서울남부지방법원 2025타경4951. 서울 금천구 독산동 헤리움팰리스 제5층 제501호에 대한 강제경매입니다. 전용면적은 22.22㎡이며, 2021년 사용승인된 지상 7층 건물의 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 이영우이고 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 282,632,014원입니다.

권리분석의 출발점은 2023.10.06. 북광주세무서장이 설정한 국의 압류입니다. 다만 그보다 앞서 2021년부터 임대차관계를 유지한 박미정의 보증금 265,000,000원이 존재하므로 단순한 권리소멸형 물건은 아닙니다. 실제 위험을 줄이는 핵심 장치는 매각조건에 기재된 주택도시보증공사의 보증금 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인이 핵심

최초 설정된 시흥새마을금고 근저당권의 채권최고액은 4,800,000,000원이지만, 해당 근저당권은 2021.11.22. 이미 말소되었습니다. 따라서 현재의 말소기준권리는 이 근저당권이 아니라 2023.10.06. 국의 압류입니다.

그 뒤 2023.11.30. 박미정의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025.01.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 압류와 이후 임차권등기·경매개시결정의 말소관계만 확인하면 될 것처럼 보일 수 있지만, 박미정의 임대차 대항요건은 압류보다 먼저 갖추어졌다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 승계인

주택도시보증공사는 박미정의 주택임차권 승계인으로서 별도의 신규 임차인이 아닙니다. 동일 보증금 265,000,000원을 박미정과 주택도시보증공사에 각각 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 97.1%라는 숫자의 착시

헤리움팰리스에서 확인되는 동일 면적의 실거래는 2022.10. 거래 1건입니다. 거래가격은 280,000,000원이며 전용면적은 22.22㎡, 거래층은 7층입니다. 이번 경매물건은 5층으로 층수도 다릅니다.

최저가 272,000,000원은 확인된 거래가격 280,000,000원의 97.1%입니다. 표면적으로는 비교거래보다 낮지만, 이 거래는 2022년 10월의 단일 거래입니다. 2026년 경매가격의 경쟁력을 판단할 만한 최근 거래흐름이나 하락·상승 추세는 이 거래만으로 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

단순 배당추정에 따르면 신청채권자 청구액 282,632,014원 중 2,392,000원이 배당되고 미배당액은 280,240,014원입니다. 이 미배당 채권액을 매수인 인수액과 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 배당표는 당해세와 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 확약과 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 박미정 보증금의 실질 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수와 실질취득의 차이

이 물건에서 가장 중요한 계산은 매각가격이 하락할수록 박미정 보증금의 형식상 미배당액이 늘어날 수 있지만, 확약 조건이 이행되면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원이라는 점입니다.

'확약 제외 시 인수 추정'은 배당·인수 추정 기준 금액이며 실제 매수인이 그대로 부담한다는 뜻이 아닙니다. '확약 이행 시 실질 인수'는 박미정 보증금에만 해당합니다. 이세라의 미확인 임대차관계, 명도비용, 취득부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산3동 주민센터 북측에 위치합니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·다가구주택 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 일반 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2021.06.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비 등이 있는 것으로 조사되었으며, 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 독산동 962-13·962-14·962-15 일단의 토지로 준주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경보호구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 3,738,000원/㎡입니다.
• 도로. 서측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다. 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대 규모의 소규모 오피스텔로, 확인되는 동일 면적 매매거래는 2022.10. 단 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 5.3회와 집계 매각률 0.0%를 고려하면 매각·재매도 가능성과 적정 거래가격을 특히 신중하게 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증기관 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
• 박미정 임차권등기 말소. 임차권등기의 말소 절차와 시기, 보증기관의 승계·포기 범위 및 매수인에게 추가 청구가 남지 않는지를 확인해야 합니다.
• 이세라 점유관계 확인. 전입일은 2024.06.25.이며 보증금이 미상입니다. 임대차계약, 실제 점유 여부, 명도 주체와 필요한 절차를 확인해야 합니다. 이세라는 박미정에 관한 확약의 당사자가 아닙니다.
• 선행 민간임대주택등기. 2021.12.28. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 관련 의무가 경매 후 어떻게 처리되는지 관할 행정기관 및 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 세금·압류 확인. 국의 압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 실제 배당에서 당해세 등 조세채권이 미치는 영향과 소멸·말소 절차를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 2022년 실거래 280,000,000원 한 건만으로 2026년 적정가격을 판단해서는 안 됩니다. 인근 유사 오피스텔의 실제 거래와 임대수요를 추가 확인해야 합니다.
• 유찰과 입찰가격. 평균 유찰 5.3회라는 단지 통계가 있으나 본 사건이 반드시 같은 횟수만큼 유찰된다는 의미는 아닙니다. 가격 하락 시나리오와 확약 조건을 함께 검토해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 미납관리비, 현재 점유자의 인도 가능성 및 예상 비용을 사전에 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임차권 승계 관련 서류와 변경된 매각조건을 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 줄어도, 위험까지 사라지는 것은 아니다”

헤리움팰리스 501호의 핵심은 265,000,000원의 대항력 있는 임차보증금과 주택도시보증공사의 조건부 포기 확약입니다. 해당 확약이 유효하게 적용되고 임차권등기가 말소된다면 박미정 보증금에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 전체를 매수인이 무조건 떠안는 물건으로 해석하는 것도, 선순위 보증금이 있으니 무조건 위험하다고 단정하는 것도 정확하지 않습니다.

하지만 이세라의 별도 점유관계와 미확인 보증금 문제는 남아 있습니다. 더구나 272,000,000원의 신건 최저가를 비교할 수 있는 거래는 2022년의 280,000,000원 단 한 건이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.3회입니다. 가격 비율이 97.1%라는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 볼 근거는 부족합니다.

결론은 권리조건 확인 전 입찰 보류, 가격 메리트도 미확인입니다. 보증기관 확약의 효력과 이행 절차, 이세라의 점유관계, 민간임대주택등기 처리 및 현재 시장가격이 모두 확인되어야 실제 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 확약의 확실성과 출구가격의 신뢰성입니다.