울산지방법원 2026타경306. 경남 양산시 물금읍 범어리에 위치한 현대아파트 106동 6층 608호입니다. 현재 소유자는 김우태로, 2004년 10월 11일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이후 여러 금융기관의 근저당권 설정과 말소를 거쳐, 2016년 4월 1일 설정된 부산은행 근저당권 88,000,000원이 현재 말소기준권리로 남았습니다.

그 뒤 2016년 4월 8일 최용우의 근저당권 30,000,000원, 2025년 12월 29일 신한카드의 가압류 11,258,848원이 설정됐고, 2026년 5월 14일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 채권자에게 배당되지 않는 돈이 발생하더라도, 그것이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

다만 이 물건에서 주의할 대목은 임차관계입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자와 대항력 여부를 확인하기 전까지 인수 0원을 완전히 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

권리관계의 기준점은 2016년 4월 1일 을구 13번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 88,000,000원이며, 채무자는 소유자 김우태입니다. 이 근저당권이 매각으로 소멸하면서 뒤에 설정된 최용우 근저당권과 신한카드 가압류도 원칙적으로 함께 소멸합니다.

특히 현재의 인수액 0원은 확인된 등기상 권리와 임차인 신고 기준의 추정치입니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 별도로 확인된다면 실제 매수인 부담은 달라질 수 있습니다. 점유 관계가 밝혀지기 전까지는 권리상 완전 무위험 물건으로 판단하기 어렵습니다.

② 가격 검증 — 신건 1억, 시세 메리트는 아직 미확인

이 물건의 감정가는 100,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 등기상 추정 인수액을 0원으로 보면 현재 최저가에 낙찰됐을 때의 실질취득 추정액은 100,000,000원입니다. 취득 관련 부대비용과 명도비용 등은 별도입니다.

중요한 것은 이 금액을 실제 거래 시세와 비교하는 작업입니다. 현대1 단지는 599세대이고 준공일은 1996년 3월 20일입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격은 확인되지 않아, 최저가 1억 원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

가격 변화에 따른 배당 부족액을 확인하면 채권자들의 상황은 더 분명해집니다. 아래는 현재 신건과 향후 유찰 가정을 구분한 시나리오입니다. 회차별 매각가와 미배당 추정액을 비교한 것으로, 미래 매각기일이나 실제 낙찰가를 뜻하지는 않습니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 80%·64% 가격 가정입니다. 인수액은 현재 확인된 권리관계를 기준으로 하며, 새로운 선순위 점유권리가 확인되는 경우 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

신건 최저가 100,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,200,000원을 우선 공제하고, 채권자에게 총 97,800,000원이 배당됩니다. 부산은행 근저당에는 채권최고액 기준 88,000,000원, 최용우 근저당에는 9,800,000원이 배당되며, 신한카드 가압류에는 배당액이 없습니다.

이 과정에서 채권최고액 등을 기준으로 한 전체 채권 합계 129,258,848원 중 31,458,848원의 미배당이 발생합니다. 최용우 근저당의 미배당은 20,200,000원, 신한카드 가압류의 미배당은 11,258,848원입니다.

예상배당은 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 산출한 단순 추정입니다. 부산은행의 경매 청구금액은 65,021,346원으로 채권최고액 88,000,000원과 다릅니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 세금, 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 오봉초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 해당 아파트까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되며, 단지 내·외부 가로망 상태도 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 6층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감이고 위생·급배수·승강기·소화전·난방 설비가 설치돼 있습니다.
• 단지 특성. 현대1은 599세대로, 준공일은 1996.03.20입니다. 준공 경과연수를 고려한 내부 수리상태·설비 유지관리·거래 수요 검증이 필요합니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 중로1류·중로2류·소로2류 도로에 접하며, 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 사다리형의 완경사 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 831,000원/㎡입니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 599세대의 기존 아파트 단지이지만, 최근 동일 면적 실거래와 매각 실적을 확인하지 못해 매도 시 예상 가격이나 매도 소요기간을 단정하기 어렵습니다. 준공 시점과 세대수를 참고하되 실제 거래 검증이 우선입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 소유자 거주인지, 별도 임차인이 있는지 현황조사와 현장 확인을 통해 검증해야 합니다.
• 대항력·보증금 검토. 확인된 임차인 신고가 없더라도 전입세대, 점유 개시일, 임대차보증금 및 확정일자를 대조해야 합니다. 선순위 대항력 있는 임차인이 확인되면 미배당 보증금 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2016.04.01 을구 13번 부산은행 근저당권을 기준으로 을구 14번 최용우 근저당과 갑구 8번 신한카드 가압류의 소멸 관계를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 실거래 시세 확보. 감정가 100,000,000원만으로 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 현대아파트 동일·유사 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 먼저 확인하고 층·향·내부상태 차이를 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 80,000,000원, 2회 유찰 시 64,000,000원이라는 가격 가정이 있지만, 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 유찰 할인만을 매수 근거로 삼지 마세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유자가 확인되면 인도 협의 및 명도 절차를 검토해야 합니다. 관리비 체납과 공용부분 부담 가능성도 확인이 필요합니다.
• 배당액 과신 금지. 부산은행 채권최고액 88,000,000원과 경매 청구금액 65,021,346원은 서로 다른 금액입니다. 예상배당은 추정이므로 실제 채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 최신 원본을 확인하고, 권리 변동이나 매각조건 변경 여부를 입찰 전에 재점검해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정, 가격 검증은 보류”

울산지방법원 2026타경306은 등기상 권리 흐름이 비교적 분명합니다. 2016년 부산은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 최용우 근저당과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 신건 최저가 100,000,000원 기준 예상 미배당액이 31,458,848원 발생하지만, 이 금액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 감정평가상 임대관계가 미상이어서 선순위 임차인이 없는지 확인해야 합니다. 또한 최근 실거래 비교 근거가 부족하므로 100,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 준공일이 1996년인 기존 아파트라는 점까지 감안하면, 실제 점유와 건물상태·거래가격에 대한 추가 검증 없이 적극적으로 입찰할 근거는 부족합니다.

결론은 “등기상 후순위 권리는 소멸, 그러나 점유 및 가격 검증 전에는 입찰 보류”입니다. 이 물건의 핵심은 최저가 숫자가 아니라 확인되지 않은 점유관계와 실제 거래시장 대비 취득가격입니다.