울산지방법원 2026타경224. 울산광역시 북구 산하동 울산블루마시티 서희스타힐스블루원아파트 101동 1503호, 전용 84.5645㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 김영례로, 2019년 8월 1일 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 9월 26일 박용규 명의의 근저당권 60,000,000원이 설정됐으며, 이것이 현재 등기상 말소기준권리입니다.
그런데 근저당권보다 먼저 주택에 전입한 임차인이 있습니다. 문병찬은 2022년 9월 7일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 8월 8일입니다. 이후 2024년 9월 13일 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 단순히 등기부의 후순위 가압류가 말소된다는 이유만으로 안전한 물건이라고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가격에 따라 임차보증금 인수액이 달라지는 구조를 먼저 이해해야 합니다. 동시에 현재 감정가가 최근 실거래 평균을 웃돌고 있으므로, 권리와 가격을 함께 분석해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 969-1 울산블루마시티 서희스타힐스블루원아파트 101동 15층 1503호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 산하중앙3로 142 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.5645㎡ · 지상 33층 중 15층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2016.04.15 |
| 이용상태 | 주거용(아파트) |
| 소유자 | 김영례 (2019.08.01 취득 · 거래가 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박용규 / 96,849,315원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.26 박용규 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 임차보증금 | 문병찬 · 250,000,000원 (선순위 대항력) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 존재
말소기준권리는 2022년 9월 26일 설정된 박용규 근저당권입니다. 이후 발생한 케이비캐피탈, 우리금융캐피탈, 김행화, 한화생명보험 등의 가압류와 국민건강보험공단·전주시·울산광역시 북구의 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 을구 8번 문병찬의 주택임차권등기는 다릅니다. 등기 자체는 말소기준권리 이후인 2024년 9월 13일 이루어졌지만, 전입·점유는 근저당권보다 앞선 2022년 9월 7일에 시작됐습니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인이므로, 배당으로 보증금 전액이 해결되는지가 실질적인 인수 위험을 결정합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.5억
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
문병찬 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.09.07 확정 2022.08.08 임차권등기 2024.09.13 |
250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 잔액 인수 가능 |
문병찬은 임대차계약일 2022년 8월 7일, 확정일자 2022년 8월 8일, 전입·점유개시일 2022년 9월 7일로 확인됩니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2022년 9월 26일보다 전입·점유가 앞서므로 선순위 대항력 임차인입니다. 배당요구도 이루어진 상태이며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.5억은 최근 실거래보다 비싸다
울산블루마시티서희스타힐스블루원아파트는 890세대, 2016년 4월 15일 사용승인된 단지입니다. 전용 84.56~84.89㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 314,583,333원입니다. 비교 대상 거래는 2026년 6월부터 9월까지 이루어졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.89㎡ | 16 | 326,000,000원 |
| 2026.09 | 84.89㎡ | 29 | 325,000,000원 |
| 2026.09 | 84.89㎡ | 27 | 310,000,000원 |
| 2026.09 | 84.56㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2026.09 | 84.89㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 27 | 355,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 2 | 287,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 26 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.56㎡ | 24 | 319,000,000원 |
| 2026.06 | 84.56㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 314,583,333원 |
최근 거래가격은 278,000,000원~355,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 314,583,333원이고, 최신 거래가격은 326,000,000원입니다. 현재 최저매각가 350,000,000원은 최근 평균보다 35,416,667원 높으며, 최신 거래가격보다도 높습니다.
특히 최저가가 최근 실거래 평균의 111.3%라는 점이 중요합니다. 현재 신건 가격은 최근 평균보다 약 11.3% 높은 수준이므로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 개별 거래의 층·향·상태에 따른 가격 차이는 존재하지만, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,700,000원 |
| 1. 선순위 임차인 · 문병찬 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박용규 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 | 11,019,055원 | 11,019,055원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 35,757,668원 | 23,280,945원 |
| 5. 가압류 · 김행화 | 85,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한화생명보험 | 14,775,484원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저매각가 350,000,000원을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 5,700,000원을 먼저 차감하고 선순위 임차인에게 250,000,000원이 배당됩니다. 채권자 배당합계는 94,300,000원이며, 채권자 미배당액은 112,252,207원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다
이 사건은 유찰 시 최저매각가가 낮아지더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환될 수 있습니다. 따라서 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액 = 실질취득금액으로 비교해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 350,000,000원 | 0원 | 350,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 280,000,000원 | 0원 | 280,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 224,000,000원 | 29,936,000원 | 253,936,000원 |
각 회차 최저매각가로 낙찰된다는 가정과 제시된 예상배당 시나리오를 적용했습니다. 실질취득금액은 낙찰가와 임차보증금 인수액의 합계이며 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 실제 배당 및 우선채권에 따라 인수금액이 달라질 수 있습니다.
1회 유찰 시에는 제시된 예상배당 기준으로 임차인의 보증금이 전액 변제되어 실질취득금액이 280,000,000원으로 계산됩니다. 이는 최근 평균 314,583,333원보다 낮지만, 선순위 임차인의 전액 배당이 실제로 가능한지 확인해야 합니다. 2회 유찰 시에는 보증금 미배당액을 인수하므로 낙찰가 하락분 전체를 가격 혜택으로 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동 강동고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 공원, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2016년 4월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 지상 33층 건물 중 15층에 위치하며 승강기·난방·급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 890세대 규모이며, 전용 84㎡대 실거래 비교사례가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 278,000,000원부터 355,000,000원까지 분포해 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 강동산하지구 지구단위계획구역 및 도시개발구역에 해당합니다. 중점경관관리구역 등 관련 토지이용계획도 확인됩니다.
- 도로. 단지 주변은 약 20m 및 약 35m 폭의 도로와 접하며, 차량 접근이 가능한 도로 여건을 갖추고 있습니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 문병찬의 보증금 250,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 배당순위 확인. 국민건강보험공단·전주시·울산광역시 북구 압류와 관련된 교부청구, 조세·공과금의 법정기일 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 점유. 선순위 대항력 임차인의 임차권등기가 존재합니다. 실제 점유 및 인도 가능 여부를 확인하고, 보증금 정산과 명도 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 350,000,000원은 최근 평균 314,583,333원의 111.3%입니다. 시세보다 높은 가격에 응찰하지 않도록 입찰가 상한을 보수적으로 설정해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득 계산. 1회 유찰 시 280,000,000원, 2회 유찰 시 실질취득 253,936,000원이라는 예상 시나리오를 기준으로 인수액을 반드시 재계산해야 합니다.
- 신청채권자 청구액. 박용규의 청구액은 96,849,315원이나, 현재 예상배당표상 근저당 배당은 채권최고액 기준 60,000,000원입니다. 신청채권자의 청구 전액이 충족되는 구조는 아닙니다.
- 관리비 및 추가비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 비용, 명도 비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계서류 및 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 실질취득금액이 중요하다”
울산지방법원 2026타경224는 단순한 후순위 근저당·가압류 소멸형 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 문병찬의 선순위 대항력 임차권이 존재하며, 보증금 250,000,000원 중 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
신건에서는 예상배당상 보증금 전액이 변제돼 인수액이 0원입니다. 하지만 신건 최저가 350,000,000원은 최근 실거래 평균의 111.3%로 오히려 시세보다 높습니다. 선순위 임차권을 감수하면서까지 현재 가격에 응찰할 매력은 낮습니다.
유찰 이후에는 가격이 내려가지만, 2회 유찰 시 224,000,000원 낙찰에 29,936,000원의 보증금 인수가 더해져 실질취득은 253,936,000원으로 계산됩니다. 이때는 최근 실거래 평균보다 낮은 가격대가 형성되지만, 실질 인수액과 추가 우선채권을 확정해야 비로소 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.
결론은 “신건 가격은 보류, 선순위 임차권은 반드시 확인”입니다. 이 사건의 승부처는 최저매각가 자체가 아니라 임차보증금 배당 이후의 실질취득금액입니다.
