* 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 적용·이행을 전제로 합니다. 실질취득 기준금액은 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 부대비용을 제외한 최저가 낙찰 가정액입니다.

서울남부지방법원 2025타경4975. 서울 강서구 화곡동 케렌시아 제2층 제201호를 대상으로 한 강제경매입니다. 2021년 사용승인을 받은 다세대주택으로, 소유자는 이영우 씨입니다. 등기부를 보면 2021년 설정됐던 시흥새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석에서 중요한 기준등기는 2023.10.06. 북광주세무서장의 압류입니다. 이후 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

주의할 점은 임차인의 권리가 말소기준등기보다 먼저 형성됐다는 사실입니다. 임차인 박진희 씨는 2021.12.03. 주민등록과 점유를 개시했고, 확정일자는 2021.11.11.입니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권이 확인되며, 단순히 임차권등기가 2023년에 이루어졌다는 이유만으로 매수인 인수위험을 배제해서는 안 됩니다.

그런데 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 바로 이 문구가 일반적인 대항력 인수형 경매와 이 물건을 구별합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심

등기부의 권리 흐름을 보면 2021년 시흥새마을금고 근저당권은 2021.12.03. 이미 말소됐습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 2,040,000,000원이고 공동담보가 기재돼 있지만, 이 금액을 현존하는 매수인 인수채무로 보아서는 안 됩니다.

현재 말소기준은 2023.10.06. 갑구 3번 압류입니다. 뒤이어 발생한 2023.12.12. 주택임차권등기와 2025.01.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 자체의 소멸과 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력에 따른 보증금 반환책임은 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 280,000,000원

여기서 구분해야 하는 것은 실제 임차인과 보증금 채권의 승계인입니다. 실제 임차인은 박진희 씨 1명이고, 주택도시보증공사는 매각조건에 기재된 주택임차권승계인입니다. 따라서 임차보증금 280,000,000원에 주택도시보증공사의 신청채권액 299,724,675원을 단순 합산해 별개의 임차보증금 채무처럼 계산하면 안 됩니다. 신청채권액은 배당표상 별도 청구금액으로 표시하되, 임차보증금을 중복 계산하지 않습니다.

* 일반 배당 계산상 미배당 보증금은 현재 회차 5,706,000원, 1회 유찰 시 60,724,800원, 2회 유찰 시 104,739,840원입니다. 위 금액에 대한 실질 인수 0원 판단은 명세서상 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 한정됩니다. 이 조건은 명시된 임차인·승계인의 권리에 관한 것이므로, 조건의 적용 범위 밖에 있는 별도 권리나 확인되지 않은 점유관계까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 저렴한지는 아직 판단할 수 없다

이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 279,000,000원입니다. 물건은 화곡동 케렌시아의 다세대주택이며, 건물은 2021.08.30. 사용승인됐습니다. 케렌시아는 12세대 규모의 소형 공동주택입니다.

하지만 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 확정할 근거가 없습니다. 특히 다세대주택은 같은 지역에 있더라도 전용면적, 층, 건물 상태, 내부 구조 등에 따라 거래가격 차이가 날 수 있습니다. 전체 지역의 과거 거래 평균이나 단순 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

현재 회차에서 명세서상 조건이 이행된다면 실질취득 기준금액은 최저가와 같은 279,000,000원입니다. 비교해야 하는 것은 이 금액과 최근 실거래가격이지, 감정가 자체가 아닙니다. 권리상 인수가 해소됐다는 사실만으로 가격이 싸졌다고 평가할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)

이 배당 추정에서는 집행비용 4,706,000원과 임차인 우선변제액 274,294,000원으로 매각대금 279,000,000원이 모두 배분됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 별도 청구금액 기준 예상배당은 0원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

여기서 특히 조심할 부분은 신청채권자 미배당금 299,724,675원을 매수인의 인수액으로 오해하는 것입니다. 이는 배당표상 신청채권자의 미배당 청구액이지, 매수인이 그 금액을 별도로 지급해야 한다는 의미가 아닙니다. 매수인의 임차보증금 인수위험은 임차인의 대항력 및 명세서상 반환청구권 포기 조건을 기준으로 별도 판단합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 명목 인수와 실질 인수를 분리해서 보자

* 실질 인수액은 명세서상 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 각 매각 회차에서도 유효하게 유지되고 이행된다는 가정입니다. 명목 인수액은 해당 조건이 적용되지 않을 경우를 보여주는 일반 배당 계산상 금액입니다. 유찰 시나리오는 확정된 향후 매각일정이 아닙니다.

시나리오의 핵심은 낙찰가 하락과 보증금 인수액 증가의 관계입니다. 일반적인 대항력 인수형 경매에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당할 돈이 줄어들고, 그만큼 매수인이 떠안을 보증금 잔액이 커집니다. 그래서 매수가격이 내려가더라도 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조가 나타납니다.

하지만 이 물건은 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 그 조건이 유효하게 적용된다면 명목 인수액 증가가 곧 실제 매수인의 추가 부담 증가로 연결되지는 않습니다. 바로 이 점을 확인하는 것이 입찰 전 가장 중요한 권리 검토입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.08.30. 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 도시가스 난방, 급배수·위생·승강기 설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 세로(가)에 접하고, 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 토지이용. 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으므로 실제 적용 범위와 거래 절차상 영향을 확인해야 합니다. 공시지가는 2,795,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 보고된 사항은 없습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소형 다세대주택으로, 아파트처럼 광범위한 동일 평형 거래 표본을 확보하기 어려울 수 있습니다. 동일 건물 경매물건 평균 유찰횟수는 1.3회로 제시돼 있지만, 이를 현재 물건의 낙찰 가능성이나 할인 적정성으로 직접 해석해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택. 2021.12.28. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등록 상태와 매각 이후 관련 의무의 적용 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요. 실제 말소 절차도 확인해야 합니다.
• 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 박진희 씨 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계 관계를 확인하고 동일 임차보증금을 중복해 매수인 인수액에 합산하지 마세요.
• 대항력 선순위 확인. 2021.12.03. 전입·점유가 2023.10.06. 말소기준 압류보다 먼저입니다. 명세서상 포기 조건이 없었다면 미배당 보증금 인수위험이 있는 사건입니다.
• 세금 관련 권리 확인. 말소기준등기가 국의 압류이고 처분청은 북광주세무서장입니다. 조세채권의 실제 배당관계와 매수인에게 별도로 영향을 미칠 수 있는 항목을 원본 서류로 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태와 낙찰 이후 적용될 수 있는 행정상 의무를 관할 기관에 확인하세요.
• 현황·점유 확인. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유는 구별해야 합니다. 현장 확인을 통해 점유자, 공실 여부, 인도 절차와 예상 명도비용을 점검하세요.
• 최근 실거래 확인. 감정가 279,000,000원이 실제 시장에서 적정한 수준인지 확인해야 합니다. 동일 면적·층·연식의 최근 거래 및 실제 매도 호가를 함께 비교하세요.
• 관리비·부대비용. 체납 공용관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 확인해 입찰 가능 금액을 산정하세요.
• 유찰 시 조건 재확인. 향후 유찰이 발생한다면 변경된 매각물건명세서와 조건을 다시 확인하세요. 현재의 조건부 인수 0원 판단이 모든 향후 상황에서 자동 보장되는 것은 아닙니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 있지만, 인수는 조건부로 해소된다”

화곡동 케렌시아 201호는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 처음부터 단순한 무임차 물건은 아닙니다. 임차인 박진희 씨의 보증금은 280,000,000원이고, 최저매각가 279,000,000원을 기준으로 일반 배당 계산상 5,706,000원이 미배당으로 남습니다. 유찰될수록 명목 인수액은 더 커집니다.

그러나 이 사건의 매각조건은 그 위험을 실질적으로 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하기 때문입니다. 이 조건이 유효하게 적용되고 이행된다면 해당 임차보증금에 관한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.

그렇다고 이 물건이 즉시 매력적인 입찰대상이라는 결론은 아닙니다. 케렌시아는 12세대 규모의 다세대주택이고, 최근 동일 면적 실거래가격과 가격 추세를 확인해야 합니다. 신청채권자의 미배당액이 크다는 사실도 매수인의 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 소형 다세대주택이라는 환금성 특성과 민간임대주택등기, 매각조건의 실제 이행 여부를 함께 검토해야 합니다.

결론은 ‘권리상 조건부 인수 해소, 가격 판단은 보류’입니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 명세서상 반환청구권 포기 조건의 확실성과 최근 시세 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.