서울남부지방법원 2025타경5909. 양천구 신월동 위즈파크빌 제3층 303호, 전용 25.15㎡의 다세대주택입니다. 2022년 사용승인된 16세대 규모 건물로, 현재 소유자는 송자영입니다. 송자영은 2022년 2월 28일 소유권을 이전받았고 당시 등기부상 거래가액은 282,000,000원이었습니다.

그런데 이 물건에는 동일한 금액인 282,000,000원의 임차보증금이 설정되어 있습니다. 실제 임차인 이다혜는 2022년 2월 28일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 2월 8일 확정일자를 받았습니다. 이후 2023년 9월 12일 주택임차권등기가 이루어졌으며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기부의 주택도시보증공사는 별도 주거 임차인이 아니라 보증금 반환채권의 승계 관계에 있는 기관으로, 실제 임차인 수나 보증금을 이중으로 계산하면 안 됩니다.

입찰 판단에서 가장 중요한 것은 두 가지입니다. 첫째, 보증금 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는가. 둘째, 인수액을 0원으로 보더라도 최근 실거래보다 68,000,000원 높은 최저가를 정당화할 수 있는가입니다. 이 두 가지를 구분하지 않으면 권리 위험과 가격 위험을 동시에 잘못 평가하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 조건부 인수 면제

이 사건의 말소기준권리는 2023년 1월 16일 국 압류입니다. 국가가 권리자로 등재되어 있고 처분청은 고양세무서장입니다. 해당 압류와 이후의 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 이것만으로 임차인 보증금 문제가 끝나는 것은 아닙니다.

이다혜는 압류보다 앞선 2022년 2월 28일에 전입 및 점유를 시작했습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 확정일자도 2022년 2월 8일로 말소기준권리보다 앞서고, 배당요구가 이루어진 것으로 확인됩니다. 이후 등기된 주택임차권이 매각으로 말소된다는 사실만으로, 기존에 성립한 대항력에 따른 보증금 반환책임이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 282,000,000원의 처리

실제 임차인 1명 · 보증금 총액 282,000,000원. 주택도시보증공사는 임차보증금 반환채권의 승계 관계에 있으므로 별도의 282,000,000원을 더하지 않습니다.

또한 이 부동산에는 2022년 2월 28일 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 등기되어 있으므로, 경매 취득 이후 해당 등록 및 의무가 어떤 방식으로 정리되는지도 확인해야 합니다. 임차보증금 포기 조건과 민간임대주택 관련 의무는 서로 다른 검토 항목입니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

위즈파크빌의 전체 실거래 12건 평균은 280,416,666원입니다. 이 수치만 보면 감정가 268,000,000원이 전체 평균의 95.6%로 조금 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 그 평균에는 2022년의 높은 거래가격이 다수 포함되어 있습니다. 최근 거래를 우선해서 보면 판단은 완전히 달라집니다.

2022년 거래는 주로 282,000,000~295,000,000원에 형성되어 있지만, 가장 최근인 2026년 2월에는 200,000,000원에 거래되었습니다. 최근 거래와 과거 거래 사이의 가격 추세 지표도 -30.5%입니다. 즉, 전체 평균이 보여주는 가격 수준을 현재 시장의 기준으로 그대로 사용하는 것은 위험합니다.

단, 최근 12개월 실거래는 1건으로 표본이 제한적입니다. 최신 거래 호실은 전용 22.81㎡·5층이고 경매 대상은 전용 25.15㎡·3층으로 면적과 층이 다릅니다. 따라서 200,000,000원을 해당 호실의 확정 시가로 단정할 수는 없지만, 최근 거래의 하락 신호를 배제하고 과거 평균으로만 가격 메리트를 주장할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)

집행비용 4,552,000원은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 국 압류와 관련된 체납세액, 당해세, 법정 우선순위 등은 확정되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 임차인과 주택도시보증공사의 승계 관계에 있는 동일 보증금을 별개의 보증금 채무로 중복 합산하지 않습니다.

위 예상배당에서는 매각대금에서 집행비용을 공제한 263,448,000원이 임차인 보증금에 배정되고, 미회수액 18,552,000원이 남습니다. 이 금액이 바로 포기 조건이 없을 경우 매수인에게 인수될 수 있는 예상 보증금 잔액입니다. 하지만 매각조건에 따라 해당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이루어지면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부가 핵심

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경매에서는, 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 낙찰가만 보고 가격이 저렴해졌다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 보증금 반환청구권 포기·말소 조건이 있어 조건 적용 시와 미적용 시의 실질취득액을 구분해야 합니다.

유찰 시나리오의 미배당 인수액은 각 회차의 추정값입니다. 실제 배당순위, 집행비용, 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다. 확약이 유효하게 이행되는 경우 표의 원칙상 미배당액은 해당 임차인에 대한 실질 인수액이 아닙니다.

최근 거래가 200,000,000원을 기준으로 보면 1회 유찰 가정의 실질취득액 214,400,000원도 여전히 최근 거래보다 높습니다. 2회 유찰 가정의 171,520,000원은 이 기준보다 낮아지지만, 실제 낙찰 가능성이나 적정가를 보장하지 않습니다. 최신 실거래가 1건뿐이고 면적 차이도 있으므로 개별 호실 상태와 추가 거래 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양서중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·빌라·단독주택·아파트·학교 등이 혼재한 주거지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있으나, 지하철 까치산역(5호선·2호선) 및 화곡역(5호선)까지 도보 약 30분이 소요됩니다. 감정평가상 교통조건은 서울 시내 주거지역 중 열위한 편으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 2022.01.06 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 대상은 3층 303호입니다. 위생·급배수·난방·주차장·승강기 등의 설비는 구비된 것으로 추정됩니다. 내부구획과 실제 이용상태는 재확인이 필요합니다.
• 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다. 토지는 2필지가 일단으로 이용되는 평탄한 장방형 형태입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 표시되어 있습니다. 취득 목적 및 거래 형태에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환경·규제. 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 공항소음 관련 조건은 주거 선호도와 환금성 평가에 반영할 필요가 있습니다.
• 민간임대주택. 등기부에 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 민간임대주택등기가 존재합니다. 낙찰 후 등록 및 의무의 존속·정리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소형 다세대주택이고, 지하철 도보 접근성이 낮으며 최근 거래 하락 추세가 확인됩니다. 대규모 공동주택처럼 폭넓은 매수 수요를 전제하기 어렵고, 최근 실거래 표본도 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 포기 조건 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 문구가 최종 매각조건에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 포기 조건뿐 아니라 주택임차권등기 말소의 실행 절차와 시점을 확인하세요. 말소가 실제로 이행되기 전에는 조건 성취를 완료된 사실로 취급해서는 안 됩니다.
• 승계 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이다혜 1명입니다. 주택도시보증공사를 추가 임차인으로 계산해 보증금을 두 번 합산하지 않아야 합니다.
• 별도 점유자 확인. 확약의 적용 범위를 벗어나는 임차인이나 점유자가 있다면 그 권리와 인수위험은 별도로 판단해야 합니다. 현황조사와 실제 점유상태를 확인하세요.
• 국 압류 및 체납세액 확인. 말소기준권리인 국 압류와 관련된 세금의 종류, 법정기일, 배당 우선순위 등을 확인해야 합니다. 예상배당은 확정 배당이 아닙니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등기된 민간임대주택의 등록 상태, 의무기간, 경매 취득 후 의무 승계 또는 정리 절차를 관계기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 최근 시세를 우선 적용. 과거 전체 평균 280,416,666원보다 최근 12개월 거래 200,000,000원과 하락 추세 -30.5%를 우선 검토하세요. 현재 최저가의 134.0% 비교를 무시하면 안 됩니다.
• 환금성 보수적 평가. 16세대 소형 다세대주택, 지하철 도보 약 30분, 공항소음 관련 구역, 평균 유찰 3.0회 등을 고려해 재매각 가능성과 보유 부담을 검토하세요.
• 관리비·명도·현장 확인. 공용부분 관리비 미납 여부와 점유 상태, 내부 시설·하자, 주차 및 승강기 이용 가능 여부를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래자료를 대조하고, 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 면제 ≠ 가격 메리트”

이 사건은 언뜻 보면 매우 위험한 선순위 대항력 임차인 보증금 인수형 경매입니다. 보증금 282,000,000원이 현재 최저매각가 268,000,000원을 초과하기 때문입니다. 원칙적인 예상 미배당액은 18,552,000원이고, 확약이 적용되지 않는다면 실질취득액은 약 286,552,000원까지 높아집니다.

하지만 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행될 경우, 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 따라서 본건은 조건부로 주된 보증금 인수 위험을 해소할 수 있는 사건입니다. 다만 확약 밖의 별도 권리와 점유관계에 대한 검증은 여전히 필요합니다.

문제는 가격입니다. 확약이 적용되어 인수액을 0원으로 보더라도 현재 실질취득 268,000,000원은 최근 실거래 200,000,000원의 134.0%입니다. 최근 거래 추세도 -30.5%로 하락했습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

여기에 소형 다세대주택 특유의 제한적인 거래 수요, 지하철 접근성, 공항소음 관련 제한, 단지 평균 유찰 3.0회와 매각률 14.29%를 고려하면 현재 신건 가격의 매력은 낮습니다. 유찰을 통해 낙찰가가 낮아지더라도 포기·말소 조건이 유효하게 유지되는지 반드시 확인해야 하며, 그 조건이 없다면 낙찰가 하락 효과가 미배당 보증금 인수로 상쇄될 수 있습니다.

결론은 조건부 권리 해소 가능, 현재 가격은 부적합입니다. 보증금 인수 면제라는 장점이 있어도 최근 시장가격보다 높은 취득원가와 하락 추세·환금성 부담을 뒤집기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 확약 이행 후 실제 취득원가가 최근 시장가격에 비해 얼마나 합리적인가입니다.