서울남부지방법원 2025타경8316. 서울 강서구 화곡동에 위치한 한백리츠빌 제2층 제201호입니다. 소유자는 홍경희이며, 2017년 10월 26일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 등기부에는 2022년 주택도시보증공사의 가압류와 2025년 강제경매개시결정이 확인됩니다. 이 사건에서 가장 주의해야 할 권리는 2024년 등기된 배주용의 주택임차권입니다.

배주용은 2020년 2월 3일 전입하고 점유를 개시했으며, 임대차보증금은 최초 160,000,000원에서 2022년 1월 7일 8,000,000원이 증액되어 168,000,000원이 되었습니다. 전입일과 확정일자가 2022년 11월 22일 가압류보다 앞서므로, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 다만 매각조건에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어 일반적인 보증금 인수형 경매와 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 매각조건

말소기준권리는 2022년 11월 22일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 가압류 청구금액은 1,199,000,000원이며, 이후 설정된 강제경매개시결정과 서울특별시금천구의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 국민은행·구로신용협동조합·근해안강망수산업협동조합·한국스탠다드차타드은행· 강서농업협동조합의 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수할 근저당권으로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 196,000,000원의 가격 적정성

한백리츠빌은 2008년 7월 준공된 12세대 다세대주택입니다. 실거래 비교를 위한 참조 면적은 48.28㎡이나, 비교 면적의 일치 여부가 확인되지 않습니다. 동일 조건의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확정할 수 없어 최저매각가 196,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

집행비용은 3,544,000원으로 추정하고, 임차인 배주용에게 보증금 168,000,000원 전액을 우선 배당하는 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청 청구금액은 중복채권 여부를 별도로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 실질취득과 인수액의 구분

이 물건의 핵심은 유찰에 따라 최저매각가가 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 일반적으로는 인수 위험을 만들 수 있다는 점입니다. 다만 본건은 매각조건에 따른 보증금 반환청구권 포기가 있으므로 일반적인 인수형과 실질취득액이 달라집니다.

규칙상 인수 추정액은 보증금 반환청구권 포기가 적용되지 않는 경우의 시뮬레이션 수치입니다. 실제 분석에서는 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 각 회차의 최저가는 확정된 향후 매각가격이 아니라 유찰 가정 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화일초등학교 동측 인근입니다. 다세대주택·소규모 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·소방·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 대지 형태는 2필지 일단의 세장형 토지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용 사항도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 2,719,000원/㎡입니다. 토지 면적은 195.0㎡로 표시되어 있으나, 이를 해당 호실의 전유 대지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이므로 인근 유사 규모·면적의 실거래와 매물 소화 기간을 함께 비교할 필요가 있습니다. 현재 가격만으로 환금성이 우수하다고 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 대조. 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종적으로 유지되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 11번 배주용의 주택임차권등기가 어떤 서류와 절차로 말소되는지, 낙찰 후 권리 정리에 문제가 없는지 확인하세요.
• 승계인 중복 확인. 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않되, 보증금 승계 관계와 청구권 행사 범위를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 1,199,000,000원 가압류와 168,000,000원 경매신청 청구의 관계, 실제 채권액 및 배당순위를 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 12개월 동일 면적 실거래, 최신 거래가격, 인근 유사 다세대 매매사례를 조사한 뒤 응찰가격 상한을 결정하세요.
• 현장 점유 확인. 주택임차권등기는 확인되지만 실제 현재 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다. 점유자에 따라 인도·명도 절차가 달라질 수 있습니다.
• 대지권·건축물 확인. 전유면적·대지권 비율·건축물대장·위반사항·공부상 용도를 원본으로 대조하세요.
• 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납, 세금 관련 배당순위와 실제 부담 가능성을 확인하세요.
• 유찰 일정 확인. 현재 매각기일은 2026.11.05입니다. 유찰을 가정한 금액은 시뮬레이션이므로 실제 변경기일과 최저매각가를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 최신 서류를 다시 대조하세요.

맺으며 — “보증금 위험은 조건부 해소, 가격 판단은 보류”

이 물건의 핵심은 단순히 보증금 168,000,000원이 존재한다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 점이 권리분석의 결론을 좌우합니다.

신건 예상배당에서는 임차인 보증금 전액이 배당되는 구조이며, 유찰 시에도 매각조건이 유효하게 이행되면 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 일반적인 대항력 보증금 인수형으로만 분석해 낙찰가 외에 보증금 잔액을 무조건 추가하는 것은 적절하지 않습니다.

반면 최저매각가 196,000,000원이 시장에서 경쟁력 있는 가격인지는 아직 검증되지 않았습니다. 12세대 다세대주택의 개별 거래가격과 내부 상태를 확인하지 않고 신건 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급, 54점입니다. 매각조건이 이행되면 보증금 인수 위험이 해소되는 장점이 있지만, 대항력 임차권과 승계 관계, 조건부 말소 절차, 채권 중복 여부, 시세 검증 부족을 함께 고려해야 합니다. 권리조건 확인이 먼저이고, 가격 메리트 판단은 그다음입니다.