지 말고 유사 면적·층 거래를 함께 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 31층이라는 조건 외에 향·조망·누수·결로·설비 상태·수리 필요성 등을 확인해 취득 후 지출 가능성을 반영하세요.
- 관리비 체납. 장기 미납 관리비 중 공용부분에 관한 승계 가능성이 있으므로 관리사무소를 통해 체납 현황과 부담 범위를 확인하세요.
- 입찰자금. 신건 최저가의 10%를 적용한 입찰보증금은 36,000,000원입니다. 실제 보증금 조건과 잔금 납부기한은 매각공고로 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 예정 매각기일은 2026.11.05입니다. 입찰 전 기일변경·취하·정지·매각조건 변경 여부를 반드시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·최신 실거래 신고 내용을 대조해 최종 판단하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
양산 동양산우성스마트시티뷰 3104호는 권리분석상 비교적 단순한 사건입니다. 말소기준은 국민은행 근저당권이고, 이후 부산신용보증재단 가압류와 경매개시결정등기는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없으며 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 깨끗한 권리구조가 곧 저렴한 매수가격을 의미하지는 않습니다. 신건 최저가 360,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 358,583,333원의 100.4%입니다. 최신 거래 380,000,000원과 비교하면 낮지만, 거래별 면적과 층수 차이가 있어 그 차액을 그대로 투자수익으로 볼 수는 없습니다.
과거 단지의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 나타나며, 향후 유찰을 전제한 전략에도 불확실성이 있습니다. 현재 신건 가격에는 뚜렷한 시세 할인폭이 없으므로, 권리의 안정성과 실제 취득가격을 구분해 판단하는 것이 중요합니다. 현장조사로 점유·내부 상태를 확인하고 최근 유사 호실 거래를 기준으로 응찰 상한을 결정하는 것이 합리적입니다.
결론은 ‘권리상 양호, 가격 매력은 제한적’입니다. 매수인 인수 위험이 낮다는 장점은 분명하지만, 신건에서 시세 대비 충분한 안전마진을 확보하기 어렵다는 점을 최종 입찰 판단에 반영해야 합니다.