울산지방법원 2026타경228. 경남 양산시 평산동 새진흥아파트 304동 302호, 전용 70.99㎡의 아파트입니다. 1993년 준공된 420세대 단지로, 이번 물건은 지상 12층 건물 중 3층에 위치합니다. 현재 소유자 황연지가 2012년 4월 30일 거래가 69,500,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행 명의 채권최고액 61,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 카드사 채권자들의 가압류가 이어지다가 우리은행이 임의경매를 신청한 사건입니다.

등기만 살펴보면 말소기준권리가 분명하고 그 이후 설정된 가압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부상 권리가 정리된다는 사실과 실제 점유·임대차 위험이 없다는 것은 별개입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유자 확인이 필요합니다.

가격 문제는 더욱 뚜렷합니다. 현재 최저가 68,000,000원은 최근 실거래 평균 50,000,000원보다 18,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균 54,400,000원을 기준으로 보더라도 125.0%이지만, 과거 거래보다 최근 거래가 낮아진 상황에서는 최신 시세 50,000,000원을 판단 기준으로 삼는 것이 더 합리적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2012년 4월 30일 접수된 을구 10번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 61,200,000원이며, 채무자는 황연지입니다.

2012년 이후 설정된 삼성카드 가압류 7,765,055원, 현대카드 가압류 18,227,208원, KB국민카드 가압류 11,601,664원과 우리은행의 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 한국주택은행·국민은행·교보생명보험·신정새마을금고·삼성화재해상보험 명의로 설정됐던 근저당권들도 이미 말소된 이력이 있습니다. 특히 2008년 개시된 종전 경매는 2009년 매각으로 정리되었으며, 현재 진행되는 2026타경228과는 별개의 과거 사건입니다.

② 시세 비교 — 최신 거래보다 36% 비싼 신건

새진흥8 단지 전용 70.99㎡의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026년 5월 3건으로, 모두 50,000,000원에 거래된 것으로 집계됩니다. 과거 2022년 거래와 함께 비교하면 가격 변화가 뚜렷합니다.

전체 5건 평균은 54,400,000원이지만, 여기에는 2022년 거래가 57,000,000원과 65,000,000원이 포함됩니다. 이 과거 거래들이 전체 평균을 끌어올리고 있으므로, 지금의 가격 경쟁력을 평가할 때는 최근 12개월 평균인 50,000,000원을 우선해야 합니다.

현재 감정가이자 최저매각가인 68,000,000원은 최근 실거래 평균의 136.0%입니다. 등기상 예상 인수액 0원을 전제로 하면 실질취득액 역시 68,000,000원으로, 최근 시세보다 18,000,000원 높습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등을 더하면 실제 취득 부담은 더 커질 수 있습니다.

비교 거래가 주로 1층이고 대상 물건은 3층이라는 층별 차이는 있습니다. 그러나 그것만으로 68,000,000원의 적정성을 인정할 수는 없습니다. 동일 면적의 2022년 4층 거래가 65,000,000원이라는 점도 참고할 필요가 있습니다. 실제 적정가는 내부 상태, 수리 여부, 향, 점유 조건 등을 추가로 확인해야 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)

최저가 68,000,000원에 낙찰되는 경우 집행비용을 1,624,000원으로 추정하고, 우리은행 근저당권에 61,200,000원, 삼성카드에 5,176,000원을 배당하는 계산입니다. 현대카드·KB국민카드에는 배당이 없고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

채권자들의 총 채권액은 98,793,927원, 예상배당은 66,376,000원, 미배당액은 32,417,927원입니다. 다만 이 표는 우리은행의 채권최고액 61,200,000원을 기준으로 배당을 추정한 것입니다. 실제 경매 신청 청구액은 39,909,609원이므로, 확정 채권액과 배당요구 내역에 따라 우리은행 및 후순위 채권자의 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 법원의 배당절차에서 확정됩니다. 표시된 채권 미배당액은 매수인의 인수채무와 다릅니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 점유 확인이 먼저

현재 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저가가 모두 68,000,000원입니다. 후속 회차를 가정한 가격 및 예상배당은 다음과 같습니다.

1회 유찰을 가정한 54,400,000원은 전체 5건 실거래 평균과 같은 금액입니다. 그러나 최근 12개월 평균 및 최신 거래인 50,000,000원보다는 여전히 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 최근 시세보다 저렴해진다고 판단해서는 안 됩니다.

2회 유찰을 가정한 43,520,000원은 비로소 최근 평균 50,000,000원 아래로 내려오는 가격입니다. 다만 이는 유찰이 실제 발생했을 때의 가상 가격일 뿐이고, 그 시점의 시장가격이 현재와 동일할 것이라는 보장도 없습니다. 특히 실제 점유·임대차 관계에 따른 인수 위험을 해소한 다음 가격 차이를 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 평산동 양산초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정과 주변 가로망 상태는 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 1993년 1월 21일 준공된 420세대 단지입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창호입니다. 난방·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역으로 부정형의 공동주택 부지입니다. 공시지가는 457,700원/㎡이며, 소로 한 면에 접하고 있습니다.
• 규제. 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 가축사육제한구역에 해당하고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 토지이용계획에 전원개발사업구역 관련 기재도 있어 해당 지번의 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 감정요항표상 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 실내 노후화와 수리 필요 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 전용면적의 최근 거래 3건이 모두 50,000,000원으로 집계됩니다. 2022년 거래가격보다 낮은 수준으로 최근 거래 추세는 -18.0%입니다. 매도 시 원하는 가격을 회수할 수 있는지 신중하게 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 가격에 응찰할 이유부터 검토. 최근 실거래 평균 50,000,000원에 비해 최저가가 68,000,000원입니다. 최근 시세 대비 136.0%인 신건 가격을 정당화할 근거가 있는지 먼저 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -18.0%입니다. 과거 2022년 거래가와 전체 평균 54,400,000원에만 의존하지 말고, 최신 거래 50,000,000원을 중심으로 가격을 판단해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대, 실제 점유자를 확인하고 대항력 가능성 및 인도·명도 비용을 점검해야 합니다.
• 말소기준권리 검증. 2012.04.30 우리은행 근저당권을 기준으로 삼성카드, 현대카드, KB국민카드 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
• 채권최고액과 실제 채권액 구분. 우리은행 근저당권의 채권최고액은 61,200,000원, 경매 신청 청구액은 39,909,609원입니다. 예상배당을 실제 확정 배당액으로 받아들이지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 가격 54,400,000원도 최근 실거래 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가정 가격 43,520,000원은 최근 평균보다 낮지만, 실제 유찰 여부와 당시의 시장가격을 함께 확인해야 합니다.
• 노후 아파트 현장 확인. 외벽·창호·난방·급배수 상태, 누수, 내부 수리 필요 여부와 예상 보수비를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·인도비용. 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성, 세금 및 기타 매각조건에 따른 부담, 실제 점유자의 인도 문제를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.10.23 발급 등기사항전부증명서와 감정요항, 법원의 최신 매각물건명세서 및 현황조사서를 대조해야 합니다. 최종 입찰조건과 매각기일 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”

양산 새진흥아파트 304동 302호는 등기상 말소기준권리가 명확한 아파트 경매입니다. 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 카드사 가압류가 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 이러한 점은 긍정적입니다.

하지만 경매 투자의 수익성은 권리 소멸 여부만으로 결정되지 않습니다. 실질취득액 68,000,000원은 최근 실거래 평균 50,000,000원의 136.0%이며, 시장은 최근 거래 기준 -18.0%의 하락 추세를 보이고 있습니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균이 아니라 최근 거래를 우선하면 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

더욱이 임대관계가 미상이라는 점 때문에, 확인된 인수액 0원을 최종적인 취득비용으로 확정하기도 어렵습니다. 임대차·점유 확인이 선행되어야 하고, 가격 메리트는 그다음 문제입니다. 평균 유찰 1.2회라는 단지의 경매 이력도 고려하되, 유찰 자체가 투자가치를 보장하지는 않습니다.

종합 판단은 D등급. 현재 신건 가격은 최근 시세보다 명백히 높고, 거래 추세는 하락하고 있습니다. 등기상 소멸관계가 비교적 단순하다는 장점만으로 이 가격을 정당화하기는 어렵습니다. 권리 구조는 확인 가능, 점유는 추가 검증, 신건 가격은 보류가 이 물건에 대한 결론입니다.