울산지방법원 2026타경298. 울산 남구 옥동의 옥동서광아파트 101동 205호입니다. 전용 84.98㎡의 아파트로, 감정가는 732,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 소유자는 이남이이고, 2011년 12월 2일 거래가 290,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 기존 경남은행 근저당은 말소됐으며, 2023년 중울산새마을금고의 채권최고액 480,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 2025년에는 정상석 명의의 채권최고액 72,000,000원 근저당이 추가됐고, 2026년 5월 정상석의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기상으로는 매각 후 소멸할 담보권의 순서가 비교적 명확합니다. 하지만 권리분석은 등기부만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 송성오라는 주거 점유자가 확인되지만, 전입신고일과 보증금이 밝혀지지 않은 상태이기 때문입니다. 이 점유자가 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이라면 낙찰자가 부담할 금액이 발생할 수 있습니다. 따라서 시세 대비 98.2%라는 가격만으로 매수 여부를 결정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별도

말소기준권리는 2023.10.18 접수된 을구 12번 중울산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원, 등기상 채무자는 진명찬입니다. 그 뒤 2025.08.21 설정된 정상석 근저당권(채권최고액 72,000,000원)과 2026.05.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

1999년 한국주택은행, 2005년 현대해상, 2008년 현대캐피탈, 2009년 삼성생명, 2011년 경남은행의 과거 근저당은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 이들을 말소기준 이전의 현재 존속하는 인수 권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 최대 확인 사항

매각물건명세서에는 송성오가 주거 점유자로 기재되어 있습니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 실제 임차인으로 신고된 인원은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인이 존재한다면 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 인수보증금이며, 배당이 전혀 이루어지지 않는 상황에서는 그 합계가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 낙찰가가 하락해도 그만큼 인수할 미배당 보증금이 늘 수 있으므로 유찰 가격만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 평균의 98.2%

옥동서광아파트는 413세대 규모로, 대상 물건과 같은 전용 84.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 745,458,333원입니다. 현재 최저매각가 732,000,000원은 이 평균의 98.2%로, 시세 아래에 위치하지만 할인 폭은 크지 않습니다. 특히 대상 호수는 2층으로, 비교 거래들의 층수 차이를 고려해야 합니다.

최신 거래는 2026년 10월 7층 788,000,000원입니다. 반면 2026년 2월에는 3층이 710,000,000원에 거래됐고, 4층 거래도 715,000,000원으로 확인됩니다. 최저가 732,000,000원은 최신 거래보다 낮지만 일부 저층 실거래보다 높은 수준입니다.

같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 이것만으로 이번 물건의 낙찰 여부나 적정 입찰가를 예측할 수는 없습니다. 현재는 신건이고, 점유 위험까지 고려하면 가격보다는 미상 임차인의 권리관계 확인이 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 732,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰되고 위 배당 가정이 그대로 유지되면, 근저당권 채권최고액 기준 합계 552,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 170,280,000원이 남는 계산입니다. 단, 이 계산에는 송성오의 보증금 및 배당 여부, 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 인수 위험과 구분

감정가를 기준으로 신건과 유찰 회차별 예상 매각가격을 비교하면 다음과 같습니다. 표의 미배당액은 등기상 근저당권 채권자의 미회수액이며, 그것만으로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 반면 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도로 검토해야 합니다.

회차별 금액은 집행비용 등이 반영된 각 회차의 추정값입니다. 실제 배당은 집행비용, 채권 신고액, 세금, 우선변제권 및 배당순위에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 옥동 소재 격동초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 건물로, 사용승인일은 1998.12.29입니다. 위생·급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 및 소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 15m, 북측 약 10m, 동측과 남측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형의 아파트 부지입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역에 해당하며 격동초등학교와 소정숲유치원 관련 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지 공시지가는 2,670,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 413세대 아파트이고 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 710,000,000원~788,000,000원으로, 층수와 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 송성오의 대항력 확인. 전입세대확인서, 주민등록 전입일, 실제 점유 개시일 및 말소기준권리 설정일인 2023.10.18과의 선후관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 송성오의 임대차계약 내용과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 낙찰자 인수 가능 금액을 따로 계산해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 입찰가에 미배당 인수보증금과 기타 취득·명도 비용을 더한 금액으로 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다. 인수액을 확인하기 전에는 입찰 상한을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
• 저층 거래 비교. 대상이 2층이므로 평균가격이나 최신 7층 거래뿐 아니라 3층·4층 등 상대적으로 낮은 층의 거래를 함께 검토해야 합니다.
• 경매개시 및 배당관계. 정상석의 청구액 53,134,163원과 등기상 채권최고액 72,000,000원을 구분하고, 중울산새마을금고를 포함한 실제 채권계산서 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 명도와 관리비. 점유자와의 인도 협의 가능 여부, 명도 절차 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 매각 전 서류 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 조금 낮다”보다 중요한 것

울산 옥동서광 205호는 말소기준권리가 명확하고, 그 이후 설정된 담보권이 매각으로 소멸한다는 점에서 등기상 권리 정리 구조는 비교적 단순합니다. 또한 신건 최저가 732,000,000원은 같은 면적 최근 실거래 평균 745,458,333원의 98.2%로, 시세보다 약간 낮습니다.

하지만 이 물건의 가장 중요한 위험은 등기상 근저당이 아니라 전입일과 보증금이 확인되지 않은 송성오의 점유입니다. 대항력이 있는 임차인으로 확인될 경우 매수인이 떠안는 금액이 발생할 수 있고, 실질취득비용은 최저매각가보다 커집니다. 게다가 대상이 2층인 점을 고려하면 현재 가격을 특별한 저가매수 기회로 평가하기 어렵습니다.

등기상 담보권은 정리되지만, 임차인 권리는 아직 검증되지 않았습니다. 송성오의 대항력과 보증금, 배당관계를 확인하기 전에는 현재의 인수액 0원 추정치를 확정값으로 사용해서는 안 됩니다. 결론은 가격 매력 보통, 점유 위험 확인 전 입찰 보류 — 종합 C등급입니다.